Закончился договор аренды, новый не успеваем зарегистрировать

Содержание
  1. Отсрочка аренды в связи с коронавирусом
  2. Отсрочка аренды государственного имущества из-за коронавируса
  3. Отсрочка по коммерческой аренде из-за коронавируса
  4. Письмо арендодателю об отсрочке платежей
  5. Как добиться изменения условий договора аренды: пошаговый алгоритм
  6. Новый закон: смогут ли арендаторы расторгать договор в одностороннем порядке?
  7. Можно ли остаться в помещении, если по договору предоплачен последний месяц?
  8. Является ли коронавирус форс-мажорным обстоятельством?
  9. Что делать, если в моем регионе не работают суды?
  10. Договор аренды не зарегистрирован последствия
  11. Отсутствие государственной регистрации долгосрочного договора аренды помещения (здания)
  12. 1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
  13. 6. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ
  14. 8. ПОДПИСИ СТОРОН
  15. Пролонгация договора аренды: образцы 2020 г. доп. соглашения, условия
  16. Основные положения о пролонгации договора аренды
  17. Нужна ли регистрация в Росреестре?
  18. Порядок уведомления о продлении
  19. Особенности трактовки

Отсрочка аренды в связи с коронавирусом

Закончился договор аренды, новый не успеваем зарегистрировать

Сегодня закон дает право получить в связи с коронавирусом отсрочку аренды тем предпринимателям, которые снимают площади у других коммерческих предприятий или у государства: муниципалитета, города, федеральных организаций и других. В этой статье:

Существует несколько мер поддержки бизнеса по аренде:

  1. Для малого и среднего бизнеса — перенос платежей за аренду государственного или муниципального имущества с 2020 на 2021 год. Это касается всех, а не только тех, кто вошел в правительственный список пострадавших от коронавируса.
  2. Для тех, кому больше всего повредил коронавирус, — отсрочка платежей по аренде коммерческой недвижимости до 1 октября 2020. Условия:

    • Ваш основной ОКВЭД есть в списке пострадавших отраслей. Перечень продолжают расширять, смотрите последнюю версию.
    • Если вы платите аренду не в срок — штрафов и процентов не будет.
    • Отсрочка считается с даты введения в регионе режима ЧС или повышенной готовности.
    • На время действия этих режимов она дается в полном объеме. После их окончания — только до 1 октября 2020, и только на 50% платежей.
    • Отсрочка аренды в связи с коронавирусом не является полным освобождением от платежей. Вы обязаны выплачивать задолженность равными суммами ежемесячно в течение 2021-2022 годов.
    • Если в договор включены коммунальные услуги, их в любом случае нужно оплачивать. Исключение — если самого арендодателя от этого освободили на время режима ЧС / повышенной готовности.
    • Отсрочка невозможна, если вы снимаете жилое помещение
  3. Арендаторы смогут расторгнуть договор в одностороннем порядке без штрафов при определенных условиях, но арендодатели получили право в таком случае не возвращать им обеспечительный платеж.

Рассмотрим все варианты подробно.

Отсрочка аренды государственного имущества из-за коронавируса

Предприятиям, которым навредил коронавирус, отсрочка аренды государственного имущества предоставляется до 1 октября 2020 года по распоряжению правительства РФ от 16 мая № 1296-р.

Речь идет именно о том, что выплаты будут отложены: внести их все равно придется в полном объеме. Задолженность, которая накопится таким образом, нужно будет погасить с 1 января 2021 до 1 января 2023 равными ежемесячными платежами. Размер их не может превышать половины арендной платы за месяц, которая установлена в договоре. Штрафы, проценты, дополнительные платежи назначаться не могут.

В Москве многие заявления на отсрочку по аренде, поданные и лично в департамент госимущества, и в электронном виде через mos.ru, получили отказ. Портал ссылается на разъяснение департамента, которое обязывает кроме заявки предоставить:

  • Приказ о приостановке деятельности. Дистанционная работа тоже считается. То есть магазин должен полностью закрыться.
  • Фотографии, которые подтверждают, что ваша точка действительно не работает: пустое помещение, отключенные витрины, отсутствие посетителей.
  • На входе должно быть объявление о том, что вы закрыты. Оно должно висеть там весь период карантина, и надзорные органы готовы проверить, что вы не обманываете.

Как рассказывают юристы компании URVISTA, отказать могут и из-за нечетких фотографий, недостаточно освещенного скана заявления, из-за сомнений чиновников в том, что подпись на документе подлинная.

Итак, чтобы получить от департамента государственного имущества отсрочку аренды по коронавирусу, вы должны написать туда обращение и подать его через портал госуслуг, прикрепив все перечисленные документы. Заявку могут рассматривать целый месяц, и нет гарантий, что последует одобрение. Как быть в течение этого времени: платить или не платить?

В том же постановлении об отсрочке аренды в связи с коронавирусом указано, что расторгать договор в случае неоплаты или брать с должника пени — запрещено, как и подавать на банкротство. Юрист, предприниматель и гендиректор компании URVISTA Алексей Петропольский дал совет, что делать в этом случае.

— Если не можете — не платите. При этом пишите письма арендодателю с попытками договориться и продолжайте подавать заявления на отсрочку. Взыскать плату насильно с вас не смогут даже при отказе.

Штрафы, которые вам могут начислить в такой ситуации, можно обжаловать в суде. Но не забывайте, что отсрочка аренды в связи с коронавирусом не является освобождением.

Позже выплатить долг все равно придется.

Отсрочка по коммерческой аренде из-за коронавируса

А что делать, если вы снимаете помещение у другого предпринимателя? Это касается, например, всех, кто использует площади ТЦ и бизнес-центров. Как действовать и на что ссылаться, чтобы получить законную отсрочку аренды в связи с коронавирусом, и можно ли просто не платить, если вы в критической ситуации?

Для предпринимателей, которые попали по основному ОКВЭД в перечень отраслей, наиболее пострадавших от коронавируса, отсрочка платежей аренды разрешается постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2020 №439:

  • В полном объеме (то есть можно не платить) — с момента введения в регионе режима ЧС или повышенной готовности и до его окончания.
  • В объеме 50% (нужно платить половину) — до 1 октября 2020.
  • Задолженность нужно будет выплатить в 2021-2022 годах, ежемесячно, равными платежами не больше чем в половину арендной ставки.
  • Без штрафов и дополнительный платежей.
  • Отсрочка возможна только по договорам, заключенным до введения чрезвычайного режима.

Мы сделали свое исследование о том, как малый бизнес пережил кризис, в частности, была ли у них отсрочка по аренде. Оказалось, что 35% предпринимателей обращались к владельцам торговой недвижимости с просьбой отсрочить, уменьшить или переместить арендную плату.

А 98-ФЗ разрешает любым нанимателям помещений по соглашению с арендодателями уменьшать платежи. Этот закон тоже является основанием, на котором можно запросить изменение условий договора.

Кроме того, законопроект №953580-7, который 22 мая Госдума приняла в третьем чтении, разрешает малым и средним предприятиям, пострадавшим от коронавируса, требовать уменьшить арендную плату на срок до года, если договор заключался до начала пандемии.

Чтобы ссылаться на эту поправку, остается дождаться, пока новый закон вступит в силу.

Письмо арендодателю об отсрочке платежей

На практике большинство арендодателей уже либо пошли навстречу нанимателям, договорились и предоставили скидки и отсрочки, либо заняли жесткую позицию и отправляют решать все вопросы через суд. Что делать, если дошло до этого? Как договориться с арендодателем и подготовиться к суду, если не получится — расскажут юристы.

Как добиться изменения условий договора аренды: пошаговый алгоритм

Используйте инструкцию, которую составили юристы компании URVISTA. Обратите внимание, что ваш конкретный договор аренды не приостанавливается автоматически никаким правительственным решением. Например, если ваша деятельность попала под региональный запрет во время карантина, это не значит, что можно бездействовать. Поэтому алгоритм обязателен для всех.

1. Признан ли коронавирус форс-мажорным обстоятельством для вашей отрасли или региона? Введен ли запрет на вашу деятельность?

Важно узнать про форс-мажор и региональные ограничения, чтобы выяснить, могут ли к вам применяться санкции, если вы не будете платить: штрафы или пени. Но при любых обстоятельствах аренда не прекращает начисляться автоматически.

Отсрочка платежей из-за коронавируса тоже обязательно фиксируется через соглашение с арендодателем. То есть если ваша деятельность попала под запрет, это не значит, что можно ничего не делать и льготы включаются автоматически.

Действуйте дальше по алгоритму.

2. Подготовьтесь к общению с арендодателем. Соберите документы. Выпишите данные из договора аренды. Найдите в постановлениях по коронавирусу конкретные пункты про форс-мажор / запрет деятельности. На них вы будете ссылаться в дальнейшем.

Важно, чтобы в вашем договоре не было прописано непризнания форс-мажора значимым для аренды обстоятельством. Это помешает вам добиться результата через суд, если исчерпаются другие варианты отсрочки платежей из-за коронавируса. А если в договоре аренды вообще нет пунктов про форс-мажор? Неважно, продолжайте двигаться по алгоритму.

3. Составить письмо арендодателю об ущербе, который пандемия причинила вашему бизнесу. Запросить можно все что угодно: уменьшение платежей в связи с коронавирусом, отсрочку аренды, рассрочку, оплату только коммуналки. Вопрос только в том, на что из этого согласится другая сторона. Обязательно укажите срок, в который ждете ответа.

В письме можно ссылаться: —  Если вашу деятельность приостановили — на ст. 417 ГК РФ. —  На форс-мажор — на ст. 401 ГК РФ.

—  На изменение обстоятельств в виде снижения потока людей — на ст. 451 ГК РФ.

Образец письма об отсрочке аренды в связи с коронавирусом и о других изменениях в договоре смотрите выше. Направлять его нужно по официальным каналам: и через Почту России, и по email.

4. Предложите арендодателю встретиться, чтобы обсудить договор.

Важно сделать это в письменном виде, чтобы можно было в случае чего доказать суду, что вы пытались договориться. Email подойдет.

5. Арендодатель согласился на переговоры, и дата встречи назначена?

Если нет — поищите способ, как можно мотивировать его встретиться, чтобы обсудить договор. Можно объединиться с вашими соседями-арендаторами или использовать давление общественности в соцсетях. Найдите тот мотив, который сработает в вашем случае.

6. Если арендодатель согласился на встречу — подготовьтесь к переговорам.

80% победы на переговорах — это подготовка к ним. Чтобы наверняка договориться с арендодателем хотя бы о чем-то, продумайте несколько разных вариантов: ваши запросы, сценарии взаимных уступок. Расположите ваши требования — уменьшение или отсрочку платежей аренды из-за коронавируса, оплату только коммунальных начислений и другие — по уменьшению важности. Подумайте о формулировках.

7. На переговорах удалось прийти к приемлемому для всех соглашению?

Если да — обязательно зафиксировать это в письменном и юридически значимом виде. Изменения к договору аренды оформляют в виде дополнительного соглашения. Составьте его по той же форме, что и сам договор. Если вы заключали последний на срок больше года — допсоглашение к нему можно зарегистрировать в Росреестре.

Исследование показало, что около одной четверти предпринимателей удалось воспользоваться отсрочкой аренды, то есть навстречу пошли не всем бизнесменам: помощь получил 71% из тех, кто ее попросил.

8. А если на переговорах не удалось договориться?

Если не помогли переговоры, есть надежда на медиацию. Медиатор — это нейтральный профессиональный посредник, который помогает сторонам прийти к соглашению. Обратите внимание, что компания компании URVISTA в период кризиса может провести медиацию бесплатно.

Если в итоге с арендодателем договориться удалось — оформите соглашения так же, как и в предыдущем пункте. Если нет — переходите к следующему.

9. Что если арендодатель вообще отказался обсуждать договор?

Ничего не остается: составляйте иск в суд. Запрашивать нужно расторжение или изменение договора аренды. С этого момента вы можете платить или не платить — решать вам. За неоплату вам грозят:

  • Блокировка помещения. Подготовьтесь заранее: вывезите оборудование, иначе арендодатель может использовать ситуацию для давления на вас.
  • Штрафы. Скорее всего, вы сможете оспорить их в суде.

10. Как подать иск?

Если суды в вашем регионе закрыты, исковое заявление можно подать онлайн или через Почту России. На заседание суда нужно представить доказательства того, что вы не можете исполнять ваш договор аренды из-за форс-мажора в виде коронавируса.

Сейчас пандемия коронавируса и ее последствия по решению Верховного суда не признаны универсальным форс-мажором для всех возможных ситуаций. Те или иные обстоятельства признаются форс-мажорными в частном порядке: во время судебных заседаний по конкретному делу.

Пока не вынесено решение суда, договориться можно в любой момент. Это будет намного эффективнее, чем непредсказуемый итог, на который ни одна из сторон не может повлиять. Договориться можно даже после суда: например, если вы выиграете, но решите, что отсрочка аренды в связи с коронавирусом для вас все-таки выгоднее, чем полное расторжение договора.

Новый закон: смогут ли арендаторы расторгать договор в одностороннем порядке?

Госдума 22 мая 2020 приняла в третьем чтении законопроект 953580-7, который разрешает арендаторам одностороннее досрочное расторжение договора без штрафов. Условия:

  • Вы есть в списке пострадавших от коронавируса предприятий. Принадлежность определите по основному коду ОКВЭД.
  • Вы должны сначала попытаться договориться об изменении условий соглашения: например, о снижении платы. Разорвать соглашение в одностороннем порядке можно только после отказа. Готовый образец письма об отсрочке аренды в связи с коронавирусом и о других запросах по изменению договора есть выше.
  • Хотя вас не будут штрафовать или взыскивать с вас убытки, арендодатель вправе не возвращать вам обеспечительный платеж.
  • Расторгнуть договор таким образом можно только до 1 октября 2020, и не позже.

Можно ли остаться в помещении, если по договору предоплачен последний месяц?

Вы можете попросить об этом арендодателя, например, ТЦ. Но тот может вам в этом отказать.

Является ли коронавирус форс-мажорным обстоятельством?

Признание пандемии форс-мажором не является универсальным. Суд установит это, учитывая обстоятельства вашего конкретного дела, с учетом вашей деятельности и ее условий, региона, характера ваших обязательств и сроков его исполнения и прочих факторов.

Что делать, если в моем регионе не работают суды?

Вы имеете право подать исковое заявление заказным письмом. Не ждите, пока суды откроются, поскольку приостановить деятельность и перестать вносить арендную плату вы можете только с момента подачи иска.

Источник: https://www.moysklad.ru/poleznoe/shkola-torgovli/otsrochka-arendy-v-svyazi-s-koronavirusom/

Договор аренды не зарегистрирован последствия

Закончился договор аренды, новый не успеваем зарегистрировать

125 Земельного кодекса право аренды земельного участка возникает с момента регистрации этого права. В то же время другие вопросы (будет ли такой договор считаться заключенным? может ли в этом случае арендодатель требовать уплаты арендной платы? может ли арендодатель не допускать устранить такого арендатора от пользования землей?) оказались спорными.

Относительно действительности договора аренды

https://www..com/watch?v=ytcopyrightru

Позиция 1.

Договор аренды будет действительным в части, не касающейся права аренды, поскольку законом теперь не предусмотрено, что такой договор нужно регистрировать.

Следовательно, если, к примеру, договором предусмотрена обязанность арендодателя убрать мусор с арендуемого земельного участка, то отсутствие факта регистрации права аренды не освобождает арендодателя от необходимости выполнения этой обязанности.

Позиция 2. Если договором предусмотрено, что он будет действовать с момента регистрации права аренды, то такой договор и право аренды будут действовать с момента регистрации.

Относительно уплаты арендной платы

Позиция 1.

До момента регистрации права аренды арендодатель не может требовать от арендатора уплаты арендной платы, поскольку обязанность по уплате арендной платы возникает с момента возникновения права аренды, которое, в свою очередь, возникает с момента регистрации соответствующего права. До этого момента средства, полученные арендодателем от арендатора, могут рассматриваться как имущество, полученное без достаточного правового основания в соответствии со ст. 1212 Гражданского кодекса.

Позиция 2. В период с момента заключения договора аренды земли до момента регистрации права аренды арендодатель может получать прибыль по договору, поскольку его право на передачу объекта в аренду не было ограничено регистрацией. К тому же арендатор обязан платить собственнику земли за фактическое пользование этой землей.

Относительно права арендодателя на лишение арендатора права аренды

Позиция 1.

Арендодатель не может «выгнать» арендатора, не зарегистрировавшего свое право аренды, поскольку договор аренды был заключен и является действительным. Регистрировать же право аренды и пользоваться участком или не регистрировать такое право и/или не пользоваться участком зависит от выбора арендатора.

Позиция 2. Если право аренды не зарегистрировано, то в случае его нарушения со стороны арендодателя у арендатора не будет правовых оснований для признания таких действий неправомерными. Соответственно, если, например, такой арендатор засеет арендованный земельный участок, то урожай с него вполне может собрать арендодатель.

Мнение «Ю{amp}amp;З»: После отмены необходимости регистрации договоров аренды земли, для признания такого договора заключенным, по умолчанию, достаточно всего одного юридического факта – факта закрепления согласия сторон со всеми существенными условиями договора.

Для признания договора аренды земли заключенным не нужно дожидаться передачи земельного участка, по причине того, что такой договор является консенсуальным (согласно ст.

792 Гражданского кодекса арендодатель обязуется передать арендатору земельный участок, а не передает его). Нотариальное удостоверение такого договора согласно ст.

14 Закона «Об аренде земли» является необязательным, а государственная регистрация и вовсе отменена.

Поэтому в данном случае действует общее правило, предусмотренное ст.

640 Гражданского кодекса, согласно которой договор считается заключенным с момента получения лицом, направившим предложение заключить договор, ответа о принятии данного предложения. А точнее, учитывая требования ст.

181 и ч. 3 ст. 184 Хозяйственного кодекса, после изложения этого договора в форме единого документа, его подписания сторонами и скрепления их печатями.

Это, однако, не исключает возможности переноса даты вступления договора в силу по согласию сторон.

Момент вступления в силу договора может быть определен, в том числе, датой регистрации арендатором своего права аренды.

В этом случае такая регистрация будет служить отлагательным условием и, если иного не оговорено сторонами, права и обязанности сторон возникнут с момента осуществления этой регистрации.

С момента заключения договора аренды земли у арендодателя возникнет обязанность передать земельный участок арендатору, а у того – обязанность по уплате арендной платы. То есть договор аренды земли порождает, как минимум, два самостоятельных обязательства, необходимость выполнения которых, по умолчанию, не зависит от факта регистрации арендатором своего права.

Поэтому отсутствие такой регистрации не освобождает арендатора от обязанности платить арендную плату. Арендодатель, в свою очередь, может требовать эту плату, в том числе взыскивать ее в судебном порядке, ссылаясь на положения соответствующего договора, и регистрация или отсутствие регистрации права аренды на это право арендодателя никак не должна влиять.

https://www..com/watch?v=https:5A_HQ8yGJL0

В то же время, отказываясь регистрировать право аренды земли, полученное по договору, арендатор тем самым не совершает действий, необходимых для признания этого права государством и третьими лицами. Он не предоставляет ему абсолютной правовой защиты и потому не может предъявить никаких исков к третьим лицам, нарушающим это право.

Исключение может касаться только арендодателя. Если условиями договора аренды предусмотрена обязанность арендодателя не препятствовать арендатору в пользовании землей и не нарушать право арендатора на такое пользование, то в силу этих договорных обязательств арендодатель не может нарушать право аренды арендатора даже в том случае, если оно не зарегистрировано.

Кроме того, отсутствие регистрации права аренды лишает арендатора возможности по распоряжению этим правом. В частности, в таком случае он не может передать участок в субаренду.

Отсутствие регистрации также усложняет процесс доказывания факта реального использования земельного участка в случае возникновения соответствующего спора с налоговыми органами.

Во избежание этих проблем арендатору необходимо регистрировать свое право аренды.

Если иного не предусмотрено соглашением сторон, договор аренды земли считается заключенным независимо от регистрации права аренды, приобретенного на основании такого договора. Отсутствие такой регистрации не освобождает арендатора от обязанности платить арендную плату, но одновременно сужает его возможности по правовой защите этого права.

«ЮРИСТ {amp}amp; ЗАКОН»

Если изменение арендной платы осуществляется в рамках договора аренды недвижимого имущества, заключенного на год и более, соглашение об изменении подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента ее осуществления в силу ст. 452 и п. 2 ст. 651 ГК РФ, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет его содержание и условия порождаемого им обременения.

Правило об обязательной государственной регистрации соглашения об изменении условий зарегистрированного договора предусматривается Гражданским кодексом РФ с 1 сентября 2013 г. Данное правило содержится в п. 2 ст.

Отсутствие государственной регистрации долгосрочного договора аренды помещения (здания)

Образец договора долгосрочной аренды имущества, заключаемый между юридическими лицами.

«» 2018 г.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Арендодатель сдает Арендатору сроком на лет в аренду согласно приложению к настоящему договору (приёма-передаточный акт) имущество для использования Предприятием в целях осуществления своих уставных задач.

2.1. Арендатор обязуется:

  • использовать арендуемое имущество по прямому назначению, указанному в п.1 договора, а также в соответствии с другими условиями договора;
  • содержать арендуемое имущество в полной исправности и рабочем состоянии до сдачи Арендодателю;
  • своевременно производить за свой счет ремонт арендуемого имущества;
  • письменно сообщить Арендодателю не позднее, чем за ____ месяца о предстоящем возврате арендуемого имущества, как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном возврате, и после прекращения настоящего договора сдать имущество Арендодателю по акту в исправном состоянии, с учетом нормального износа;
  • по истечении срока договора, а также при досрочном его прекращении передать Арендодателю за полную компенсацию все произведенные улучшения имущества, составляющие принадлежность имущества и неотделимые без вреда для него;
  • в случае возврата имущества до истечения срока аренды или в связи с окончанием срока договора уплатить Арендодателю сумму стоимости не произведенного им и лежащего на его обязанности ремонта имущества.

2.2. Арендодатель обязуется:

  • после подписания сторонами договора в срок предоставить соответствующее имущество в исправном состоянии Арендатору по приемо-сдаточному акту (Приложение к настоящему договору);
  • передавать при необходимости Арендатору за согласованную плату материальные фонды, выделяемые на ремонт указанного в настоящем договоре имущества.

3.1. За аренду указанного в п.1 настоящего договора имущества Арендатор перечисляет Арендодателю плату в размере рублей в месяц. Начисление и выплата причитающихся Арендодателю сумм производится поквартально, за каждый квартал вперед; в течение первого месяца каждого квартала.

3.2. При неуплате Арендатором в оговоренные сроки арендной платы Арендодатель вправе выставить на инкассо счет-платежное требование со ссылкой на номер и дату договора или взыскать с Арендатора задолженность в бесспорном порядке путем предъявления исполнительной надписи нотариальных органов.

4.1. Договор может быть досрочно расторгнут по инициативе Арендодателя, а Арендатор обязан вернуть имущество в случаях:

  • если Арендатор использует имущество (в целом или частично) не в соответствии с настоящим договором;
  • если Арендатор не внес арендной платы в течение месяцев;
  • если Арендатор умышленно ухудшает состояние имущества.

4.2. Договор может быть досрочно расторгнут по инициативе Арендатора в случаях:

  • если Арендодатель вмешивается в деятельность Арендатора по использованию арендованного имущества, не противоречащую настоящему договору, Уставу предприятия и Учредительному договору о его создании и деятельности;
  • если имущество, в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии не годном для пользования.

https://www..com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

5.1. По истечении срока договора Арендатор имеет преимущественное право на возобновление договора при условии, что он надлежащим образом выполнит принятые на себя по договору аренды обязательства.

5.2. При отсутствии заявления хотя бы одной из сторон о прекращении или изменении договора по окончании срока, он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором.

5.3. При продлении договора на новый срок его условия могут быть изменены по соглашению сторон.

6. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

6.1. Арендатор имеет право:

  • сдавать полученное по договору имущество в субаренду;
  • производить улучшения арендуемого имущества;
  • при необходимости по согласованию с Арендодателем списывать арендуемое имущество, которое пришло в негодность в связи с истечением нормативного срока эксплуатации; в этом случае настоящий договор в отношении списанного имущества считается прекращенным, соответственно изменяется размер арендной платы.

6.2. Договор действует с «»2018г. по «»2018г.

6.3. Во всем остальном, не предусмотренным настоящим договором, стороны руководствуются действующим гражданским законодательством РФ.

6.4. Настоящий договор составлен в двух подлинных экземплярах, которые имеют одинаковую юридическую силу. Приложение к договору, без которого он недействителен: приёма-передаточный акт от «»2018г.

8. ПОДПИСИ СТОРОН

Арендодатель _________________

Арендатор _________________

Вопрос: Можно ли брать арендные платежи по дополнительному соглашению, которое не прошло государственную регистрацию?

https://www..com/watch?v=ytdevru

1 ст. 425 ГК РФ) и к тому же недействителен (ст. 168 ГК РФ). То есть такой договор по своей сути не является договором, поскольку он даже не заключен и стороны вправе не исполнять свои обязанности по нему.

Источник: https://kupit-krohe.ru/uchet/dogovor-arendy-zaregistrirovan-posledstviya/

Пролонгация договора аренды: образцы 2020 г. доп. соглашения, условия

Закончился договор аренды, новый не успеваем зарегистрировать

Последние изменения: Январь 2020

Передавая имущество в пользование другому лицу, собственник договаривается об определенном периоде, в течение которого недвижимость будет оставаться у арендатора.

Как и любой другой юридически значимый документ, арендное соглашение оформляется согласно действующим законодательным нормам.

Если арендные отношения ограничены указанным в соглашении сроком, к моменту окончания его действия необходима пролонгация договора аренды, либо прекращение.

Одним из наиболее важных вопросов, требующих разъяснения, является определение, каким образом продлить аренду и нужна ли государственная регистрация договора аренды.

Основные положения о пролонгации договора аренды

Под формулировкой «пролонгация аренды» подразумевается продление арендных отношений по истечении периода действия договора. Закон разрешает передачу в аренду на любой срок по усмотрению сторон, однако, в зависимости от длительности действия договора, есть свои нюансы.

Если контракт истекает через 11 месяцев после его заключения, он признается краткосрочным. Аренда сроком более года требует регистрации прав арендатора в единой базе Росреестра.

Установление срока по договору регулируется общим гражданским законодательством. Основные нормы по возобновлению аренды можно найти в ст. 621 ГК РФ.

Согласно ч.1 ст. 621, продление существующих отношений для арендатора возможно на следующих условиях:

  • Добросовестное выполнение положений текущего контракта дает приоритет в право на пролонгацию при выборе нового арендатора.
  • Для продления необходимо соблюсти процедуру оповещения арендодателя заранее, до истечения документа.

    Период, отводимый для уведомления собственника, указывают в пунктах первичного договора, а при его отсутствии придерживаются принципа разумности.

В соответствии с ч.2 той же статьи гражданского законодательства продление договора найма или аренды возможно, если:

  • арендатор продолжает исполнять условия контракта, используя переданное жилое помещение (квартиру, иную собственность) и после истечения действия;
  • собственник не запрещает продолжать пользование при условии дальнейшего соблюдения указанных в истекшем договоре условий, при этом срок действия таких отношений признается неопределенным.

Столкнувшись с необходимость продолжения аренды, стороны арендных отношений договариваются, нужно ли регистрировать пролонгацию, и рассматривают различные варианты оформления.

Самый простой вариант – возобновление договора согласно положений законодательства, при соблюдении параметров, указанных в ч.2 ст. 621 ГК РФ (т.е.

арендатор продолжает использовать имущество, а его владелец не запрещает этого делать).

В такой ситуации закон позволяет не перезаключать соглашения и не оформлять дополнительных документов. При этом, в силу п.1 ст. 610, придерживаются принципа признания срока договора неопределенным, если изначально он не был установлен в первом договоре. Автопролонгация договора аренды:

Вывод из судебной практики: Заключенный на срок менее года договор аренды, предусматривающий автоматическую пролонгацию на аналогичный срок, так что при сложении общий срок составляет более года, госрегистрации не подлежит.

КонсультантПлюс

При достижении единого мнения, стороны самостоятельно определяют способ оформления новых арендных взаимоотношений, если положения нового документа не будут расходиться с законодательными нормами.

Фактически, стороны могут поступить следующим образом:

  1. Заключить новый контракт.
  2. Оформить допсоглашение к ранее подписанному документу, в который, при желании, могут быть законно внесены новые условия и изменены основные параметры. Образец доп соглашения можно скачать ниже и заполнить самостоятельно, исходя из действующей между сторонами договоренности.

Процедура пролонгации значительно упрощена, если в первичном документе есть пункт о пролонгации — определение, позволяющее после завершения действия договора при отсутствии взаимного несогласия, возобновить его на новый период той же длительности.  Если такого пункта в договоре не будет, новый срок действия расценивается как неопределенный.

Нужна ли регистрация в Росреестре?

Закон ясно указывает на необходимость регистрации арендного права, если недвижимость передается на 12 месяцев и более.

Для договора, заключенного менее, чем на 1 год, внесение в базу Росреестра записи об арендных отношений не требуется. Данная норма установлена ст. 651 (п.2) гражданского законодательства.

При отсутствии регистрации, контракт считается ничтожным, а арендные отношения не имеют юридической силы.

После того, как аренда по договору заканчивается, недвижимость возвращается в распоряжение владельцу согласно процедуре, определенной п.1 ст. 655.

В связи с данным требованием, многие арендодатели предпочитают заключать соглашение на срок 11 месяцев без регистрации с возможностью дальнейшего продления.

При желании стороны вправе расторгнуть договор, однако необходимо перед этим заранее уведомить в письменном виде о предстоящем досрочном разрыве.

Если в договоре не указан определенный срок, когда одна из сторон обязана официально сообщить другому лицу, исходя из 3-месячного периода.

Рекомендуем прочесть: Досрочное расторжение договора аренды.

Порядок уведомления о продлении

Принимая решение о продление контракта на новый срок, в интересах арендатора соблюсти процедуру письменного уведомления. Официальное письмо направляют в адрес собственника. При осуществлении данной меры необходимо предварительно изучить пункты действующего контракта: отдельные его пункты устанавливают последовательность действий и указывают на форму оповещения.

Если порядок оповещения не определен, исходят из общих принципов оформления значимых документов.

Письмо, составленное в свободной форме, должно содержать:

  • Название документа;
  • Дату;
  • Ссылку на первичный договор;
  • Указание на пункт договора, предписывающий такой порядок уведомления;
  • Формулировка своих намерений продлить отношения.

Письмо должно быть подписано лично арендатором (в случае, если нежилые помещения арендует юрлицо, заявление подписывает уполномоченный сотрудник и ставится печать организации).

Если в предыдущем контракте не указан предпочтительный способ связи, выбирают любой из нижеперечисленных:

  1. Электронное письмо с ЭЦП.
  2. Заказная почтовая отправка с уведомлением.
  3. Личная передача с распиской в получении.

Особенности трактовки

 

Собираясь воспользоваться автоматической пролонгацией, следует учитывать юридические нюансы:

  • наличие в тексте договора пункта о пролонгации на новый срок противоречит сути арендных отношений и признается незаконным, если заключался срочный договор (см. ст. 606 гражданского законодательства);
  • указание в первичном арендном соглашении заранее оговоренного условия автоматического продления, согласно ст.

    209, ограничивает право распоряжения имуществом со стороны арендатора;

  • если имущество остается в распоряжении арендатора по истечении действия контракта, а сам владелец не имеет ничего против данного положения вещей, допускается возобновление условий соглашения с неопределенным сроком действия, при сохранении условий аренды неизменными.

Для арендодателя сигналом к продлению отношений послужит отчисляемые далее арендные платежи, отсутствие просрочек и соблюдений правил пользования недвижимостью, установленных в договоре.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2020 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/arenda-naym/prolongatsiya-dogovora-arendyi/

Юрист поможет
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: