С какого момента сделка с недвижимостью считается совершенной?

Содержание
  1. Финальный аккорд: как грамотно завершить сделку с квартирой
  2. Это еще не конец
  3. Чтобы духу вашего тут не было!
  4. На ком повиснет долг?
  5. Как происходит типовая сделка купли-продажи обычной квартиры
  6. Проверка
  7. Предварительный договор
  8. Заключение сделки
  9. Расчет
  10. Регистрация операции
  11. Налогообложение
  12. Сделки с недвижимостью: что нужно знать. Часть II
  13. Существенные условия договора, форма договора и момент заключения сделки
  14. Форма Договора купли-продажи жилой недвижимости
  15. Насколько необходимо участие нотариуса в сделке?
  16. Существенные условия договора купли продажи жилой недвижимости
  17. Дополнительные условия Договора купли-продажи жилой недвижимости
  18. Этапы и порядок сделки купли-продажи квартир
  19. Сделка купли-продажи квартиры — что это?
  20. Алгоритм сделки купли-продажи квартиры
  21. Определяем юридический статус квартиры
  22. Получаем выписку из ЕГРН
  23. Изучаем документы объекта недвижимости
  24. Заключаем предварительный договор купли-продажи
  25. Запрашиваем у продавца документы для регистрации сделки
  26. Подписываем договор купли-продажи
  27. Оплачиваем госпошлину и регистрируем право собственности
  28. Получаем свидетельство о регистрации нового владельца

Финальный аккорд: как грамотно завершить сделку с квартирой

С какого момента сделка с недвижимостью считается совершенной?

https://realty.ria.ru/20190531/1555152345.html

Финальный аккорд: как грамотно завершить сделку с квартирой

Сделка купли-продажи квартиры сама по себе непростое испытание, поэтому, когда дело подходит к концу, некоторые люди уже теряют бдительность. Казалось бы,… Недвижимость РИА Новости, 31.05.2019

2019-05-31T15:04

2019-05-31T15:04

2019-05-31T15:04

жилье

практические советы – полезное

/html/head/meta[@name='og:title']/@content

/html/head/meta[@name='og:description']/@content

https://cdn23.img.ria.ru/images/155515/16/1555151669_0:0:3072:1728_1400x0_80_0_0_ae0c8e681d5db4e775133c015e5606c3.jpg

Сделка купли-продажи квартиры сама по себе непростое испытание, поэтому, когда дело подходит к концу, некоторые люди уже теряют бдительность. Казалось бы, заветная выписка из ЕГРН, где обозначен новый собственник, получена, но можно ли на этом расслабиться? Это и выяснял сайт “РИА Недвижимость”.

Это еще не конец”В любом юридически грамотном договоре купли-продажи квартиры есть пункт о том, что договор считается исполненным при двух условиях – произведенных расчетах и переданной квартире”, – говорит эксперт офиса “Сущевский” “Миэль – cеть офисов недвижимости” Евгений Коноплев.Поэтому запись о переходе права собственности на квартиру в Росреестре это еще далеко не финал.

Для того чтобы довести дело до конца, надо выполнить еще целый ряд условий.Расписка это очень важный документ, без которой в дальнейшем продать эту квартиру будет очень сложно, да и не исключены претензии и со стороны прежнего собственника, который в любой момент может сказать, что вообще не получал никаких денег.

Деньги за квартиру могут быть переданы через аккредитив, то есть по безналичному расчету.

Также есть способ расчетов через нотариальный депозит, когда покупатель переводит деньги за квартиру со своего счета на специальный депозитный счет нотариуса, а тот в свою очередь сам переведет деньги продавцу, как только условия сделки будут исполнены, говорит руководитель Северо-Восточного отделения “НДВ-Супермаркет недвижимости” Елена Мищенко.Также есть традиционная банковская ячейка.

Условием ее раскрытия становится предоставление договора купли-продажи с печатью Росреестра. Показав данный документ, продавец имеет право раскрыть ячейку и получить причитающиеся ему деньги.”В отдельных случаях деньги за квартиру закладываются в две разные ячейки. Одна из них раскрывается по предъявлению зарегистрированного договора купли-продажи с печатью Росреестра.

Для открытия второй ячейки дополнительно потребуется выписка из домовой книги, где продавец уже не будет указан в качестве зарегистрированного лица”, – говорит управляющий партнер компании “Метриум” Мария Литинецкая.Чтобы духу вашего тут не было!Во-вторых, необходимо подписать акт приема-передачи квартиры и получить от продавца ключи.

Если передаточный акт подписать забыли, то это создает большие проблемы в будущем, предупреждают риелторы.

“К примеру, уже новый собственник начинает продавать свою квартиру, а профессиональный риелтор или грамотный самостоятельный покупатель, видит отношения владельца с бывшим продавцом, как незавершенные, а ДКП с ним не исполненным (договорились в ДКП рассчитаться и квартиру передать – но тому нет никаких документальных подтверждений).

Подобное решается уже в судебном порядке”, – предостерегает Коноплев.Ну, или придется где-то разыскивать прежнего собственника и завершать с ним документооборот. Но найдете ли вы его через много лет, согласится ли он подписывать документы – это, конечно, очень большой вопрос. Поэтому лучше всего все сделать вовремя.

Кроме того, до подписания акта всю ответственность за сохранность квартиры несет бывший собственник. Если вы уже запустили в квартиру нового владельца, не подписав акт, а квартира вдруг, не дай бог, сгорела, или ее затопили соседи, то весь спрос будет с вас, а не с нового собственника, предупреждают риелторы.

Сроки освобождения квартиры также прописываются в договоре – обычно на это дается три, максимум пять календарных дней. Если сделка была альтернативной, важно, чтобы в договорах были грамотно прописаны сроки освобождения всех квартир в цепочке.

В практике риелторов нечасто, но бывают случаи, когда прежний собственник отказывается выезжать из квартиры, хотя все оговоренные сроки по освобождению жилья уже вышли. “К сожалению, если продавец не выезжает, вопрос решается только через суд”, – советует эксперт компании “Азбука жилья” Антон Пайзанский.

На ком повиснет долг?Особняком стоит вопрос с долгами по ЖКХ, которые остались от бывшего собственника.

Кто должен оплачивать их, если это выяснилось уже после подписания акта приема-передачи квартиры и передачи ключей?Как правило, риелтор запрашивает документы об отсутствии задолженности еще во время подготовки к сделке, но даже если это не было сделано, и долг по ЖКХ обнаружен уже постфактум, то и это не так страшно.”Подобные вопросы решаются с предыдущим собственником, к новому не имеют никакого отношения. Данные прежнего владельца, в том числе адрес регистрации, сотрудники управляющей компании могут взять из ДКП – они должны составить ему письменное обращение и отправить его по почте”, – говорит Коноплев.Единственное исключение – это взносы в фонд капитального ремонта. Эти платежи и задолженность по ним привязаны не к собственнику, а к квартире. Поэтому в момент подписания акта-приема передачи квартиры покупатель берет на себя ответственность и за этот долг (если он есть).Чаще всего в Москве этот платеж включен в ежемесячный единый платежный документ (ЕПД).Но в некоторых регионах, например, в Подмосковье, можно столкнуться с ситуацией, когда управляющая компания не заключила договор об отчислениях с Фонд капитального ремонта, и в ежемесячном ЕПД у собственника нет такого пункта. И новый владелец просто не знает, что месяц за месяцем накапливает долг за капремонт, предупреждает Коноплев.Поэтому при сделках в Подмосковье риелторы, как правило, просят прежнего собственника подтвердить отсутствие задолженность по взносам за капремонт еще на этапе подготовки к сделке. Если же этого не было сделано, то новому владельцу жилья, к сожалению, придется платить по счетам.

https://realty.ria.ru/20190523/1554843579.html

https://realty.ria.ru/20180919/1528900012.html

https://realty.ria.ru/20190226/1551378344.html

https://realty.ria.ru/20190221/1551173821.html

Недвижимость РИА Новости

Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

7 495 645-6601


https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

2019

Недвижимость РИА Новости

Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

7 495 645-6601


https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Новости

ru-RU

https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/

Недвижимость РИА Новости

Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

7 495 645-6601


https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

https://cdn21.img.ria.ru/images/155515/16/1555151669_341:0:3072:2048_1400x0_80_0_0_bb174e1ab8421b43501657adf256a267.jpg

Недвижимость РИА Новости

Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

7 495 645-6601


https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Недвижимость РИА Новости

Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

7 495 645-6601


https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

жилье, практические советы – полезное

Сделка купли-продажи квартиры сама по себе непростое испытание, поэтому, когда дело подходит к концу, некоторые люди уже теряют бдительность. Казалось бы, заветная выписка из ЕГРН, где обозначен новый собственник, получена, но можно ли на этом расслабиться? Это и выяснял сайт “РИА Недвижимость”.

Это еще не конец

“В любом юридически грамотном договоре купли-продажи квартиры есть пункт о том, что договор считается исполненным при двух условиях – произведенных расчетах и переданной квартире”, – говорит эксперт офиса “Сущевский” “Миэль – cеть офисов недвижимости” Евгений Коноплев.

Поэтому запись о переходе права собственности на квартиру в Росреестре это еще далеко не финал. Для того чтобы довести дело до конца, надо выполнить еще целый ряд условий.

Во-первых, провести полный расчет с продавцом и подтвердить этот факт распиской при оплате наличными или платежным поручением при безналичной оплате, согласно условиям, прописанным в договоре, указывают риелторы.

Расписка это очень важный документ, без которой в дальнейшем продать эту квартиру будет очень сложно, да и не исключены претензии и со стороны прежнего собственника, который в любой момент может сказать, что вообще не получал никаких денег.

Деньги за квартиру могут быть переданы через аккредитив, то есть по безналичному расчету.

Также есть способ расчетов через нотариальный депозит, когда покупатель переводит деньги за квартиру со своего счета на специальный депозитный счет нотариуса, а тот в свою очередь сам переведет деньги продавцу, как только условия сделки будут исполнены, говорит руководитель Северо-Восточного отделения “НДВ-Супермаркет недвижимости” Елена Мищенко.

Также есть традиционная банковская ячейка. Условием ее раскрытия становится предоставление договора купли-продажи с печатью Росреестра. Показав данный документ, продавец имеет право раскрыть ячейку и получить причитающиеся ему деньги.

“В отдельных случаях деньги за квартиру закладываются в две разные ячейки. Одна из них раскрывается по предъявлению зарегистрированного договора купли-продажи с печатью Росреестра.

Для открытия второй ячейки дополнительно потребуется выписка из домовой книги, где продавец уже не будет указан в качестве зарегистрированного лица”, – говорит управляющий партнер компании “Метриум” Мария Литинецкая.

Чтобы духу вашего тут не было!

Во-вторых, необходимо подписать акт приема-передачи квартиры и получить от продавца ключи. Если передаточный акт подписать забыли, то это создает большие проблемы в будущем, предупреждают риелторы.

“К примеру, уже новый собственник начинает продавать свою квартиру, а профессиональный риелтор или грамотный самостоятельный покупатель, видит отношения владельца с бывшим продавцом, как незавершенные, а ДКП с ним не исполненным (договорились в ДКП рассчитаться и квартиру передать – но тому нет никаких документальных подтверждений).

Подобное решается уже в судебном порядке”, – предостерегает Коноплев.

Ну, или придется где-то разыскивать прежнего собственника и завершать с ним документооборот. Но найдете ли вы его через много лет, согласится ли он подписывать документы – это, конечно, очень большой вопрос. Поэтому лучше всего все сделать вовремя.

Кроме того, до подписания акта всю ответственность за сохранность квартиры несет бывший собственник. Если вы уже запустили в квартиру нового владельца, не подписав акт, а квартира вдруг, не дай бог, сгорела, или ее затопили соседи, то весь спрос будет с вас, а не с нового собственника, предупреждают риелторы.

Сроки освобождения квартиры также прописываются в договоре – обычно на это дается три, максимум пять календарных дней. Если сделка была альтернативной, важно, чтобы в договорах были грамотно прописаны сроки освобождения всех квартир в цепочке.

В практике риелторов нечасто, но бывают случаи, когда прежний собственник отказывается выезжать из квартиры, хотя все оговоренные сроки по освобождению жилья уже вышли. “К сожалению, если продавец не выезжает, вопрос решается только через суд”, – советует эксперт компании “Азбука жилья” Антон Пайзанский.

На ком повиснет долг?

Особняком стоит вопрос с долгами по ЖКХ, которые остались от бывшего собственника. Кто должен оплачивать их, если это выяснилось уже после подписания акта приема-передачи квартиры и передачи ключей?

Как правило, риелтор запрашивает документы об отсутствии задолженности еще во время подготовки к сделке, но даже если это не было сделано, и долг по ЖКХ обнаружен уже постфактум, то и это не так страшно.

“Подобные вопросы решаются с предыдущим собственником, к новому не имеют никакого отношения. Данные прежнего владельца, в том числе адрес регистрации, сотрудники управляющей компании могут взять из ДКП – они должны составить ему письменное обращение и отправить его по почте”, – говорит Коноплев.

Единственное исключение – это взносы в фонд капитального ремонта. Эти платежи и задолженность по ним привязаны не к собственнику, а к квартире. Поэтому в момент подписания акта-приема передачи квартиры покупатель берет на себя ответственность и за этот долг (если он есть).

Чаще всего в Москве этот платеж включен в ежемесячный единый платежный документ (ЕПД).

Но в некоторых регионах, например, в Подмосковье, можно столкнуться с ситуацией, когда управляющая компания не заключила договор об отчислениях с Фонд капитального ремонта, и в ежемесячном ЕПД у собственника нет такого пункта. И новый владелец просто не знает, что месяц за месяцем накапливает долг за капремонт, предупреждает Коноплев.

Поэтому при сделках в Подмосковье риелторы, как правило, просят прежнего собственника подтвердить отсутствие задолженность по взносам за капремонт еще на этапе подготовки к сделке. Если же этого не было сделано, то новому владельцу жилья, к сожалению, придется платить по счетам.

Источник: https://realty.ria.ru/20190531/1555152345.html

Как происходит типовая сделка купли-продажи обычной квартиры

С какого момента сделка с недвижимостью считается совершенной?

Как происходит сделка купли-продажи квартиры интересно и тем, кто сталкивается с этим впервые, и тем, кто участвовал в процессе сравнительно недавно: изменяется законодательство, совершенствуется процедура. Неизменными остаются этапы заключения сделок.

Проверка

Отыскав среди ряда предложений, жилье свей мечты, будьте готовы к длительному процессу оформления сделки купли-продажи квартиры.

Практически все объекты недвижимости реализуются через посредников.

Важно!

В типовом соглашении с агентством недвижимости прописывается его обязанность по подбору объекта недвижимости, оказании консалтинговых услуг. Фактически, они не могут, и с точки зрения закона не обязаны, гарантировать юридическую чистоту жилья, а, значит, и самой сделки. В договоре купли-продажи (и предварительном, и в основном) риелтор даже не указывается.

Изначально, до подписания соглашения с риелтором, происходит проверка юридической чистоты объекта через изучение:

  • формы 7 (технической характеристики объекта) и (или) кадастрового паспорта;
  • формы 9, что содержит информацию обо всех, кто зарегистрирован в квартире;
  • квитанций по оплате коммунальных платежей, справки об отсутствии задолженности;
  • правоустанавливающих документов на объект — свидетельство о праве собственности и документ, подтверждающий основание возникновения такого права (договора мены, приватизации, купли-продажи, свидетельства о наследовании).

На данном этапе риелторы обычно предъявляют копии. Требуйте оригиналы, ибо они могут оказаться на регистрации в юстиции по другой сделке, а аванс (залог) уже будут уплачены.

К моменту заключения основного договора продавец помимо перечисленного выше обязан предоставить:

  • выписку из ЕГРП, в которой будут указаны действующие собственники и обременения (не наложен ли на имущество арест, не передано ли оно в залог);
  • доверенность на право продажи, выписанную супругой/супругом (при наличии);
  • если один из собственников находится под опекой (ребенок или недееспособный), то потребуется разрешение органов опеки. Документ выдается в течение месяца с момента обращения.

Рассчитывать на особую помощь кредитной организации при ипотеке не стоит. Кредитор будет отстаивать собственные интересы – объект, жизнь (а иногда и титул) заемщика будут застрахованы, а его обязанность полностью погасить задолженность (если страховых выплат окажется недостаточно) прописана в договоре.

Важно: при проверке перечня лиц, что когда-либо были зарегистрированы на данной территории, нужно уточнять:

  • были ли соблюдены права всех зарегистрированных на момент приватизации, особенно несовершеннолетних и недееспособных;
  • круг наследников, если жилье было унаследовано, и были ли какие-либо вопросы.

Подозрения помогут развеять справки из психдиспансера и органов опеки, но получить их может только владелец жилья. Отказ предоставлять подобные сведения при спорных ситуациях – повод более тщательно проверить иные бумаги и, если сделка все таки состоялась, застраховать титул (риск отчуждения – утраты права собственности — объекта недвижимости).

Предварительный договор

Если необходимая для покупки сумма имеется на руках, можно, проверив документы по квартире, заключать сделку. Оградить понравившийся объект от притязаний других покупателей, если есть необходимость подождать (при ипотеке, при продаже другого имущества), поможет предварительный договор купли-продажи.

В этом документе помимо основополагающих пунктов об объекте купли-продажи и сторонах важно указать:

1 – сроки:

  • заключения соглашения;
  • передачи денег;
  • фактической передачи квартиры покупателю;
  • снятия с регистрационного учета посторонних для покупателя лиц;

2 – порядок расчетов:

  • — будет ли предоплата и в каком виде:

аванс (в случае отмены договоренности по купле-продаже по инициативе покупателя данная сумма остается у продавца)

или

залог, что будет возвращен покупателю, если любая из сторон откажется от подписания основного документа;

  • источники оплаты стоимости объекта (какая часть оплачивается за счет собственных средств, какая за счет заемных);
  • объемы выплат и способы передачи денег;
  • по оплате коммунальных услуг;
  • особые условия (останется ли мебель, дорогостоящая сантехника, которая к моменту передачи квартиры может быть заменена на более дешевый аналог и прочее).

Важно!

Следует договориться и прописать в договоре (и в основном, и в предварительном) кто будет оплачивать сопутствующие расходы по передаче денег (стоимость аренды ячейки, комиссию за банковский перевод), на чье имя будут поступать средства.

Заключение сделки

Составление основного договора – процесс еще более важный, нежели оформление предварительного соглашения.

В нем будет уточнен порядок расчета между сторонами, прописано, кто и как будет принимать деньги. Если был уплачен аванс (залог) это непременно нужно указать.

Обратите внимание на описание квартиры: чем подробнее это будет сделано, тем лучше. Помимо адреса следует расписать:

  • кадастровый номер;
  • площадь как общую, так и жилую;
  • параметры дома (год его постройки, материал, из которого его возвели);
  • расположение объекта внутри дома (номер подъезда, этаж).

Уточните прочие пункты (по срокам передачи жилья, по перечню имущества, что остается в квартире).

Расчет

Расчет возможен следующими способами:

  • наличными деньгами;
  • денежным переводом;
  • через сейфовую ячейку;
  • аккредитивом.

В первом случае речь обычно идет об авансе (залоге). Передачу денег следует оформить распиской. Она пишется от руки или набирается на компьютере. Но должна максимально подробно описывать:

  • кто получил деньги (кто конкретно из продавцов, если их несколько), его паспортные данные, сведения о месте его проживания (регистрации);
  • основание оплаты (договор купли-продажи, его выходные данные);
  • желательно привлечь свидетеля, который сделает отметку о том, что средства были переданы в его присутствии. В документе следует указать и его паспортные данные.

Банковский перевод стараются сделать непосредственно в день сделки до посещения нотариуса или органов юстиции. Подтверждением перечисления денег выступит расходный ордер, выданный банком. Копию бумаги можно передать продавцу после предъявления оригинала.

Банковская ячейка чаще используется при покупке квартиры по ипотеке. Продавец и покупатель вместе заключают договор с банком на ее открытие. В документе будет прописано, кто и при каких условиях вправе зайти в сейфовое пространство и воспользоваться ключом, т.е. получить деньги.

При нормальном течении сделки в день ее заключения покупатель получает заемные средства или приносит собственные наличные. И продавец, и покупатель вместе заходят в сейфовое пространство, проверяют пачки, соответствие закладываемой суммы условиям договора, кладут деньги в сейф и уходят на сделку. После ее регистрации вернуться за деньгами вправе:

  • продавец, по предъявлении сотруднику банка зарегистрированного договора купли-продажи и паспорта;
  • покупатель по истечении оговоренного срока, если сделка не состоялась.

Аккредитив – банковский счет, открытый покупателем, продавец вправе распоряжаться им после регистрации сделки и предъявления необходимых бумаг. Схема аналогична схеме с сейфовой ячейкой.

Регистрация операции

Важно!

Право собственности на объект недвижимости наступает только в момент совершения записи о государственной регистрации данного факта в государственном реестре (ЕГРП), а не сразу после передачи документов регистратору.

Документы, которые нужны для регистрации:

  • паспорта (свидетельства о рождении для несовершеннолетних, вид на жительство либо национальный паспорт с регистрационной отметкой ОВД для иностранцев) и копии с них всех участников операции;
  • доверенность, если одна из сторон действует через представителя или состоит в браке (тогда необходимо и свидетельство о его заключении);
  • разрешение органов опеки, если один из продавцов несовершеннолетний или недееспособный;
  • кадастровый паспорт;
  • правоустанавливающие документы;
  • заявление на регистрацию (его печатает регистратор);
  • квитанция (копия) об уплате госпошлины.

После проверки пакета бумаг обеим сторонам выдается расписка о его получении. Документ потребуется для:

  • отслеживания регистрационного процесса он-лайн или по телефону;
  • получения свидетельства о праве собственности и зарегистрированного договора.

Сделку можно оформить и у нотариуса, но переход права собственности на квартиру по-прежнему подлежит исключительно государственной регистрации в органах юстиции. Аналогичную услугу оказывают МФЦ.

Важно!

Наличие ошибок в документах (любых), предоставление неполного комплекта бумаг является основанием для приостановления регистрации либо для отказа в ней.

Налогообложение

Если жилье находится в собственности менее 5 лет (если было дарение, наследование или приватизация – 3 лет) и стоит более 1 млн.

рублей, то с суммы сделки, превышающей указанную, продавец будет обязан уплатить 13% подоходного налога. Дабы избежать подобного в договоре указывают меньшую цену.

Для покупателя это чревато тем, что в случае разбирательств в суде, последний будет исходить из того, что за квартиру уплачена только та сумма, что прописана в документе.

Выход – указать, что объект недвижимости продается за 1 млн. рублей, но к нему прилагаются неотделимые улучшения стоимостью Х-рублей, где Х – полная стоимость объекта за вычетом 1 млн. рублей. Подобные формулировки устраивают и кредитные организации, выдающие ипотечные займы.

Но покупатель вправе один раз в жизни получить налоговый вычет в связи с покупкой жилья на сумму, прописанную в договоре (не более 2 млн. рублей). При указании меньшей стоимости он может потерять часть суммы налогового вычета. Если в документах указан 1 млн., а уплачено 2 млн., то потери составят:

(2 000 000 – 1 000 000) х 0,13 = 260 000 рублей.

Также продавец освобождается от уплаты НДФЛ, если он реализует свое единственное жилье.

Совет

Не стесняйтесь! Не уверены – требуйте показать бумаги и объект снова и снова, тщательно (пусть и медленно) проверяйте их. Вы платите большие деньги, вы имеете право на проверку всего, что покажется подозрительным, на разъяснение любых спорных моментов.

Если претензии касаются качества жилья – торгуйтесь. Снизить требуемую сумму на часть стоимости будущего ремонта вполне возможно.
Если условия не устраивают, следует отказаться от сделки или отсрочить ее.

Источник: https://biznesluxe.ru/works/kak-proisxodit-tipovaya-sdelka-kupli-prodazhi-obychnoj-kvartiry/

Сделки с недвижимостью: что нужно знать. Часть II

С какого момента сделка с недвижимостью считается совершенной?

Продолжаем знакомить вас с юридическими тонкостями совершения сделки с недвижимостью.  Тема сегодняшней статьи: условия договора, форма договора и момент заключения сделки.

Материал подготовлен консалтинговой фирмой «Прецедент».

Существенные условия договора, форма договора и момент заключения сделки

Договор купли-продажи – это документ, порождающий определенные юридические последствия для Продавца и для Покупателя, а также для третьих лиц. Основные последствия договора купли – продажи – это переход права собственности, т.е.

права владения, пользования и распоряжения жилой недвижимостью, включая неотделимые улучшения и т.п., от одного лица к другому, а также передача материального выражения стоимости недвижимости (деньги, другая недвижимости, прочие мат.

ценности) от одного лица к другому.

При этом указанные в Договоре купли-продажи условия определяют не только основные, но и дополнительные юридические последствия сделки, конкретизируя, как именно должен исполняться такой договор.

Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания. Это означает, что после подписания договора, у Продавца и Покупателя возникает ОБЯЗАННОСТЬ по исполнению условий договора.

Форма Договора купли-продажи жилой недвижимости

Форма Договора купли-продажи недвижимости всегда ПИСЬМЕННАЯ. Закон допускает заключение Договора купли – продажи как в нотариальной, так и в простой письменной форме. Выбор определяется желанием и интересами самих участников сделки, но есть случаи, когда нотариальное удостоверение договора требуется обязательно, а именно:

  1. продажа доли в объекте жилой недвижимости;
  2. продажа недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному гражданину;
  3. продажа жилой недвижимости по Договору пожизненного содержания с иждивением.

Договор, заключенный в простой письменной форме – самый простой вариант заключения сделки купли-продажи жилой недвижимости.

Юридические последствия такой формы договора во многом определяются тем, насколько грамотно с точки зрения законодательства и интересов стороны он составлен, и насколько полноценно отражены в нем условия сделки и обязательства сторон.

В случаях, когда договор составлен шаблонно или исключительно в интересах только одной стороны, при исполнении договора, могут возникнуть конфликты и сложности, мешающие другой стороны либо вступить в права владения недвижимостью либо получить причитающиеся денежных средства.

Например, это может касаться снятия Продавца и членов его семьи с регистрационного учета, условий и сроков фактической передачи жилой недвижимости, ответственности сторон за сокрытие важных сведений или выполнения каких-либо обязательств и т.п.

Важно понимать, что окажись сделка отчуждения недвижимости спорной, то решение суда будет во многом опираться именно на формулировки заключенного договора.

Насколько необходимо участие нотариуса в сделке?

Участие нотариуса в сделке, безусловно, позволяет избежать некоторых проблем, в частности:

  • Нотариус отвечает за безошибочность оформления договора с т.з. формулировок, НО не за условия договора.
  • Нотариус разъясняет нюансы исполнения договора (по требованию сторон).
  • Нотариус контролирует наличие и правильность оформления всего пакета документов.
  • Нотариус удостоверяет дееспособность участников сделки, добровольность и адекватность их действий на момент заключения договора. Это существенно снижает риски признания сделки недействительной по целому ряду причин, но не исключает их.
  • Нотариус может взять на себя регистрацию перехода права в Росреестре, что не только облегчает процесс сделки для ее участников, но и заметно сокращает сроки регистрации.
  • У Нотариуса также можно провести денежные взаиморасчеты по сделке, для чего существует депозит нотариуса.
  • Нотариус застраховал свою деятельность в связи, с чем убытки, причиненные по вине нотариуса будут компенсированы страховой компанией.

Однако, следует учитывать, что нотариусу за подготовку и заверение необходимо уплатить госпошлину, размер которой зависит от цены недвижимости и тарифов нотариуса, а самое главное, Нотариус не панацея от признания сделки недействительной.

Существенные условия договора купли продажи жилой недвижимости

Безусловно, каждый договор купли – продажи должен быть составлен индивидуально , учитывая специфику конкретной сделки. Однако, действующее законодательство РФ предусматривает обязательные условия, которые должны быть в договоре купли – продажи непременно.

К существенным условиям Договора купли-продажи жилой недвижимости относятся:

  1. Предмет договора – квартира, дом, земельный участок и т.д. (ст. 554 ГК РФ). Указываются однозначные идентификационные данные недвижимого имущества: наименование (квартира/доля/комната/дом), назначение (жилое/нежилое), адрес, этаж, общая площадь (в соответствии с данными Титула, т.е. регистрационных данных ЕГРН).
  2. Цена договора (ст. 555 ГК РФ). Указывается согласованная сторонами денежная сумма, уплачиваемая за объект недвижимости. Важно понимать, что если мы совершаем сделку с отношении нескольких объектов, цена должна быть указана по каждому.
  3. Перечень лиц, проживающих в объекте жилой недвижимости, которые сохраняют право пользования этим объектом после совершения сделки (т.е. после регистрации перехода права собственности), с указанием прав этих лиц на пользование жильем (сроки снятия с рег.учета и т.д.). Важно отследить лиц, имеющих право пожизненного пользования квартирой, т.е. тех членов семьи Продавца, которые на момент приватизации квартиры имели право пользования квартирой, но отказались от участия в приватизации.
  4. Сведения о наличие прав третьих лиц, с указанием на основания возникновения этих прав. Кроме того, при наличии недвижимости в залоге требуется, как правило, согласие Залогодержателя.

Дополнительные условия Договора купли-продажи жилой недвижимости

Кроме существенных условий, в договоре указываются ряд дополнительных условий и сведений, количество и состав которых зависят от конкретной сделки и пожеланий сторон. Эти дополнительные условия хоть и не являются обязательными (т.е.

их не обязательно указывать в договоре), но если они указаны, то они имеют ту же силу, и несут в себе те же юридические последствия, что и основные (существенные) условия.

Именно дополнительные условия договора отражают нюансы и особенности конкретной сделки, а также требования и пожелания ее участников.

На наш взгляд, в Договоре купли-продажи должны быть следующие сведения:

  • Когда и каким образом будут производиться денежные расчеты за недвижимость;
  • Когда и как будет происходить фактическая передача недвижимости Покупателю;
  • Состояние передаваемой недвижимости и неотделимых улучшений;
  • Заявление Продавца об отсутствии обременений и правопритязаний на квартиру со стороны третьих лиц, который должен гарантировать Покупателю, что указанная недвижимость залог, в доверительное управление, в аренду, в коммерческий найм, в качестве вклада в уставный капитал не передана, и свободна от любых прав третьих лиц;
  • Порядок разрешения споров и распределения ответственности (в т.ч. в случае предъявления прав третьих лиц на квартиру);
  • На каком основании, в какие сроки, и в каком порядке стороны могут расторгнуть договор (например, по обоюдному согласию, или вследствие явного нарушения исполнения обязательств одной из сторон);
  • Кто и какого момента несет риск «существенного изменения обстоятельств» (ст. 451 ГК РФ);
  • По желанию и соглашению сторон в договоре также могут указываться дополнительные обязательства той или иной стороны, а также неустойки и штрафные санкции для каждой из сторон.

В следующей статье мы расскажем: кто может совершать сделки с недвижимостью.

Источник: http://DomoyNN.ru/sdelki-s-nedvizhimostyu-chto-nuzhno-znat-chast-ii/

Этапы и порядок сделки купли-продажи квартир

С какого момента сделка с недвижимостью считается совершенной?

По данным журнала «Этажи», каждый американский риэлтор обязан выучить наизусть все этапы сделки в недвижимости и сдать государственный экзамен, чтобы его допустили до работы.

В России нет закона, который регулирует деятельность агентов. Поэтому не все начинающие риэлторы знают порядок оформления сделки купли-продажи квартиры.

Разберем, что должен делать риэлтор на каждом этапе сделки.

I. Сделка купли-продажи квартиры, что это?
II. Алгоритм сделки купли-продажи квартиры
1. Определяем юридический статус квартиры
2. Получаем выписку из ЕГРН
3. Изучаем документы объекта недвижимости
4.

Заключаем предварительный договор купли-продажи
5. Запрашиваем у продавца документы для регистрации сделки
6. Подписываем договор купли-продажи
7. Оплачиваем госпошлину и регистрируем право собственности
8.

Получаем свидетельство о регистрации нового владельца

Сделка купли-продажи квартиры — что это?

Это процесс перехода жилья от одного собственника к другому. В оформлении участвует продавец квартиры, покупатель и их представители — агенты по недвижимости. Задача агента — не просто подготовить договор и уладить вопрос с документами, но и проверить их, чтобы потом у нового владельца не возникло проблем с правом собственности.

Сделка по недвижимости не совершается в один день. Это длительный процесс, который состоит из 8-ми этапов, занимает от 10 рабочих дней до нескольких месяцев. Риэлтор Мария Нефедова рассказала нам, какие есть этапы сделки купли продажи недвижимостии что должен делать агент на каждом ее этапе.

Читать по теме
А вдруг продавец скроет важную информацию о квартире, а после сделки покупатель останется без денег и жилья? 7 обязательных вопросов, которые риэлтор должен задать продавцу, узнайте в нашем блоге.

Назад

Алгоритм сделки купли-продажи квартиры

Порядок действий при купле-продаже квартиры начинается с определения юридического статуса объекта и заканчивается передачей ключей новому владельцу.

Определяем юридический статус квартиры

Юридических статуса жилья всего два:

Первичное жилье — это то, на которое не устанавливалось право собственности.

Его можно приобрести по договору долевого строительства до момента сдачи дома в эксплуатацию, либо в готовом доме при условии, что застройщик еще не оформил квартиру на себя.

Портал «Как просто» утверждает, что если застройщик не успел продать квартиру до сдачи дома и оформил ее на себя как на юридическое лицо, то жилье автоматически становится вторичным.

К вторичному жилью относятся все квартиры и дома, на которые хоть раз устанавливалось право собственности.

Определить юридический статус жилья риэлтору нужно, чтобы оценить для себя объем работы и понять, что делать дальше: с каким продавцом заключать договор купли-продажи, какие документы готовить и как проверять сделку на чистоту.

Читать по теме
Сделка, конечно, начинается с изучения объекта. Но этот объект сначала надо найти! Чтобы поиски не прошли впустую, и клиент не ушел в другое агентство, риэлтору следует заключить с ним эксклюзивный договор.

Назад

Получаем выписку из ЕГРН

Выписка нужна обеим сторонам сделки: продавцу, чтобы подтвердить право собственности на квартиру, а покупателю, чтобы проверить юридическую чистоту квартиры.

Но получить ее можно не на все объекты, а только на те, которые зарегистрированы после 1998 года. По данным портала Yur-zakon.ru, до 31 января 1998 года право собственности на недвижимость регистрировалось в БТИ.

Поэтому если квартира была приобретена до этой даты, то продавцу нужно будет заказывать справку в этой инстанции.

Что можно узнать из выписки или справки:

Справку нужно заказывать непосредственно в БТИ и ждать около 10-ти дней. А выписку можно получить двумя способами: по заявлению через МФЦ или через Онлайн заявку. В первом случае придется ждать 3-5 рабочих дней, а электронную можно получить за несколько часов.

Назад

Изучаем документы объекта недвижимости

Портал «Правомер» выделяет два типа документов, которые необходимо проверять перед сделкой:

  • правоподтверждающие — подтверждают право собственности на квартиру;
  • правоустанавливающие — в них указано, на основании чего квартира находится в собственности продавца.

К правоподтверждающим документам относятся:

15 июля 2016 года были внесены изменения в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». С этого дня свидетельство на право собственности выдавать перестали. Если квартира была оформлена после внесения изменений, тогда правоподтверждающим документом будет являться только выписка из ЕГРН.

К правоустанавливающим документам относятся:

Риэлтор Елена Моштакова советует проверять в документах соответствие паспортных данных владельца из правоустанавливающих документов с фактическим адресом, который прописан в паспорте собственника.

Елена Моштакова, риэлтор, в своем блоге:
— Если в документах найдены несовпадения, то их нужно менять.

Как-то при подготовке к сделке я увидела несоответствие фактического адреса и адреса в свидетельстве о праве собственности. Оказывается, несколько лет назад улицы были переименованы, но жильцы об этом не знали.

Чтобы привести документы в порядок, им пришлось менять гражданские паспорта, и только после этого вносить изменения в свидетельство о праве собственности.

Назад

Заключаем предварительный договор купли-продажи

Заключать его нужно в том случае, если покупатель пока не готов заключить основной договор, но уже точно определился с квартирой. Если у него нет всей суммы в наличии или не готовы документы, то по предварительному договору он забронирует квартиру и выкупит ее позже — в срок, предусмотренный договором.

Елена Моштакова, риэлтор, в своем блоге:
— Риэлтор должен разъяснить обеим сторонам условия договора и ответственность за их несоблюдение, которая предусмотрена статьей 429 ГК РФ. Когда агент убедился, что покупатель и продавец согласны с условиями договора, только после этого он может давать документы на подпись.

Во время заключения договора покупатель должен внести задаток за квартиру в сумме 5-10% от общей стоимости жилья. Она закрепляет квартиру за покупателем, а собственнику гарантирует продажу.

На получение задатка риэлтор составляет дополнительное соглашение, в котором указывает стоимость квартиры и сумму внесенного задатка. Если после заключения предварительного договора купли-продажи клиент передумает покупать квартиру, то задаток ему не возвращается.

Назад

Запрашиваем у продавца документы для регистрации сделки

На сделку продавец должен принести пакет документов, который после подписания договора купли-продажи передается в Росреестр для регистрации. Портал «Про собственность» разместил список этих документов:

Отсутствие хотя бы одного из этих документов приведет к отказу в регистрации.

Чтобы не потерять этот список, его лучше хранить не в записной книжке, а в специальной программе вместе с данными клиента и копиями документов. Удобнее всего для этого CRM-система, где список можно закрепить в виде чек-листа и открывать его в 1 клик. Посмотрим, как это выглядит на примере облачного сервиса SalesapCRM.

При настройке достаточно один раз прописать весь список документов и закрепить его за соответствующим этапом сделки. Тогда он автоматически будет появляться внутри карточки сделки при ее переводе на этот этап.

Чек-лист в карточке сделки в SalesapCRM

Чтобы не запутаться, какие документы предоставил клиент, а какие нет, достаточно просто поставить галочку в чек-боксах напротив соответствующих пунктов. Они тут же будут перечеркнуты, и риэлтор сразу увидит, сколько еще документов осталось запросить у клиента

В SalesapCRM удобно отмечать имеющиеся документы в один клик

Внедрите S2!

Автоматическая выгрузка объявлений, парсинг объектов, создание документов по шаблону, запись звонков и отправка sms.

Читать по теме
Хотите ли вы, чтобы СRM-система захватывала все заявки с сайта, записывала телефонные разговоры, сама искала объекты и публиковала объявления, то при выборе тестируйте её как минимум по 10-ти критериям

Назад

Подписываем договор купли-продажи

Заместитель директора департамента АН «Прайм-сервис» Ольга Берестнева рассказала, каким должен быть порядок оформления договора купли-продажи квартиры и назвала 5 его обязательных пунктов:

Отсутствие хотя бы одного из пунктов влечет за собой недействительность сделки. Кроме того, Ольга советует включить в договор дополнительные два пункта, которые не являются обязательными, но помогают найти решение в спорных ситуациях:

  • семейное положение продавца и покупателя на момент заключения сделки. Это поможет избежать претензий супругов на квартиру после заключения договора. Если на продавец укажет, что женат, тогда он обязан предоставить согласие супруги на продажу недвижимости, или сделка не состоится;
  • обязательства продавца вернуть деньги в случае претензий третьих лиц на объект.

Есть еще несколько организационных моментов при составлении договора, о которых должен знать каждый риэлтор.

Назад

Оплачиваем госпошлину и регистрируем право собственности

При оформлении сделки купли-продажи покупатель должен оплатить госпошлину, размер которой зависит от его юридического статуса и статуса самого объекта недвижимости. На портале «Госуслуги» указаны стандартные размеры госпошлины:

  • квартира или частный дом для физического лица — 2000 рублей;
  • дом вместе с участком для физлица — 2350 рублей;
  • дом или квартира для юридических лиц — 22000 рублей.

Главное условие при оплате госпошлины — платить должен участник сделки. Если в квитанции будет указано третье лицо, то ее придется оплачивать повторно.

Документы на регистрацию подают все участники сделки. Для перехода права собственности потребуется:

Задача агента — проконтролировать, чтобы все документы были заполнены правильно и убедиться, что специалист отдела регистрации их принял.

По данным портала Consultator, подать пакет документов на регистрацию можно через МФЦ или сразу в Росреестр. Разница в сроках ожидания: через МФЦ готовых документов придется ждать на 2 дня дольше.

Назад

Получаем свидетельство о регистрации нового владельца

Через 10 дней после подачи документов покупатель сам получает в Росреестре выписку из ЕГРН с новыми данными. Задача агента — проконтролировать, чтобы в выписке не было допущено ошибок. Агент может и самостоятельно получить выписку, но только с генеральной доверенностью от покупателя.

После получения документов на право собственности агент контролирует передачу ключей новому владельцу. Как только ключи получены, покупатель выплачивает агенту комиссионные, сумма которых указана в договоре на оказание риэлторских услуг. На этом сделка считается завершенной.

Перед тем, как приступить к покупке или продаже недвижимости, риэлтор должен изучить порядок сделки купли-продажи квартиры и изучить все тонкости, которые касаются документов.

Не зная правил и порядка проведения купли-продажи квартиры, агент рискует затянуть сделку на несколько месяцев или вовсе оставить клиента без квартиры.

Чтобы лучше разобраться в тонкостях проведения сделки, научиться находить клиентов и получать высокие комиссионные, читайте советы экспертов в нашем блоге.

Назад

Ирина Изендимирова

В S2 есть:

  • checkединая база объектов недвижимости;
  • checkпарсинг объектов с 14 сайтов;
  • checkавтоматическое размещение объявлений на 213 площадках;
  • checkавтоподбор объекта по заявке клиента;
  • checkPDF-презентация объекта недвижимости в 1 клик;
  • checkуправление клиентами, задачами и сделками,
  • checkбесплатный тестовый период 7 дней.

crm для риэлтора дайджест недвижимость

Источник: https://salesap.ru/blog/poryadok-kupli-prodazhi-kvartiry/

Юрист поможет
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: