Регистрация дду после отзыва лицензии

Содержание
  1. Регистрация дду после отзыва лицензии
  2. Обсуждение
  3. После регистрации дду в росреестре что делать дальше
  4. Особенности заключения ДДУ после ввода в эксплуатацию – ЮК
  5. Договор долевого участия при приобретении квартиры в новостройке — рискнём?
  6. Рассмотрим аспекты данных договоров, которые призваны минимизировать риски будущих владельцев, избежание спорных ситуаций:
  7. Также необходимо рассмотреть вопрос эскроу–счетов в долевом строительстве, призванных защищать права дольщиков по договору долевого участия.
  8. Почему не нужно соглашаться на услугу регистрации ДДУ от застройщика?
  9. ДДУ: зачем нужна регистрация
  10. Сколько стоит «уладить формальности»?
  11. Участие застройщика в регистрации: как это происходит
  12. Навязывание ненужных услуг по завышенному ценнику
  13. Отказ от дополнительных услуг: теория и практика
  14. Принудительные «допы»: кто виноват и что делать?
  15. Заключение
  16. Как проверить регистрацию ДДУ?
  17. Как расторгнуть ДДУ через суд?
  18. Как узнать о регистрации договора в режиме онлайн

Регистрация дду после отзыва лицензии

Регистрация дду после отзыва лицензии

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Регистрация дду после отзыва лицензии». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

В 3 и 4 случае вы получите информацию о всех дольщиках, которые зарегистрированы на конкретном земельном участке, где возводится дом. Ищите свои данные в этом списке.

Хочу купить строящуюся квартиру у компании Ленспецсму. Застройщик предложил мне 10% скидку, если я сразу внесу 100% стоимость по ДДУ, переведя деньги (5 млн рублей) на аккредитив в банке.

Но регистрация ДДУ сейчас занимает от 3 месяцев и более.

Беспокоит вопрос – если за это время банк обанкротится или у него отзовут лицензию, а ДДУ не будет зарегистрирован в Росреестре, смогу ли я вернуть с аккредитива вложенные средства?

Обсуждение

Стоит заметить, что он не ограждает от всех рисков, связанных с таким мероприятием. Что стало причиной принятия закона и как он защищает дольщиков? Узнаем далее. Вы обязаны уведомить Росреестр о прекращении договора. Если Вы не уведомили и ДДУ пройдет регистрацию, то участник ДС может в будущем требовать расторжения ДДУ.

Договоры регистрируются в Едином государственном реестре недвижимости органом регистрации прав по заявлениям обеих сторон. Для регистрации первого ДДУ застройщик подает требуемый 218-ФЗ общий пакет документов, который действителен и для регистрации всех последующих договоров.

Практика показывает, что самой трудной задачей является регистрация самого первого договора долевого участия в конкретном объекте.

Именно он подвергается наиболее тщательному исследованию и изучению придирчивыми и чрезвычайно педантичными чиновниками Управления федеральной службы государственной регистрации (УФРС), поскольку они отлично знают, что именно этот договор будет являться основой для составления всех остальных. Именно поэтому после того, как зарегистрирован первый ДДУ, эта же процедура в отношении к остальным документам проходит гораздо более гладко, просто и быстро.

После регистрации дду в росреестре что делать дальше

Добрый вечер, проконсультируйте пожалуйста. Я застройщик, договор страхования был оформлен на весь объект строительства неотдельно на каждую квартиру ( многгоквартирный жилой ). Стадия готовности дома 85% . Объект застрахован в страховой компаниии МРСК , весной у нее отозвали лицензию. Срок передачи другой страховой, или устранение проблем страховой истекает 10 декабря 2015 года .

Расторгнуть ДДУ можно четырьмя способами:

  1. по инициативе участника долевого строительства;
  2. по инициативе застройщика;
  3. в судебном порядке;
  4. по соглашению сторон.

Основная часть квартир в новостройках продается по договорам долевого участия еще до сдачи дома.

Такой способ инвестирования в будущую квартиру достаточно рискованный, что не раз подтверждалось историями с долгостроями и обманутыми дольщиками.

В последнее время 214-ФЗ, регулирующий такие продажи, активно дорабатывался, и все изменения были направлены именно на снижение рисков дольщиков и защиту их интересов.

Получить документы после регистрации. Срок регистрации ДДУ с первым участником долевого строительства занимает не более 10 дней, с последующими — не более 5 дней.

Заявление и ДДУ должны подавать вместе дольщик и застройщик.

При этом вместо самого дольщика это может сделать его представитель по доверенности, и некоторые застройщики предоставляют платную услугу представителя по подаче документов в Росреестр.

Иногда эта услуга предлагается даже слишком навязчиво, но дольщик всегда вправе от нее отказаться, тем более что в настоящий момент в подаче документов в Росреестр нет особых трудностей.

Помимо заявлений, для этого требуется также предоставить еще и такие документы, как план строящегося объекта с указанием его местоположения, проектную декларацию и разрешение на строительство.

Если с этими бумагами обычно сложностей никаких не возникает, то договор поручительства, который также необходим и служит гарантией исполнения застройщиком своих обязательств, нередко становится самым настоящим «камнем преткновения».

Расторжение или досрочное прекращение договора страхования не освобождает страховщика от обязанности выплатить страховое возмещение по страховым случаям, наступившим в течение срока действия договора страхования.

Это применительно к надежной и стабильной экономике. В современной России ЦБ РФ получил полную свободу в надзоре за банковской деятельностью. Сегодня мы можем вдруг узнать, что вчера отозвана лицензия какого-либо банка без предварительных дисциплинарных санкций.

В ситуации, когда бюджет Агентства страхования вкладов уже не справляется с потоком вкладчиков, очень важно при расчете по аккредитиву тщательно выбрать банк, достаточно крупный и достаточно надежный.

Необходимо при открытии аккредитива оговорить возможность досрочного возвращения средств (в случае отказа в регистрации ДДУ или иных случаях), открывать аккредитив надо с «запасом срока действия», поскольку сроки регистрации органом государственной регистрации регулярно нарушаются и прогнозированию не поддаются.На основании его положений застройщик обязуется оформлять необходимую документацию прежде, чем будут привлекаться средства.

Закон №214-ФЗ о долевом участии в строительстве защищает вкладчиков от недобросовестных застройщиков и регламентирует порядок заключения договора.

Летом этого года подписал с застройщиком договор долевого участия — (ДДУ) на покупку квартиры в новостройке. Объект строится в рамках действия 214‑ФЗ.

Мой договор в УФРС еще не зарегистрирован и даже не подавался застройщиком ввиду того, что пакет документов на дом находится на регистрации (разрешение на строительство получено, проектная декларация напечатана).

Тем не менее, согласно графику платежей, я должен внести в ближайшее время крупную сумму денег, а потом вносить поквартально. Как мне правильно поступить?

This cannot be undone.»,»stories_replies_more_button»:[«»,»Show %s more commenter»,»Show %s more commenters»],»stories_all_replies_hidden»:»All replies hidden»,»stories_ban_confirm»:»Are you sure you want to add {name} to the blacklist?

Они отлично и совсем не понаслышке известны всем юристам, которым приходится заниматься регистрацией этих документов в Росреестре. К сожалению, просто собрать все требуемые бумаги и передать их в соответствующее учреждение оказывается недостаточно, поскольку с этого момента, в подавляющем большинстве случае все проблемы только начинаются.

Для получения документов потребуется:

  1. документ, удостоверяющий личность, либо доверенность на представление интересов заявителя.
  2. расписка в получении документов.

Для государственной регистрации договора долевого участия в УФРС необходимо предоставлять заявления, написанные как застройщиками, так и дольщиками, причем в теории делать это одновременно совсем не требуется.

На практике же для ускорения процесса и во избежание волокиты с поиском документов лучше, чтобы они были в едином пакете. При этом дольщики зачастую просто отдают свои заявления юристам застройщиков, на плечах которых и лежат, как правило, все тяготы процедуры регистрации.

Штамп может стоять как на лицевой стороне договора, так и на последней странице, это не имеет значения. Значение имеет сама запись в Росреестре, и вот именно номер на штампе отражает, что запись была произведена.

Это гарантия того, что в отношении данного объекта недвижимости (квартиры) не будет зарегистрирован еще один ДДУ. Помимо этого дольщик, уплатив пошлину, может запросить выписку из реестра. Она может быть как в бумажном, так и в электронном виде.

Источник: https://metiz58.ru/trudovoe-pravo/4381-registraciya-ddu-posle-otzyva-licenzii.html

Особенности заключения ДДУ после ввода в эксплуатацию – ЮК

Регистрация дду после отзыва лицензии

Встречаются ситуации, когда граждане становятся участниками долевого строительства и заключают ДДУ после ввода в эксплуатацию. Покупая квартиру в готовой новостройке, не придется долго ждать окончания строительства и передачи ключей от застройщика.

Многих привлекает стоимость недвижимости, планировка, расположение и т.д. Вот только на вопрос: возможно ли заключение ДДУ после ввода объекта в эксплуатацию, нет однозначного ответа.

Единой позиции нет и у судов, о чем говорит судебная практика: по одинаковым делам принимаются диаметрально противоположные решения.

Взаимоотношения между строительной компанией и инвестором регулирует договор участия в долевом строительстве. Застройщик обязан построить дом и после сдачи его в эксплуатацию, передать жилье дольщику, который, в свою очередь, должен своевременно оплатить и принять готовую квартиру.

По закону №214-ФЗ, ДДУ считается заключенным и приобретает юридическую силу только после государственной регистрации в Росреестре. Оплата по договору также должна производиться после регистрации.
Закон №214-ФЗ не дает четкого ответа на вопрос: можно ли заключать ДДУ после ввода дома в эксплуатацию.

Но и прямого запрета также нет, что и порождает неоднозначную судебную практику. Встречаются случаи отказа в регистрации договоров, заключенных после сдачи дома.

Вместе с тем, вопрос о том, можно ли заключать ДДУ после ввода дома в эксплуатацию, в 214 ФЗ не освящен. Прямого указания о таком запрете в законе нет, что и порождает неоднозначную судебную практику. Однако есть многочисленные случаи отказа в регистрации договоров, заключенных после того, как дом сдан.

Иногда стороны приступают к выполнению еще незарегистрированного договора. Обычно это происходит так: застройщик требует уплатить цену договора сразу после его подписания, дольщик, опасаясь, что квартира будет продана другому участнику, вносит указанную сумму. По сути, деньги вносятся безосновательно, так как по закону незарегистрированный договор не считается заключенным.

При заключении договора после сдачи дома, есть риск получить отказ в регистрации ДДУ и остаться ни с чем.

Ведь у застройщика, получившего деньги без регистрации договора не возникает обязательств по передаче жилья. Поэтому не стоит передавать деньги строительной компании до регистрации договора в Росреестре.

О способах восстановления утраченного ДДУ можно узнать в статье «Как дольщику восстановить ДДУ».

Зачем платить риэлторам большие комиссионные? Лучше доверьте сопровождение по ДДУ профессиональным юристам! Это безопаснее и выгоднее! Звоните нам по номеру: +7 (495) 150-07-65 и получите бесплатную консультацию!

Суды по-разному трактуют положения 214-ФЗ. Так, в Постановлениях АС Волго-Вятского округа от 17 июня и 17 сентября 2008 г. указано, что при обращении за регистрацией договора, заключенного после окончания строительства, оснований для отказа нет.

В Определении № 4918 от 22 апреля 2009 г. ВАС РФ уточняет, что если фактические отношения по ДДУ возникли до сдачи объекта, то договор может быть зарегистрирован и после введения дома в эксплуатацию.

Такая же позиция высказана в Постановлении АС Поволжского округа 29 августа 2008 г.

Однако некоторые суды придерживаются противоположной позиции. Так, АС Западно-Сибирского округа вынес 29 июля 2009 г. Постановление, в котором признал правомерным отказ в госрегистрации ДДУ в сданном доме.

Кроме того, в данном Постановлении сделан вывод о том, что в одном введенном в эксплуатацию объекте, не может одновременно совершаться регистрация права собственности одних дольщиков и регистрация ДДУ других участников.

В Постановлении АС Северо-Кавказского округа от 9 января 2008 года указано, что после сдачи дома, предмет исполнения ДДУ отсутствует, застройщик фактически построил объект и у него осталось только одно обязательство – передать жилье дольщику. Поэтому у Росреестра нет оснований для регистрации ДДУ, в котором отсутствует предмет договора.

Каждый судебный орган при принятии решения руководствуется своими соображениями и разными нормативными актами. В данном вопросе нет единой применительной практики, поэтому дольщикам не стоит откладывать подписание ДДУ на последний момент и надеяться, что договор зарегистрируют.

На основании изложенного можно сделать вывод, что каждый судебный орган при принятии решения руководствуется своими соображениями и разными нормативными актами. Поскольку в данном вопросе нет единой правоприменительной практики, дольщикам не стоит откладывать подписание ДДУ на самый последний момент и надеяться, что договор пройдет регистрацию.

Переуступка своих прав по ДДУ – совершенно иной вид отношений. По закону переуступка возможна в любой период от регистрации договора, до подписания акта приема-передачи. Фактическая передача жилья дольщику происходит не сразу после принятия объекта госкомиссией.

В долевом строительстве это целый процесс, который длится от нескольких месяцев до 2-х лет. При нарушении сроков сдачи по ДДУ дольщик вправе требовать с застройщика неустойку и компенсацию убытков, вызванных просрочкой. Юристы ЮК «Хелп Консалтинг» бесплатно проведут анализ дела и разработают порядок действий по взысканию максимально возможной неустойки.

Оплата за юридические услуги – по факту получения денежных средств от застройщика.

Поскольку сделку по уступке можно совершить до того момента, как акт приема-передачи объекта подписан, то , с точки зрения закона, ничто не мешает дольщику передать свои права по ДДУ другому участнику после сдачи дома в эксплуатацию. Между покупателем и продавцом заключается договор цессии, который также проходит госрегистрацию.

Но здесь есть нюансы. Зачастую подписание акта приема-передачи откладывается из-за выявления дефектов и недоделок.

Если при приемке квартиры у застройщика дольщик обнаружил недостатки, он вправе не подписывать акт, а требовать от строителей их устранения.

Необходимо правильно оформить документы, поскольку застройщик может подписать акт приема-передачи в одностороннем порядке. Это не только исключит возможность совершить сделку по переуступке, но также чревато другими неприятными последствиями для дольщика.

Но помните, что если сделка совершается после сдачи дома в эксплуатацию, то на практике отказать в регистрации договора могут в обоих случаях: и при подписании ДДУ с застройщиком, и при заключении договора цессии. Поэтому заранее оцените все риски и проконсультируйтесь с опытным юристом.

ЮК «Хелп Консалтинг» специализируется на спорах в долевом строительстве и поможет безопасно провести сделки, взыскать неустойку с застройщика, подготовить документы для обращения суд.

За бесплатной консультацией обращайтесь по телефонам или заполните форму обратной связи в разделе «Контакты».

Нужно отметить, что если сделка совершается после сдачи дома, риск получить отказ в регистрации договора существует в обоих случаях: и при подписании ДДУ с застройщиком, и при заключении договора цессии. Поэтому необходимо заранее предусмотреть возможные последствия, а лучше всего перед принятием решения проконсультироваться с опытным юристом.

Источник: https://help-ddu.ru/dogovor/zaklyuchenie-ddu-posle-vvoda-obekta-v-ekspluatatsiyu

Договор долевого участия при приобретении квартиры в новостройке — рискнём?

Регистрация дду после отзыва лицензии
Фотография из интернета

В данное время многие люди задумываются о покупке собственного жилья и предпочитают заключать договоры участия в долевом строительстве с застройщиками, а не покупать жилье на вторичном рынке недвижимости. Это понятно с точки зрения практичности:

  • жилье в новых микрорайонах с развитой инфраструктурой,
  • жилье, построенное по современным технологиям с возможностью планирования помещения самостоятельно.
  • возможность «растянуть» по времени полную оплату.

И еще много преимуществ покупки строящегося жилья. Пожалуй, единственный минус такой схемы приобретения собственного жилья — это договор долевого участия в строительстве. Ведь данный договор далеко не всегда дает гарантию получения в конечном итоге заветных квадратных метров в собственность.

Рассмотрим аспекты данных договоров, которые призваны минимизировать риски будущих владельцев, избежание спорных ситуаций:

1. Предмет договора.

Важно обратить внимание на точное указание местоположения дома (улица, дом, район), но и параметры земельного участка для строительства дома, указание на назначение земельного участка (чаще всего это назначение — «под многоэтажный жилой дом» «многоэтажная застройка», но возможны вариации, если нет отсыла к строительству многоэтажного дома, то строительство жилого дома на нем незаконно). Кроме того, необходимо отразить в договоре долевого участия кадастровый номер земельного участка, его расположение и основание — права в отношении его.

2. Конкретизация объекта долевого строительства.

Повышенное внимание следует уделить точному описанию объекта строительства. Например, количеству комнат квартиры, ее проектной площади, расположению на плане.

Часто в типовом договоре долевого участия можно встретить следующий пункт: «Расположение Квартиры указано на поэтажном плане соответствующей секции Многоквартирного дома, который прилагается к Договору и является его неотъемлемой частью».

При подписании договора долевого участия участник должен удостовериться не только в наличии этого плана (уже на момент подписания договора!), но и в точности данного плана.

3. Нюансы передачи квартиры от застройщика участнику долевого строительства.

Необходимо обратить внимание на пункты о действиях застройщика при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта.

При этом риск случайной гибели Объекта признается перешедшим к Участнику со дня составления предусмотренных настоящим договором документов». Опасность состоит в неопределенности понятия «уклонения» участника от обязанности принять объект.

Поэтому желательно в договоре долевого участия указать, ЧТО не будет признаваться уклонением. Они регламентированы статьей 7 и пунктом 5 статьи 8 закона № 214-ФЗ.

4. Условия оплаты.

В подавляющем большинстве случаев застройщик при разработке типового договора предлагает участнику долевого строительства полную предоплату, но по частям. Однако окончательная оплата по договору долевого участия предусмотрена все же ДО регистрации договора долевого участия в регистрирующем органе.

Согласно пункту 3 статьи 4 закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Таким образом, основной риск при заключении договора долевого участия участник несет именно из-за разрыва во времени оплаты (предоплата) и даты регистрации договора.

Уточнения в части гарантии качества объекта строительства.

Участнику долевого строительства следует иметь в виду, что застройщики, пусть даже добросовестные, довольно часто пытаются уйти от возможной ответственности, заранее снизив риск ее появления.

Такие попытки в большинстве случаев выражаются в указании в договоре долевого участия условий гарантий качества менее, чем это предусмотрено законом. Разумный срок в соответствии со статьей 7 закона № 214-ФЗ устанавливает сам участник долевого строительства.

Однако степень его разумности законом никак не расшифрована.

Между тем частью 7 статьи 7 закона № 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.

Согласно части 4 статьи 7 закона № 214-ФЗ условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

Для исключения риска возникновения ситуации, когда участник долевого строительства что-то не заметил и пропустил при приемке объекта строительства, участнику долевого строительства, как стороне договора долевого участия, не лишним будет настоять на исключении из договора пункта подобного содержания.

5. Санкции и ответственность участника долевого строительства.

Задача участника, как стороны договора, — выявить несоразмерность ответственности и, в меру собственного усмотрения, попытаться ее уравнять, предложив застройщику свои варианты изложения соответствующих пунктов.

Даже современные договоры долевого участия, разработанные на основе закона № 214-ФЗ, могут иметь массу нюансов, «хитрых» условий, которые никак не отражают интересов участника долевого строительства, а лишь интересы застройщика по снижению собственной ответственности в случае наступления негативных последствий или же к еще большему обогащению за счет участника, не прочитавшего внимательно типовой договор долевого участия, предлагаемый ему на подписание.

Также необходимо рассмотреть вопрос эскроу–счетов в долевом строительстве, призванных защищать права дольщиков по договору долевого участия.

Эскроу-счет в долевом строительстве — это специальный счет, открываемый в банке, на котором замораживаются деньги и передаются Застройщику только после того, как тот исполнит свои обязательства перед дольщиком. Принцип действия эскроу-счетов описан в ст. 860.7 ГК РФ.

Их применение в долевом строительстве регламентируется федеральным законом в ст.15.4, ФЗ-214. Список банков, уполномоченных на использование счетов эскроу утверждается Правительством РФ. Буквально, расчеты с Застройщиком через эскроу-счет выглядят так.

При покупке квартиры в новостройке, и заключении Договора долевого участия (ДДУ), дольщик после регистрации договора должен его оплатить (п.4, ст.15.5, ФЗ 214). Но деньги он передает не Застройщику, а вносит в банк, на специальный счет эскроу. Деньги на этом счете блокируются, т.е.

доступа к ним не имеют ни дольщик, ни Застройщик, в течение всего срока строительства.

После сдачи дома в эксплуатацию, и передачи квартир дольщикам по Актам приема-передачи, Застройщик получает доступ к деньгам на счете эскроу. Если же Застройщик не выполнил своих обязательств перед дольщиком (обанкротился, заморозил строительство), то банк с этого счета возвращает деньги дольщику.

Таким образом, эскроу-счет выполняет обеспечительную функцию по обязательствам Застройщика, и по своей сути мало чем отличается от расчета через аккредитив.

Хоть механизм эскроу призван защищать права дольщика, существуют несколько рисков, связанных с ними, к примеру:

1. Отзыва лицензии у банка, в котором открыт счет-эскроу. Финансовые учреждения могут лишиться лицензии. А это значит, что участник может лишиться какой-то суммы. В таких случаях дольщик не может повлиять на выбор застройщиком банка для открытия эскроу-счета. Но ему необходимо анализировать надежность финансового учреждения.

2. Процедура взыскания на имущество участника. Деньги находятся под депонированием, не делает невозможным наложение взыскания на них, если дольщик уклоняется от других обязательств.

Как и при процедуре несостоятельности, так и в других спорах (алименты, непогашенный долг за коммунальные услуги или перед контрагентом, по кредиту) деньги с эскроу-счета будут списаны в счет погашения задолженности.

Поскольку обязательства перед ним по ДДУ не выполнены, он потребует доплату, будет назначен штраф и начислена пеня. В любом случае, дольщику придется нести существенные финансовые потери.

3. Невыполненные другие обязательства компании-застройщика, которые не предусмотрены условиями ДДУ. Отсутствие выполненных обязательств, которые не предусмотрены условиями обслуживания эксроу-счета, не является препятствием для получения застройщиком денег. При этом дольщик столкнется с реальными трудностями, связанные с невыполнением этих обязательств.

4. Невыполнение обязательств-застройщика, которые предусмотрены условиями ДДУ. В этой ситуации в случае невыполнения застройщиком своих-обязательств по ДДУ, например, срока сдачи жилья, Банк возвращает дольщику денежные средства, внесенные на эскроу.

Однако нужно учитывать, что денежные средства возвращаются без процентов, как если бы эти средства лежали на вкладе, без учета инфляции, а стоимость жилья за время, отведенное для постройки дома, вырастет.

Для того, чтобы такой ситуации не возникло, нужно тщательно оценивать застройщика, понимать, уложиться ли он в сроки строительства по ДДУ или есть риск остаться с деньгами, часть из которых съела инфляция, но без квартиры.

Из вышеизложенного можно сделать вывод о том, что хоть и стать Дольщиком по договору долевого участия в строительстве сопряжено с большим количеством рисков, но все их можно вычленить и минимизировать, в итоге стать собственником уютной, светлой квартиры (студии, апартаментов) в новом, современном жилом комплексе с развитой инфраструктурой, коммуникациями.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/bn1_ekb/dogovor-dolevogo-uchastiia-pri-priobretenii-kvartiry-v-novostroike--risknem-5ec2631cd540887645230174

Почему не нужно соглашаться на услугу регистрации ДДУ от застройщика?

Регистрация дду после отзыва лицензии

28.11.2018

Казалось бы – действительно, а почему? Ведь это весьма удобная услуга, застройщик берет на себя все хлопоты, связанные с регистрационными процессами. Но мы постараемся разобраться, действительно ли регистрационные усилия, предпринимаемые застройщиком, стоят запрашиваемых денег, и поговорим о том, может ли дольщик самостоятельно зарегистрировать договор.

А о том, какие еще вопросы важно задавать застройщику, вы можете прочитать тут.

Современный дольщик, как правило, не хочет усложнять процедуру покупки, он желает получить на руки зарегистрированный документ, и ожидать окончания строительства, будучи уверенным в том, что договор защитит от каких-либо неприятностей. Однако есть один серьезный нюанс, который ставит под вопрос полезность этой услуги – явно завышенная цена, которую запрашивает застройщик за свое участие в процессе.

ДДУ: зачем нужна регистрация

ДДУ – единственный формат сделки с еще не существующим имуществом, при котором договор в обязательном порядке проходит регистрацию в Росреестре.

После этого у дольщика возникает законное право требовать у застройщика передачи ему недвижимого имущества в сроки и на условиях, которые отражены в этом договоре.

Договор защищает дольщика от двойных продаж, иных мошеннических схем (за некоторым исключением), а также от банкротства застройщика или возникновения иных условий, при которых последний не в состоянии выполнять свои обязательства.

http://www.primecapital.com

Иными словами – при наличии ДДУ во время возникновения непредвиденных ситуаций, угрожающих интересам дольщика, запускаются механизмы, с помощью которых здание достраивается и дольщик получает жилье (или вложенные средства вместе с компенсацией). Соответственно, без регистрации договор не имеет силы, и если по каким-то причинам регистратор его не принимает, сделку можно считать несостоявшейся.

Сколько стоит «уладить формальности»?

Как правило, те, кто покупает жилье, слабо разбираются в процессах, связанных с документальным оформлением, речь идет, прежде всего, о двух наиболее важных процессах.

Это регистрация договора, а затем, после сдачи дома в эксплуатацию, регистрация права на собственность.

Последний процесс – это конечная точка, после которой дольщик превращается в полноправного владельца недвижимости или в собственника, имеющего право распоряжаться жильем, но ограниченного в правах – например, в случае привлечения ипотечного кредитования.

Многие потенциальные покупатели жилья на первичном рынке совершенно не представляют – что нужно делать, какие документ собирать и куда обращаться.

Кроме того, не все располагают временем, необходимым для оформления. Поэтому для них было бы намного удобнее, если бы кто-нибудь взял на себя все эти хлопоты.

Что и предлагает застройщик – за определенную сумму он берет на себя все хлопоты и готов уладить все формальности.

https://smallville.com

Кстати, на современном рынке первичной недвижимости такие услуги предлагает каждый застройщик. Услуги подобного рода предлагаются отнюдь не бесплатно. В среднем, регистрация договора (точнее, участие представителя застройщика в этом процессе), стоит порядка 30 тыс. рублей.

В течение последних лет дольщикам предлагались разные условия, сумма могла зависеть от общей стоимости жилья и определялась в процентном соотношении, поэтому регистрация могла «потянуть» на 150 – 200 тыс. рублей. Однако сегодня все чаще речь идет о некой фиксированной сумме.

Участие застройщика в регистрации: как это происходит

Но что означает «регистрация»? Какие именно действия должен выполнить тот, кто желает зарегистрировать договор? В принципе, все действия будущего собственника (или застройщика) сводятся к подаче документов, которые на момент заключения сделки уже подготовлены. Все остальные операции осуществляются ответственными лицами, которые являются сотрудниками Росреестра (проверка сведений, внесения соответствующих записей в реестр, пр.).

https://blogs.dctc.edu

Физически это происходит следующим образом: представитель застройщика берет пачку договоров с дольщиками (включая доверенности от них на проведение этой операции), добирается до ближайшего отделения Росреестра и предает эти бумаги в окошко, получая документ, подтверждающий факт их принятия. Через определенное время этот представитель забирает зарегистрированные договоры, по одному экземпляру раздает дольщикам, а вторые экземпляры хранятся в офисе застройщика.

Собственно – это все, за скромный перечень очень нехитрых операций застройщик «снимает» с каждого дольщика по 30 тыс. рублей, которые образуют очень хорошую прибыль «на ровном месте» и без каких-то затрат.

Указанную сумму можно было бы как-то обосновать расходами, которые приходится нести застройщику или сложностью процессов, которые требовали бы неких специальных знаний и времени.

Но нет, описанные процессы вовсе не требуют какой-то (собственно, вообще никакой) квалификации.

А затраты, фактически, отсутствуют, в Росреестре за операцию регистрации берут государственную пошлину в размере 200 рублей.

Иными, словами – именно в такую сумму обошлась бы регистрация договора дольщику, пожелай тот оформить все самостоятельно.

http://berichpro.ru

Тогда откуда же такие цифры – 30 тыс. рублей, 60 тыс. рублей, 120 тыс.

рублей? Вряд ли дольщиков можно назвать людьми недалекими, особенно, учитывая тот факт, что в это непростое время они нашли деньги на покупку недвижимости.

Неужели они охотно отдают свои деньги, даже не пытаясь разобраться – за что именно они платят? И уж тем более странным выглядит поведение дольщиков, которые понимают, что услуга не стоит таких денег, но все равно платят.

Запрещает ли закон дольщику самостоятельно подавать документы на регистрацию? Нет, в ФЗ-214, который регулирует правовые отношения застройщика и дольщика, такого запрета нет.

Собственно, его и не может быть, так как эта сделка (равно как и другие операции с недвижимостью) вполне может быть проведена двумя сторонами сделки (которые должны вместе явиться к регистратору) или одной стороной (при наличии доверенности от другой стороны).

https://doctornadezhda.ru

Так что же мешает гражданам самостоятельно заниматься подачей документов? На самом деле, застройщики вовсе не желают лишаться денег, которые они «зарабатывают» таким образом, а поэтому делают все, чтобы дольщики были вынуждены покупать их услуги.

Иногда услуга регистрации договора позиционируется как обязательная услуга и включается в тело ДДУ, то есть – при подписании ДДУ дольщик обязуется оплачивать и услугу регистрации.

Соответственно, если потенциальный клиент не согласен – он не подписывает договор и не может купить жилье «по долевке».

В ряде случаев эта услуга (как и еще ряд услуг) оформляется как приложение к ДДУ, что, в общем, одно и то же.

Отказ от дополнительных услуг: теория и практика

Может ли дольщик отказаться от этой услуги? Теоретически – да, тем более что в ФЗ-214 и в законе о защите прав потребителя указано, что договор на одну услугу (собственно ДДУ) не может обязать потребителя заключать договор на другие услуги (в частности, на услугу регистрации договора). Иными словами, застройщик не имеет права принуждать дольщика покупать у него эту услугу на основании того, что заключается ДДУ.

Соответственно, при нарушении этого положения застройщику грозит административная ответственность. Если дольщик обратится в суд и докажет, что услуга была навязана, то застройщика принудят соблюсти закон и договор об услуге регистрации будет аннулирован.

https://dom-i-zakon.ru

Собственно, в числе советов, адресованных дольщикам по поводу того, как отказаться от услуги регистрации, но заключить ДДУ, можно встретить описание одного нехитрого приема.

Дольщик подписывает ДДУ и соглашение на оказание услуги регистрации, оплачивает, и затем направляет застройщику уведомление о том, что он желает оказаться от услуги, но не желает расторгать ДДУ.

В этом случае застройщик не имеет право расторгнуть ДДУ, так как не имеет для этого оснований (ФЗ-214), и ему остается пойти навстречу дольщику и расторгнуть только соглашение. Если застройщик откажется – это будет основанием для обращения в суд после оформления права собственности и возврата денег, оплаченных за эту услугу.

Однако, к сожалению, все это – только теоретически, и отказаться не так просто, как может показаться. Застройщики прекрасно знают законы и содержат в штате юристов, которые делают все возможное (составляют текст договора, приложений) чтобы обстоятельство навязывания услуг в суде доказано не было.

Правоприменительная практика показывает (рассматривались разбирательства с дольщиками группы ПИК), что в подавляющем большинстве случаев суд отказывался признавать, что услуга была навязана. То есть – вот подписанный договор, все обязательства по нему выполнены, и у суда нет никаких оснований считать, что от этой услуги покупатель не мог отказаться.

Home

Принудительные «допы»: кто виноват и что делать?

С другой стороны, навязывание услуг – не всегда инициатива менеджмента компании, так как есть много застройщиков, которые соблюдают закон не только «формально». Иногда это просто горячее желание менеджеров, которые получают бонусы за продажу «допов».

Они частенько отдают предпочтение клиентам, которые склонны платить, и всячески препятствуют заключению договоров с теми, кто не хочет дополнительных услуг. В подобных случаях бывает достаточно выйти на вышестоящее руководство и правильно мотивировать свои пожелания, чтобы заключить договор без лишних услуг.

Если переговоры с руководством не принесли желаемого результата – можно направить жалобы в государственные органы, контролирующие деятельность застройщика.

Такое поведение застройщиков является нарушением, поэтому власти иногда реагируют на удивление оперативно.

Нередко дольщики объединяются и подают групповые иски, что облегчает задачу поиска доказательств того, что застройщик нарушает закон.

dengi.bm.img.com

Кроме того, сегодня продажи недвижимости несколько упали, покупатель стал более привередлив и не желает переплачивать, поэтому все больше застройщиков идут на уступки дольщикам. Скажем, тот же “ПИК” поступает следующим образом: предлагает дольщикам скидку по ДДУ ровно на ту сумму, которую просит за регистрацию. В принципе – это хорошее решение, как говорится: «и волки сыты и овцы целы».

Менее элегантно поступает MR Group (или отдельно взятые особо рьяные сотрудники, не берусь утверждать) – передает в работу SMM-менеджерам посыл о том, что 30 000 за регистрацию ДДУ – это нормально, а они разносят это по форумам. Пруфы тут.

Заключение

Таким образом, не стоит соглашаться на услугу регистрации ДДУ от застройщика, так как в большинстве случае ее стоимость необоснованно высока, а у любого ЖК в Москве сегодня есть конкуренты, и об этом нужно не только не забывать, но и сообщать представителю застройщика.

При общении с менеджером отдела продаж нужно сразу обсудить возможность заключения ДДУ без дополнительных услуг, настаивая на своем законном праве. Если не помогло – обращайтесь к руководству, сохраняйте записи разговоров, переписку по электронной почте, телефонные переговоры, все это может послужить доказательством в суде.

Общайтесь с другими дольщиками (на форумных ветках, где обитают покупатели квартир в том или ином ЖК), не исключено, что кому-то из них удалось найти решение этой проблемы. Консультируйтесь у юристов, которые специализируются на первичной недвижимости – используйте все возможности, чтобы не переплачивать за работу, которую можете выполнить сами.

Источник: https://novostroyman.ru/blogue/pochemu-ne-nuzhno-soglashatsya-na-uslugu-registratsii-ddu-ot-zastrojshhika

Как проверить регистрацию ДДУ?

В штате компаний-застройщиков всегда имеется юрист, либо штат юристов. В его задачу входит регистрация договоров с клиентами.

С ним следует договориться о дате и времени встречи в Росреестре, куда следует захватить тот же пакет документов, что и для подписания ДДУ, а также оплаченную квитанцию госпошлины.

Этим можно сэкономить свое время, например, когда покупатель проживает в другом городе. Но поступать так строго не рекомендуется, если компания-застройщик не вызывает доверия.

Максимальная сумма – до 1,5 млрд руб. – для тех, у кого объемы новостроек более 500 тыс. кв. м. Это нововведение призвано обезопасить рынок от фирм-однодневок, которые открываются с целью собрать деньги с дольщиков, а потом разоряются и исчезают с полученной суммой.

Но застройщик может потребовать, чтобы покупатель оплачивал коммунальные и эксплуатационные расходы начиная с даты сдачи дома госкомиссии. Даже если дольщик еще не получил ключи и не может въехать в новую квартиру.

Это требование стоит оспорить, так как заселение может затянуться по вине застройщика и тогда вы будете платить за услуги, которыми не пользуетесь.

Порядок регистрирования соглашения, проведение сделки и перечень основных условий, без выполнения которых соглашение не будет признано действительным регулируется Федеральным Законом, статьями No122 от 21 июля 1997 г. и No124 от 30 декабря 2004 г.

В случае расторжения или досрочного прекращения договора страхования страховщик обязан уведомить об этом участников долевого строительства в течение семи рабочих дней.

ФЗ-214). Для этого надо написать отказ от исполнения договора в одностороннем порядке и направить его в строительную компанию.

Если компания работает по 214-му ФЗ и заключает с гражданами договоры долевого участия (ДДУ), она обязана регистрировать их в Управлении Росреестра. Это исключает возможность двойных продаж.

Брянская Гильдия Риэлторов постоянно работает над увеличение качества предоставляемых услуг. В связи с переходом на новые сервера у нас сменился IP-адрес.

В обоих документах указываются все данные квартиры, а также сроки введения здания в эксплуатацию и вручения ключей владельцу.

Некоторые компании до сих пор пренебрегают этим правилом и требуют ввести предоплату еще до регистрации. Комитет по строительству активно штрафует нарушителей.

Только в прошлом году он зафиксировал более 400 случаев, когда застройщики привлекали средства покупателей до положительного заключения Росреестра. К административной ответственности удалось привлечь девять компаний.

Государственную пошлину за регистрацию права собственности необходимо заплатить до подачи документов. Ее размер устанавливается налоговым законодательством, а именно ст. 333.33 НК РФ. В 2017 году госпошлина равна 2000 рублей.

Если говорить простыми словами, то аккредитив — это разновидность банковской гарантии. Ничего рискованного для покупателей в этой схеме нет, но есть свои тонкости.

Будет ли в дальнейшем заключён ДДУ неизвестно, а денежки уже уплачены. Поэтому стоит хорошо подумать, так ли он вам нужен.

Срок регистрации права собственности на квартиру по договору долевого участия Законодательством установлен 7-дневный срок (п. 1 ст.

Если собственность оформляется на несовершеннолетнего гражданина, то потребуется свидетельство о рождении и согласие органов опеки и попечительства. Когда стоимость квартиры выплачивается из ипотечных средств, понадобится договор с банком.

Отдельное заявление заполняет и продавец недвижимости, в данном случае, представитель застройщика. Принимая документы для регистрации права собственности, регистратор выдает расписку об их принятии, в которой указывает дату регистрации соответствующего права.

Если оформлением будет заниматься застройщик, то потребуется предварительно обратиться к нотариусу для подписания доверенности на представителя строительной компании. Услуги нотариуса и застройщика платные. Кроме того, скорее всего, регистрация права собственности через посредника займет больше времени.

Согласно ч. 2 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», право на привлечение денежных средств участников долевого строительства застройщики приобретают лишь на основании договоров участия в долевом строительстве.

Деньги у дольщика продавец может брать только после того, как ДДУ зарегистрирован в Росреестре. Лучше всего открыть специальный счет – аккредитив, на который покупатель кладет нужную сумму сразу после подписания договора, но застройщик сможет получить эти деньги только после регистрации договора в Росреестре. Тогда обе стороны могут быть спокойны насчет оплаты.

Для оплаты за столь дорогие покупки создаются специальные аккредитивные счета. На такой счет вносятся деньги дольщиком еще перед подачей заявления в Росреестр. После успешной регистрации ДДУ, застройщик сможет получить деньги со счета. Банк в такой ситуации выступает хранителем денег дольщика и гарантом соблюдения процедуры оплаты.

Причем 14 из них, по сообщению «Делового Петербурга», никогда не страховали ответственность застройщиков по ДДУ и не собираются это делать. Мнение спорное. Скорее всего, страховали, но редко и выборочно.

Вы обязаны уведомить Росреестр о прекращении договора. Если Вы не уведомили и ДДУ пройдет регистрацию, то участник ДС может в будущем требовать расторжения ДДУ.

Информация о кредитных организациях, соответствующих требованиям части 1 статьи 15.1 Федерального закона N 214-ФЗ, размещена на сайте Банка России в разделе «Информация по кредитным организациям».

Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации».

Для дальнейших расчетов аккредитив не понадобится. Если по какой-то причине Управление Росреестра откажет, покупатель заберет предоплату обратно.

Первое заключается в том, что ДДУ был подписан незадолго до ввода в эксплуатацию объекта и на момент ввода его в эксплуатацию не признавался действующим, так как отсутствовала регистрация его в соответствующих госорганах согласно Федеральному закону за номером 124-ФЗ, статья 4.

Как расторгнуть ДДУ через суд?

Как разрешать ситуацию, когда в отношении одной и той же квартиры, но между разными лицами, во-первых, заключен и зарегистрирован договор участия в долевом строительстве и, во-вторых, подписаны, но не зарегистрированы несколько договоров участия в долевом строительстве?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Приобретатели недвижимости по договору долевого участия получают, по сути, право на оформление жилья во владение в будущем. Читайте в статье, как происходит оформление права собственности по ДДУ в общем и судебном порядках и при ипотеке.

Как узнать о регистрации договора в режиме онлайн

Вполне возможно, что процедура регистрации займет намного больше времени, чем при самостоятельном обращении в регистрационную службу. Если дольщик решил заняться государственной регистрацией права собственности самостоятельно, то для этого ему необходимо обратиться напрямую в Росреестр или в МФЦ (многофункциональный центр).

Лишается ли добросовестный участник долевого строительства права требовать от застройщика выполнения договора, если договор участия в долевом строительстве не прошел государственной регистрации, однако обязательства по нему со стороны дольщика исполнены?

Источник: http://burger51.ru/nasledstvennoe-pravo/2606-registraciya-ddu-posle-otzyva-licenzii.html

Юрист поможет
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: