Продажа доли земельного участка с домом

Содержание
  1. Как продать долю в доме с землей – Продажа долевой собственности в частном доме и земельного участка
  2. Правила продажи
  3. Уведомление о продаже доли в доме с земельным участком (образец)
  4. Как продать долю в доме с землей
  5. Выкуп сособственниками
  6. Продажа с согласия собственников
  7. Документы
  8. Сроки
  9. Расходы
  10. Продажа без согласия сособственников
  11. Принудительное вручение уведомления
  12. Выдел доли в натуре
  13. Документация
  14. Затраты
  15. Договор купли продажи доли дома и доли земельного участка — образец и особенности составления
  16. Что это за документ, когда он составляется?
  17. Структура и содержание договора
  18. Особенности заполнения
  19. Нотариальное заверение
  20. Дальнейшие действия с документом
  21. Возможные проблемы
  22. Тонкости при продаже части земельного участка
  23. Нормативная база
  24. Условия сделки
  25. Порядок реализации доли земли
  26. Раздел земли, находящийся в общей собственности двух или более владельцев
  27. Договор
  28. Выделение доли из общего надела
  29. Налогообложение
  30. Заключение
  31. Как продать часть земельного участка?
  32. Простой способ
  33. Сложный способ
  34. Как продать долю земельного участка – разбираем варианты
  35. Что подразумевается под продажей доли
  36. Условия выделения площади в целях дальнейшей продажи
  37. Продажа без межевания
  38. Продажа без выделения доли из участка
  39. Требуется ли согласие других владельцев
  40. Процедура продажи участка
  41. Как продать долю в доме с землей, если второй собственник несовершеннолетний

Как продать долю в доме с землей – Продажа долевой собственности в частном доме и земельного участка

Продажа доли земельного участка с домом

14 734 просмотров

Оформление жилого помещения в долевую собственность популярно при покупке имущества в браке, получении жилого дома в наследство, при приватизации.

В результате один объект недвижимости имеет нескольких владельцев. В случае развода или других жизненных ситуаций, один из собственников может решить реализовать свою долю.

Рассмотрим, как проходит продажа части дома и земельного участка в долевой собственности.

Правила продажи

Гражданский кодекс (ст. 246 ГК РФ) предусматривает возможность распоряжения имуществом, которое находится в долевой собственности, следующим образом:

  1. Все собственники совместно продают принадлежащие доли. Таким образом, частный дом и земельный участок реализуются в полном объеме.
  2. Один из владельцев продает свою долю. В такой ситуации предметом сделки выступает доля в жилом доме, а также соответствующая доля земельного участка. Объект должен быть предложен на выкуп совладельцам, а в случае их отказа свободно реализован.

Закон ограничивает право владельца доли в недвижимости на свободную продажу имущества. В соответствии со ст. 250 ГК РФ преимущественное право выкупа предоставляется совладельцам. Только в случае их отказа, гражданин может реализовать свою часть имущества третьим лицам.

Под долей в имуществе понимается неопределенная часть неделимого объекта, которая не имеет конкретного выражения. Доля рассчитывается в математической части имущества.

Пример. Супруги владеют домом на праве долевой собственности. Каждый из них владеет ½ долей. Но это не значит, что муж и жена имеют право на комнату и ½ часть кухни. Они обладают равными правами на объект. Каждый супруг является собственником соответствующей доли земельного участка, на котором расположен дом.

Чтобы абстрактное понятие «доля» изменилось на конкретные квадратные метры необходимо провести выделение части в натуре или определить порядок пользования объектом.

Правила продажи доли

№ п/пПравила
1Вместе с долей дома продается соответствующая доля земельного участка
2Преимущественное право действует в течение 1 месяца с момента получения уведомления
3Согласие совладельцев на реализацию объекта не требуется
4Договор купли-продажи доли оформляется в письменной нотариальной форме

Уведомление о продаже доли в доме с земельным участком (образец)

Обязательным условием при продаже доли является направление совладельцам уведомлении в письменном виде. Собственник должен убедиться, что документ вручен адресату.

Для этого можно использовать:

  • телеграмму;
  • заказное письмо с уведомлением;
  • удостоверение факта вручения нотариусом.

Важно! Отсчет срока преимущественного выкупа начинается со дня вручения уведомления.

Закон не устанавливает бланк уведомления. Однако есть требования, без соблюдения которых документ считается недействительным.

Требования к уведомлению:

  • документ называется – уведомление;
  • собственник сообщает о своем желании продать долю;
  • владелец устанавливает цену;
  • продавец предупреждает, что в случае отказа, доля будет продана третьим лицам.

Образец уведомления

Скачать уведомление о продаже доли жилого дома и земельного участка

Как продать долю в доме с землей

Закон предусматривает следующие варианты продажи доли дома и земли:

  1. Выкуп совладельцами.
  2. Продажа третьим лицам с согласия сособственников.
  3. Продажа третьим лицам без согласия сособственников.

Выкуп сособственниками

Любой из совладельцев может реализовать право преимущественного выкупа. Если объект разделен на несколько долей, то продавец может направить уведомления всем совладельцам или только одному из них.

В случае выкупа доли, другие совладельцы не имеют права требования перевести сделку на них. Более того, продавец даже не обязан уведомлять их о совершенной сделке.

Совладелец может дать согласие на сделку в течение 30 дней. После окончания срока, право преимущественного выкупа теряется.

Важно! При наличии нескольких совладельцев, продавец вправе самостоятельно выбирать, кому из них продать свою часть имущества.

Продажа с согласия собственников

Совладельцы могут отказаться от выкупа. В такой ситуации необходимо оформить отказ надлежащим образом.

Порядок действий при продаже доли в доме и земле с согласия совладельцев:

  1. Оформление уведомления.
  2. Направление уведомления всем совладельцам.
  3. Подбор покупателя из числа третьих лиц (через 30 дней со дня вручения уведомления).
  4. Подготовка документов.
  5. Оформление договора.
  6. Нотариальное удостоверение.
  7. Регистрация сделки.

Важно! Гражданин должен направить уведомление каждому из совладельцев.

Сособственники могут отказаться от выкупа по умолчанию или предоставив письменный отказ.

Под отказом по умолчанию понимается отсутствие устного или письменного предложения о выкупе доли за сумму, указанную в уведомлении.

Под письменным отказом понимается документ, оформленный в нотариальной форме, содержащий отказ лица от совершения сделки. Формулировка не должна содержать двояких толкований.

Если продавец получил письменный отказ ото всех совладельцев, то он имеет право продать долю третьим лицам до истечения 30 дней.

Документы

Чтобы продать долю в доме и земельном участке необходимо подготовить следующую документацию:

  • гражданский паспорт продавца;
  • согласие супруга на сделку, заверенное нотариально (если объект был приобретен в период брака или брачный контракт установил режим совместной собственности);
  • правоустанавливающая документация на дом и земельный надел;
  • выписки из ЕГРН на каждую долю отдельно;
  • сведения об отсутствии обременений;
  • технический паспорт на дом;
  • кадастровый паспорт на участок;
  • выписка из домовой книги;
  • справка из паспортного стола о снятии с учета;
  • справка об отсутствии задолженности по налогам;
  • сведения об отсутствии долгов за коммунальные услуги;
  • копии уведомлений или письменные отказы совладельцев.

Если собственник не достиг 18 лет, то необходимо получить разрешение районного отдела опеки на совершение сделки. Приказ прилагается к документации. Дополнительно нужно приложить номер счета несовершеннолетнего для перевода денежных средств за долю на личный счет ребенка.

Если несовершеннолетним является покупатель, то дополнительное разрешение не требуется.

В случае, если одна из сторон действует через представителя, то необходима нотариальная доверенность. Стороны могут проверить полномочия представителя через сервис Федеральной нотариальной палаты. Реестр содержит данные обо всех выданных доверенностях.

Сроки

При согласии совладельцев на продажу долей в имуществе третьим лицам, проведение сделки займет сравнительно немного времени:

  1. Получение ответа от совладельцев – от 1 дня до 30 дней.
  2. Сбор документации – от 7 дней (при наличии надлежащей документации) до 90 дней (если доли были не выделены).
  3. Регистрация и нотариальное удостоверение – от 7 до 10 дней.

Важно! С 2019 года обязанность по передаче документов на государственную регистрацию в Росреестр возложена на нотариуса. Так как сделка по продаже долей обязательно оформляется через нотариальную контору, то стороны освобождены от необходимости подавать документы через МФЦ или в Росреестр.

Расходы

Затраты на оформление сделки преимущественно возлагаются на продавца. Однако стороны могут разделить их в другом поряке.

Основные затраты:

  • оформление контракта купли-продажи – от 3 000 р. до 5 000 р.;
  • госпошлина за нотариальное удостоверение – 0,5% от стоимости объектов;
  • услуги нотариуса – от 2 000 р. до 10 000 р. (в зависимости от региона);
  • госпошлина в Росреестр – 2000 р. (за долю в жилом доме) и 350 р. (за долю в земельном участке).

В случае выделения долей перед сделкой гражданин несет дополнительные расходы. Вопрос может быть урегулирован добровольно (через нотариуса). В таком случае стоимость процедура составит от 10 000 р.

В случае выделения долей в суде заявителю придется оплатить госпошлину за имущественный иск. Она зависит от стоимости доли и составляет от 400 р. до 60 000 р.

Кроме того, продавец должен оплатить налог в размере 13 % от суммы сделки. Закон предусматривает освобождение от сбора:

  • если объект получен в наследство более 3 лет назад;
  • если объект приобретен более 5 лет назад.

Срок исчисляется с момента выделения доли.

Продажа без согласия сособственников

На самом деле, закон не предусматривает необходимость получения согласия. Собственник вправе самостоятельно распоряжаться своим имуществом.

Однако совладельцы могут чинить препятствия в продаже объекта. Рассмотрим, как продать долю в доме с землей без согласия сособственников.

Возможны следующие способы реализации объекта:

  1. Принудительное вручение уведомления.
  2. Выдел доли в натуре.

Принудительное вручение уведомления

Такой вариант подходит, если совладельцы отказываться выкупать долю.  В такой ситуации гражданин имеет право продать имущество через 30 дней со дня вручения уведомления.

Однако совладельцы могут избегать получения (отказываться от получения письма, скрываться от продавца).

В такой ситуации возможны следующие варианты:

  • гражданин направляет уведомление заказным письмом с сообщением о вручении;
  • в случае возврата письма без вручения адресату необходимо обратится к нотариусу.

Нотариус имеет право удостоверить отказ от получения. Для этого он лично направляет письмо или сам посещает место проживания получателя.

При вручении уведомления, нотариус удостоверяет факт вручения. При отказе от получения, удостоверяется факт отказа. Процедура носит платный характер.

Выдел доли в натуре

Закон предусматривает возможность выделить долю в жилом доме в натуре. Под выделением в натуре понимается раздел жилого дома на 2 квартиры.

Такой вариант возможен в следующих случаях:

  • если доля продавца является значительной;
  • если дом позволяет такое выделение;
  • если уполномоченные органы дают соответствующее разрешение.

Вопрос может быть согласован собственниками на добровольной основе. В случае отказа других владельцев, решение принимает суд.

Вне зависимости от мнения сособственников, обязательным условием является одобрение выдела уполномоченными органами. Для принятия решения необходимо привлечь геодезиста, кадастрового инженера, специалиста органа местного самоуправления, сотрудника БТИ.

Процедура выделения является весьма дорогостоящей. Однако в результате, гражданин станет владельцем обособленного жилого помещения. Квартире будет присвоен почтовый адрес.

Продажа доли в жилом доме проходит по цене, как минимум на 20% дешевле, чем в составе дома. Снижение стоимости не распространяется на квартиры в жилом доме. Поэтому часть затрат будут компенсированы за счет повышения цены.

Важно! Основным плюсом является обособленность объекта. Гражданин не должен предоставлять сособственникам право преимущественного выкупа. С момента присвоения адреса, они становятся соседями.

Кроме того, выделение с целью дальнейшей продажи может сподвигнуть совладельцев на выкуп.

Документация

Перечень документов для продажи дома без согласия зависит от выбранного варианта. Если объект продается, как индивидуальный жилой объект, образованный в результате выделения, то требуется общий перечень данных.

В случае отказа совладельцев от получения уведомления необходимо приложить:

  • нотариально удостоверенный отказ от вручения;
  • уведомление о вручении письма.

Затраты

Величина расходов значительно больше:

  • госпошлина в суд – от 400 р. до 60 000 р.;
  • подготовка новой документации – до 50 000 р.

Остальные затраты совпадают с указанными выше.

Информация в статье носит обобщенный характер. Однако каждая ситуация является индивидуальной. Процедура продажи недвижимости, находящейся в долевой собственности, имеет свои сложности.

Чтобы избежать рисков, целесообразно обратиться к квалифицированному юристу. Специалист поможет оформить уведомление и вручить его совладельцам. А также подготовить документы для сделки.

Для получения бесплатной консультации необходимо оставить свои данные и краткое описание проблемы в форме обратной связи.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Источник: http://allo-urist.com/prodazha-chasti-doma-i-zemelnogo-uchastka-v-dolevoj-sobstvennosti/

Договор купли продажи доли дома и доли земельного участка — образец и особенности составления

Продажа доли земельного участка с домом

Если владелец доли земельного участка и дома решится продать эту недвижимость, как быть с совладельцами, если они против, и как правильнее составить договор купли-продажи на долю?

Что это за документ, когда он составляется?

Договор купли-продажи доли земельного участка и дома является конечным результатом всех договоренностей, этот документ не только закрепляет намерения, а переводит эти намерения в реальную плоскость.

Доля в наследстве может быть выделенной в натуре, а может быть условной, просто оговоренной как некая часть от всего недвижимого имущества — и надела земли, и дома.

Если оформление прав собственности происходило недавно, то кадастровая оценка еще актуальна, а если передача прав доли происходит спустя несколько лет, то нужно заказать свежую оценку.

Если есть техническая и юридическая возможности выделить доли в натуре, то такая недвижимость оценивается в десятки раз дороже обычной долевой.

Владелец обособленной части может достроить нужное, например, сделать отдельный вход и пр., но для этого следует оформить право собственности на свою отдельную недвижимость, состоящую из доли земли и доли строения.

Прежде чем составить акт передачи доли (ст. 556 ГК РФ) и поставить подпись под договором купли-продажи, нужно уведомить владельцев других долей, то есть совладельцев, о желании продать свою часть.

И если никто из них не пожелает воспользоваться приоритетным правом присовокупить предназначенную для продажи долю к своей, только тогда можно запускать процесс продажи (срок рекомендуется дать на раздумья, равный примерно 1-му месяцу).

Такое соглашение должно быть составлено в письменном виде, с нанесением на плане дома и участка площади и помещений, отошедших каждому.

Чтобы закрепить права каждого, нужно, чтобы свое согласие выразили все дольщики, путем подписания бумаги. При нотариальном заверении эта бумага превращается в юридически веский документ. При невозможности выделения доли каждый из совладельцев должен оформить свое право пользоваться частью земли и частью дома – в общей долевой собственности.

Структура и содержание договора

Структура договора купли-продажи на долю земельного участка и дома такова:

  • сведения о нижеподписавшихся – продавце и покупателе;
  • общие положения и предмет договора;
  • цена и механизм расчетов;
  • иные положения;
  • реквизиты сторон, подписи, дата.

договора купли-продажи доли земельного надела и дома в основных положениях походит на обычный документ такого рода, но есть и отличия.

В пунктах бумаги следует подробно и отдельно давать сведения о каждом из предметов купли-продажи: адрес, площадь, кадастровый номер, реквизиты свидетельства о праве собственности, причем в отношении и части дома, и части надела, а в отношении земли – и вид разрешенного использования.

Важно, чтобы в содержании присутствовал пункт об отсутствии обременений любого рода в отношении приобретаемого имущества, находящегося в долевой собственности.

Остальные совладельцы должны быть в курсе происходящего (ст. 24, п.1 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ). Часто также вписывают в текст, что оба участника сделки являются дееспособными, не стоят под опекой или попечительством, и совершают сделку без принуждения.

При наличии договора о задатке в основном документе нужно отразить эту историю и уточнить, какая сумма и каким образом будет передана в момент подписания основного договора.

Это же требование относится и к полной стоимости покупки.

Особенности заполнения

К особенностям заполнения такого договора можно отнести необходимость и в отношении части дома, и части участка выделить отдельно сумму предназначенных для продажи частей (п. 1 ст. 555 ГК РФ), а также стоимость полных объектов недвижимости. Это особенно интересно покупателю, который будет видеть, как соотносится цена его покупки с полной ценой дома и надела земли.

Это могут быть надворный сарай, колодец или скважина, баня или иное.

Покупатель внимательно должен сличить информацию о приобретаемой недвижимости, внесенную в договор купли-продажи, со сведениями из оригиналов правоустанавливающих документов.

Также стоит оговорить, какие вещи или предметы мебели бывший владелец намерен оставить и позволить пользоваться ими покупателю.

Нотариальное заверение

Нотариальное заверение договора купли-продажи на объекты недвижимости (части дома), находящимися в общей долевой собственности, требуется – это установлено п.2 ст.30 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ.

На долю земельного участка купчую заверять у нотариуса больше не обязательно (закон от 03.07.2016 N 351-ФЗ), но так как речь идет и о том, и о другом, то договор оформлять нотариально все-таки придется.

Дальнейшие действия с документом

Договор составляется в 3-х экземплярах. Произведя расчет и нотариально оформив этот документ, покупатель может отправляться в УФСГР с 3-мя экз. договора, где подаст заявление о регистрации прав на свое приобретение (ст. 551 ГК РФ; п. 1 ст. 2, п. 1 ст. 12 Закона N 122-ФЗ).

После завершения процедуры передачи прав от прежнего владельца доли дома и участка новому, по экземпляру документа участники сделки получат на руки, а один – останется в деле у регистратора.

Возможные проблемы

Неприятностей можно ожидать по нескольким направлениям.

Первое — покупателю нужно тщательно проверить оригиналы бумаг, а особенно в случае, когда от имени продавца выступает его доверенное лицо.

Также непосредственно перед сделкой важно затребовать справку из ЕГРП, чтобы удостовериться, что доли числятся за стороной, называющей себя владельцем.

Следует проверить также «чистоту» жилья на наличие зарегистрированных жильцов – несовершеннолетнего, или находящегося на службе в армии, или отбывающего срок.

Чтобы выявить это, достаточно попросить собственника заказать справку архивного вида по форме №9, в которой паспортист укажет все скрытые от поверхностного взгляда сложности.

Если не оформлено право собственности, не стоит питать напрасных надежд: значит, не все так просто, нужно присматривать иной объект для покупки, чтобы не потерять свои кровные деньги.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/kuplya-prodazha/i-doma/dogovor-dlya-zemly-i-doma.html

Тонкости при продаже части земельного участка

Продажа доли земельного участка с домом

У земельного участка может быть сразу несколько владельцев. За каждым из них закреплены все права собственника, поэтому они могут распоряжаться наделом по своему усмотрению.

Пользоваться наделом можно по договоренности, но в продаже части земельного участка есть определенные нюансы.

Реализация долей земельных участков регулируется законодательством РФ.

Перед продажей необходимо выполнить ряд процедур и оформить все в установленном порядке. В статье полная информация обо всех нюансах реализации частей земельных наделов.

Нормативная база

При продаже части земельной территории продавец должен руководствоваться нормам Гражданского и Земельного Кодекса. В ст. 244 ГК РФ сказано, что если у имущества 2 и более владельцев, то они пользуются им на праве общей собственности с выделение долей и без. А в ст. 246 того же кодекса закреплено право собственника продать свою долю.

Земельный Кодекс и некоторые региональные нормативные акты лишь вносят небольшие корректировки. Например, на региональном уровне определяется минимальный размер земельного надела для определенных нужд. А ст. 37 ЗК указывает на необходимость постановки на кадастровый учет выделенной доли.

Условия сделки

Допускается реализация части земельного надела, если это не противоречит нормам законодательства:

  • У со-собственников есть преимущественное право выкупа. Перед тем как продавать землю третьим лицам, гражданин должен получить отказ от других владельцев недвижимости.
  • Земли сельскохозяйственного назначения выкупает муниципалитет.
  • Продажа части земельного надела не должна ущемлять права пользования всех его владельцев. Это значит, что нельзя выделять и продавать участок, который вклинится или разорвет границы первоначально выделенной территории.
  • После отчуждения земли у продавца должен остаться минимально допускаемый размер надела.

Последний пункт требует небольшого пояснения. Например, в Иркутской области нижний лимит для ведения личного подсобного хозяйства составляет 0,2 га.

Поэтому если гражданин хочет продать часть земли под ЛПХ третьим лицам, то после выделения доли основной надел должен остаться размером не меньше 0,2 га. У покупателя также должен быть “земельный отрез” не меньше 0,2 га, иначе сделка будет признана недействительной.

Интересно! Исключением становится только продажа надела в пользу соседа. Продаваемая часть может быть меньше 0,2 га, так как присоединяется к уже существующему ЛПХ.

Порядок реализации доли земли

Продать долю земли можно 2 способами:

  • с выделением доли;
  • без выделения.

В первом случае потребуется определить точные границы выделяемой доли. Этот надел станет самостоятельным и получит собственный кадастровый номер. Он никак не будет связан с тем наделом, из которого выделялся.

При продаже доли без выделения покупатель получит доступ к земле и всем коммуникациям на праве общей собственности. Это значит, что если на участке есть дом, то покупатель будет пользоваться и зданием. Порядок пользования определяется договоренностью собственников.

Внимание! Для каждого из вариантов есть собственный порядок продажи.

Раздел земли, находящийся в общей собственности двух или более владельцев

Изначально собственники общей земли пользуются ею по договоренности на равных правах, вне зависимости от величины доли каждого.

Эту долю можно продать без размежевания, хотя покупателей на такой участок сложнее найти. Чаще всего ими становятся другие владельцы.

Для реализации части земли без выделения необходимо определить саму долю. Она указывается в виде дроби.

В таком же виде она прописывается в договоре купли-продажи. После заключения договора покупатель имеет право не только на землю, но и все постройки, в том числе и будущее.

Это значит, что если один из со-собственников планирует построить дом, он должен получить согласие от остальных владельцев. А после окончания работы они будут иметь право пользоваться имуществом, вне зависимости от того, на кого дом зарегистрирован.

Договор

Соглашение о продаже доли немного отличается от стандартного.

Хотя основные моменты сохранены:

  • ФИО сторон (только продавца и покупателя);
  • описание объекта, включая его местоположение, наличие дополнительных объектов и размер продаваемой доли;
  • цена и способ оплаты.

Дополнительно можно включить пункт о расторжении сделки. Например, если остальные владельцы будут препятствовать покупателю пользоваться участком.

Грамотно составить контракт поможет юрист. Он создаст документ под индивидуальный запрос. А также впоследствии поможет разобраться со спорными ситуациями.

Выделение доли из общего надела

При выделении доли продавцу необходимо размежевать землю. При этом соблюдается несколько правил, которые указаны в ст. 11.9 Земельного кодекса.

Выделенная доля не должна:

  • препятствовать использованию недвижимости;
  • вклиниваться или ломать границы основного участка.

Межеванием занимается кадастровый инженер. Он составляет план выделенного участка, устанавливает его границы и ставит на кадастровый учет. После чего участок получает собственный кадастровый номер и всю документацию.

Внимание! Продается такая доля как отдельный участок. Поэтому можно использовать стандартную форму договора купли-продажи земли.

Налогообложение

Покупатель становится полноправным владельцем только после регистрации прав собственности. Сделать это можно в Росреестре сразу после заключения сделки.

В отделение необходимо принести договор купли-продажи в 3 экземплярах, а также документы, подтверждающие законность сделки.

В случае продажи части земли третьей стороне потребуется приложить письменные отказы других собственников от выкупа участка.

После передачи прав собственности, бывший владелец должен оплатить налог в размере 13% от стоимости земли в случае, если:

  • пользовался землей менее 5 лет;
  • пользовался участком менее 3 лет, но получил его по договору дарения от близкого родственника.

Внимание! Налог необходимо оплатить до марта следующего года, т.е. если земля продана 30 января 2018 года, то налоговую декларацию необходимо сдать до марта 2019.

Заключение

Проще всего продать земельный участок со-собственникам. Это можно сделать без выделения доли и трат на межевание участка. Граждане с преимущественным правом выкупа не получают скидку при покупке земли. А в случае отказа со-собственников, часть земли можно продать третьи лицам с выделением доли и без межевания.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/oformlenie/kuplya-prodazha/chasti-zemli

Как продать часть земельного участка?

Продажа доли земельного участка с домом

В период материальных трудностей некоторые собственники решают продать часть имеющегося имущества. К примеру, половину своего земельного участка. Номинально, сделать это можно двумя способами. Правда, реальные шансы найти покупателя есть только в одном случае.

Продать часть или долю участка можно двумя способами. Первый способ практически не требует от продавца усилий по подготовке объекта к продаже, но может обернуться сложностями в будущем, как для продавца, так и для покупателя.

Во втором случае участок делится на два самостоятельных объекта, требует обращения в государственные ведомства и соблюдения всех формальностей. Однако именно второй способ предполагает наибольшее количество гарантий для обеих сторон сделки.

Предлагаем рассмотреть алгоритм работы обоих способов:

Простой способ

Предполагает продажу доли (не выделенной в натуре части) земельного участка.

Ключевым преимуществом этого способа является то, что собственник может продать часть своего участка, фактически, моментально. Для этого не потребуется оформление каких-либо дополнительных бумаг.

Причем, на продажу может быть выставлена любая доля имущества: это может быть как половина участка, так и его 1/200 часть.

Особенностью этого способа продажи является то, что между покупателем и продавцом устанавливаются почти семейные отношения. Стороны вступают в режим совместного владения имуществом.

Если, допустим, один из сособственников построит на своей части дом, то второй владелец будет претендовать на долю этого объекта. Более того, построить коттедж без письменного разрешения совладельца не получится.

А в случае, если на продаваемом участке уже возведен какой-либо объект, то покупатель земли автоматически получает право на соответствующую долю и в этом строении.

Законом предусмотрен принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельного участка. ( п/п 5 п. 1 ст. 1Земельного Кодекса РФ). Соответственно, продажа доли земельного участка возможно только с отчуждением соответствующей доли объектов, которые неразрывно связаны с земельным участком.
Согласно ст. 246-247 Гражданского Кодекса РФ, распоряжение, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности осуществляется по соглашению всех его участников. Если одним из участников долевой собственности на этом земельном участке построен дом без согласования с другими участниками долевой собственности, то последние вправе потребовать, либо сноса сооружения (здания) как самовольной постройки, либо признания за ними права собственности на соответствующую часть сооружения (здания) в долевую собственность.

Самое неприятное то, что доля земельного участка никак не зафиксирована. Де-факто, продавец может договориться с покупателем, кто какую часть участка будет использовать. Однако де-юре, доля земельного участка никак не определена.

директор АН «Альфа-Групп» Юридически подкованные покупатели понимают, что доля в квартире – это, чаще всего, комната. А доля земельного участка – не определена никак: это может быть полоска, шириной два метра и длиной два километра, а может быть – квадрат в центре участка. Если говорить о долях земельных участков, то спросом они не пользуются вообще.

Доля участка является неликвидом, наиболее вероятный покупатель на такой объект – ближайший родственник продавца.

Сложный способ

Этот метод предполагает официальное разделение объекта на два самостоятельных участка, с получением на каждый свидетельства о праве собственности и милицейского адреса.

Алгоритм:

  • Межевание участка (занимает не менее одного месяца; производится любым кадастровым инженером, имеющим разрешение на проведение межевых работ).
  • Получение кадастрового паспорта (10 рабочих дней; оформляется в Кадастровой палате).
  • Оформление права собственности на созданные объекты (10 рабочих дней; оформляется в Управлении Росреестра).

Таким образом, процедура требует обращения, как минимум, в три ведомства, и занимает не менее двух месяцев. А между тем, необходимо учитывать, что не каждый земельный участок можно разделить. В Екатеринбурге установлен норматив минимально допустимой площади земельного участка.

Минимальный размер земельного участка, который может быть сформирован из существующего земельного участка в г. Екатеринбурге составляет – 400 кв. м. ( “4 сотки”). Минимальные размеры земельных участок устанавливаются уполномоченными органами муниципальных образований

Таким образом, участок площадью менее восьми соток не может быть разделен.

Некоторые участки классифицируются как «неделимые». Это связано не только с размером надела, но и со способом расположения дома. Иногда выделить свободный участок, не затронув необходимую территорию для обслуживания дома, невозможно. В этом случае у владельца есть только одна возможность – выставлять на продажу долю участка вместе с домом.

Кроме того, при разделении участка должно выполняться еще одно условие – к обоим объектам должен существовать индивидуальный подход или подъезд.

директор АН «Альфа-Групп» При разделе участка требуется согласие от соседей о доступе на вновь образованные земельные участки. Это необходимо для того, чтобы исключить ситуацию, когда люди разделили участок, один собственник продал другому этот участок, а потом оказывается, что дороги к участку нет, и коммуникации не подвести. Такие негативные примеры уже были: люди покупали землю в середине поля, а дорога к участку проходила только по чужой земле. И собственник этой земли предлагал выкупить участок под дорогу. Кадастровые инженеры обязательно прикладывают согласие «смежников» для оформления кадастрового паспорта на вновь образованный земельный участок

Если участок находится в коттеджном поселке, то возможное увеличение количества домовладений необходимо согласовывать с девелопером проекта. В противном случае, новый абонент может остаться без электричества или газа.

директор АН «Альфа-Групп» При подключении к газу и электроэнергии могут быть «подводные камни». К примеру, если говорить о коттеджных поселках, то, допустим, заявка была подана на подключение к газу 130 домов, и 132 дома в эту схему уже не вписываются. Для этого надо вносить изменения в проектную документацию и проект планировки

Официальное разделение участка на два независимых объекта – не самый простой и быстрый способ выручить средства от продажи. Однако именно этот путь позволяет продавцу закончить имущественные отношения с покупателем после взаиморасчетов и перейти – к соседским.

Объявления о продаже земельных участков в Екатеринбурге и Свердловской области

by HyperComments

Источник: https://www.metrtv.ru/articles/country_estate/8401

Как продать долю земельного участка – разбираем варианты

Продажа доли земельного участка с домом

Разбираемся в том, как продать долю земельного участка при различных обстоятельствах. В зависимости от мнения совладельцев территории, присутствия в собственниках несовершеннолетних детей будет меняться план действий. Вы узнаете, что такое межевание и почему оно так важно, а также правила выделения территории для дальнейшей продажи.

Причины, как и сопутствующие проблемы при продаже доли участка могут быть разными, и каждый случай должен рассматриваться отдельно

Что подразумевается под продажей доли

Продажа доли земельного участка – это переход прав на владение определенной частью земли, исключая процесс выделения, в ходе которого территория приобретает границы. Регулирование процесса осуществляется при помощи:

  • Гражданского кодекса;
  • Земельного кодекса;
  • ФЗ №218.

Подробная информация о требованиях к условиям составления сделки указана в статье 37 ЗК РФ. Процесс регистрации права владения регулируется статьей 42 ФЗ №218. При реализации доли учитывается первостепенное право покупки, которое распространяется на владельцев остальной территории, согласно статье 250 ГК РФ.

Продажа возможна, когда земля принадлежит одному или нескольким владельцам по условиям общей долевой собственности.

Когда владельцами участка являются лица, не установившие четких границ долей, то перед продажей части земли потребуется ее отделение. Для этого проводится собрание всех собственников.

Если владельцы не могут прийти к единому решению, то оформляется исковое заявление, направляемое в суд.

Если встреча «за круглым столом» не даст результата, следует обращаться в суд

Условия выделения площади в целях дальнейшей продажи

Выдел территории производится в целях свободного распоряжения личной долей. Для этого потребуется обратиться в компанию для межевания участка, после к акту проделанных работ приложить заявление с подтверждением наличия права использования земли, и подать документы для последующего выделения.

Осуществить процедуру возможно только при условии, что совладельцы ознакомлены с будущим выделом и не имеют на это возражений. Когда стороны не могут прийти к общему решению, то они будут вынуждены обратиться в суд для решения ситуации.

Оформление площади участка в долю проходит в три шага:

  1. Когда все сособственники согласны на отделение доли зарегистрированного участка, то потребуется обратиться к специалистам для проведения межевых работ. Результатом проводимой работы является акт, на основании которого выделенные доли вносятся в кадастровый реестр.
  2. Когда участок не прошел предварительной регистрации, то потребуется провести межевание, после поставить выделенные территории на учет.
  3. Далее допустимо оформления права собственности на основе документа, подтверждающего переход земли во владение заявителю.

Результатом процедуры является выдача права собственности и присвоение кадастрового номера выделенной доли. После этого земля может быть продана или передана во владение третьему лицу как отдельная территория.

Выделенной доле присваивается свой кадастровый номер

Продажа без межевания

Статья 6 ЗК РФ устанавливает, что часть участка признается самостоятельным предметом для ведения земельных правоотношений. В соответствии с ГК РФ установлено, что земельные участки и их доли являются объектами гражданского товарооборота, но самостоятельными единицами не указываются.

В соответствии с актами ГК РФ, допускается передача только тех земельных наделов, которые имеют присвоенный кадастровый номер и определенные технические параметры. В противном случае стать владельцем части участка невозможно. Согласно статье 37 ГК РФ к продаже допускается только земля, поставленная на учет.

Правила и порядок присвоения кадастрового номера описаны в статье 1 ФЗ №28. В результате учета территории осуществляется определение характеристик и выдел доли из целого участка, производимый на основании полученных данных.

Каждая выделенная территория имеет свой индивидуальный код, являющийся кадастровым номером.

Статья 19 указывает, что постановка участка на учет возможна только при передаче полного пакета документов, в который входит акт о выполнении межевых работ.

Исходя из положений законодательных актов, ответ на вопрос о возможности продажи доли без межевания, строго отрицательный. Без проведения такой процедуры участок не будет выделен и не получит личный код для регистрации в кадастровом реестре. Только после межевания участок может передаваться в собственность другому человеку на основании договора купли-продажи.

О сделках без межевания в видео:

Продажа без выделения доли из участка

Гражданин, получивший в собственность землю путем ее приватизации, является владельцем соответствующего пая. С такой землей можно проводить следующие процедуры без необходимости выдела доли:

  • составление завещания;
  • отказ от владения;
  • передача в пользу уставного капитала компании, которая использует эту территорию;
  • продажа;
  • дарение.

Процедуры дарения и продажи возможны, только если сделка проводится в пользу участника долевой собственности или лица, постоянно эксплуатирующего эту землю. В законах РФ указано, что продать пай без выдела нельзя, если покупатель является третьим лицом.

При продаже пая распространяется преимущественное право приобретение на субъекты РФ и муниципальное образование.

Цену за участок назначает продавец, регулировать стоимость государственные органы не имеют права.

Если субъекты РФ и муниципальное образование дали отказ от покупки или проигнорировали возможность в течение 30 дней с момента оповещения о продаже доли, то земля может быть продана другим лицам.

Первые в очереди на покупку пая стоят субъекты РФ и муниципальное образование

Существуют земли, относимые к невостребованной доле.

К категории относятся территории, принадлежавшие субъекту РФ, который не передал ее во владение другому лицу и не эксплуатировал участок в личных целях в течение трех лет.

К невостребованным землям может быть отнесены только доли, отдельно зарегистрированные в Росреестре. Такие земли переходят в распоряжение местному муниципалитету после соответствующего решения суда.

Требуется ли согласие других владельцев

При продаже доли участка другие собственники могут быть против такого действия. Дольщики имеют преимущественное право на приобретение продаваемой части участка, поэтому перед передачей объекта третьим лицам, необходимо удостовериться об отсутствии желания у сособственников купить землю. Право регулируется статьей 250 ГК РФ.

В качестве подтверждения оповещения владельцев они должны подписать соответствующую бумагу на отказ от приобретения земли на условиях, установленных продавцом. Она станет доказательством отсутствия претензий в случае необходимости подачи искового заявления в суд. Другие владельцы имеют только право преимущественного приобретения, запрещать реализацию территории они не могут.

Без согласия совладельцев на продажу доли участка далеко не уедешь

Процедура продажи участка

Для продажи необходимо совершить четыре действия:

  1. Получить подтверждение на отказ от права преимущественного приобретения земли от собственников других долей участка. Для этого отправляется уведомление, в котором содержится информация о желании продать участок с определенными неизменяемыми условиями. Если после отказа параметры сделки будут изменены, то это приведет к признанию договора купли-продажи недействительным.
  2. Подготовка документации.
  3. Составление договора. Законодательство позволяет совершать действие самостоятельно или с помощью нотариуса.
  4. Регистрация договора и права собственности.

Образец Свидетельства на право собственности на землю

Как продать долю в доме с землей, если второй собственник несовершеннолетний

В соответствии со статьей 28 ГК РФ, ребенок не имеет права принимать участие при заключении сделки по продаже участка в долевой собственности. Его интересы могут быть представлены только опекунами или родителями.

Кроме этого при оформлении ДКП потребуется согласие органа опеки и попечительства. Вопросы продажи собственности, принадлежащей ребенку, строго регулируется государством, так как существует риск, что несовершеннолетний останется без владений.

Единственный способ уверить органы перед тем, как продать часть дома и земельного участка – переписать на ребенка другую жилую площадь. Это может быть новая приобретенная квартира или территория, которая ранее принадлежала родителям. Главным условием согласия является соответствие размеров новой доли старой части.

Родители или опекуны должны назначить встречу с представителем органов. Ему нужно передать все имеющиеся документы на продаваемую землю и на площадь, которая будет заменять ее. Обработка полученной информации займет не более двух недель. Если комиссия выдала отрицательный ответ, то изменить его будет невозможно даже в рамках судебного процесса.

О покупке/продаже недвижимости, если совладелец несовершеннолетний в видео:

Юрист поможет
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: