Правильно ли указан срок аренды 11 мес. В договоре аренды?

Содержание
  1. Краткосрочный, долгосрочный и бессрочный договор аренды
  2. Коротко о точке отсчета
  3. Виды сделок
  4. Порядок пролонгации
  5. Срок действия договора аренды имущества
  6. Срок аренды недвижимого имущества
  7. Срок действия договора аренды недвижимого имущества
  8. Определение срока действия договора аренды
  9. Срок договора аренды муниципального имущества
  10. Сроки, установленные законом
  11. Аренда, договор аренды (часть 3)
  12. Срок аренды
  13. Согласование условия о сроке аренды
  14. Определение срока аренды календарной датой
  15. Договор аренды на 11 месяцев и 29 дней
  16. Ответы юристов (2)
  17. Ищете ответ? Спросить юриста проще!
  18. Почему договор аренды заключают на 11 месяцев
  19. Как исчислять срок договора аренды?
  20. Ответы юристов (3)
  21. Пролонгация договора аренды: что такое, пролонгация на 11 месяцев, условия, образец
  22. Что такое пролонгация?
  23. Для чего нужна автоматическая пролонгация?
  24. Договор аренды помещения на 11 месяцев с автоматической пролонгацией
  25. Преимущества договора
  26. Недостатки договора
  27. и структура договора
  28. Правила написания и оформления документа
  29. В каких случаях нужна регистрация в росреестре?
  30. Срок действия договора без регистрации

Краткосрочный, долгосрочный и бессрочный договор аренды

Правильно ли указан срок аренды 11 мес. В договоре аренды?

Точное определение срока договора имеет большое юридическое значение.

Прописывая условие в соглашении об аренде, участники получают возможность правильно рассчитать плату, выбрать оптимальный налоговый режим, установить момент возврата имущества собственнику.

Четкие временные границы снижают риск споров при расторжении контракта. О чем следует помнить сторонам, рассказали эксперты-практики.

Коротко о точке отсчета

Большинство юристов признает договор аренды консенсуальным. Это означает, что обязательства у сторон возникают в момент подписания документа. Подход поддерживают судьи ФАС Волго-Вятского округа (постановление по спору № А82-4224/2012). Однако назвать позицию однозначной нельзя.

В практике встречаются противоположные мнения. Так, в 2005 году кассация Уральского округа заявила о реальности арендного соглашения. Служители Фемиды указали на возникновение обязательств у участников в день фактической передачи имущества (постановление по делу № А07-2897/05-Г-ГЛШ).

Пересматривать дискуссионный документ ВАС РФ не стал.

До формирования единой практики по направлению при заключении сделки следует определять момент вступления ее в силу.

Согласно ст. 610 ГК РФ срок действия не является существенным условием. Если участники не согласовали точную дату окончания аренды, отношения продолжаются до расторжения. При этом инициатор разрыва должен уведомить другую сторону о своих намерениях письменно за 1 месяц. Если предметом является недвижимость, извещение направляют за квартал до прекращения договора.

Особое внимание юристы уделяют вопросу возврата имущества. Формально расторжение сделки освобождает от арендной платы. Однако по этому поводу часто возникают споры:

Риски и защита арендодателя Интересы арендатора
Нередко недобросовестный участник удерживает имущество у себя. Контрагент умышленно затягивает с возвратом собственнику актива, чтобы извлечь дополнительную выгоду. В этом случае арендодатель имеет право требовать передачи объекта и перечислении платы по ранее действовавшей ставке за весь период просрочки. Если убытки не были покрыты полностью, появляется возможность взыскать с экс-партнера компенсацию (ст. ст. 302, 622 ГК РФ). Возмещение можно получить и за повреждение имущества во время пользованияЕсли арендодатель сам уклоняется от получения предмета сделки, негативных последствий не возникает. Требовать оплаты за просрочку возврата он не может. Об этом Президиум ВАС РФ заявил в письме № 66 от 11.01.02

Практикующие юристы придерживаются правила о детализации соглашений. В договорах прописывают день вступления в силу, дату передачи и возврата имущества, а также срок регистрации (при необходимости).

Виды сделок

В зависимости от периода сотрудничества договоры делят на кратко- и долгосрочные. К первой категории относят сделки, действующие не более 12 календарных месяцев, например, прокат.

Это самая простая форма аренды, используемая преимущественно при работе с движимыми вещами. При передаче по краткосрочному соглашению нежилого помещения, участка, дома или квартиры стороны обходятся без регистрации в ЕГРН (ст.

651 ГК РФ, ст. 26 ЗК РФ, письмо ВАС РФ № 53 от 01.06.00).

Вторая группа представлена договорами со сроком более 1 года. При их заключении стороны обязаны помнить о специфике предмета:

  1. Аренда земельных участков, принадлежащих несовершеннолетним. Законный представитель вправе заключить контракт на период до приобретения маленьким собственником полной дееспособности (ст. 22 ЗК РФ).
  2. Лесные насаждения. Муниципальные и государственные территории передаются в аренду на период до 10 лет (ст. 72 ЛК РФ). Если целью использования являются изыскательские работы, договор заключают на 1 год (ст. 10.1 закона 201-ФЗ).
  3. Водные объекты. Статья 14 ВК РФ устанавливает предельный срок аренды в 20 лет.
  4. Сельскохозяйственные угодья. Согласно ст. ст. 9 и 10 закона 101-ФЗ муниципальные и государственные земли предоставляются для ведения аграрной деятельности на период от 3 до 49 лет. Сенокосы и пастбища не могут арендоваться более чем на 36 месяцев. В районах Крайнего Севера этот период увеличен до 5 лет.
  5. Участки для строительства. Получить землю для возведения жилых зданий и сооружений граждане вправе на 60 месяцев. При этом в течение полугода с момента подписания соглашения, арендатор обязан оформить разрешительную документацию (ст. 3 закона 137-ФЗ).
  6. Земли под приватизированными объектами. Договор аренды заключается с собственником недвижимости на период не более 49 лет (ст. 28 закона 178-ФЗ).
  7. Культурное наследие. Неиспользуемые властями памятники передаются физическим лицам и предприятиям на специальных условиях. Целью таких соглашений является сохранение ценных объектов. Срок сотрудничества не должен превышать 49 лет (ст.14 закона 73-ФЗ).
  8. Земли, переданные по договорам безвозмездного пользования. До окончания соглашения участник вправе обратиться в уполномоченный орган с заявлением о выкупе или аренде. Во втором случае получить участок можно на период до 49 лет (ст.10 закона 119-ФЗ).
  9. Имущество в зонах опережающего развития. Максимальный срок договора аренды равен периоду осуществления деятельности в регионе. Правило введено ст. 14 закона 473-ФЗ.
  10. Участки «Сколково». Государственные и муниципальные земли, имеющие общую границу с территорией инновационного центра, передаются в пользование на срок до 5 лет (ст.3 закона 244-ФЗ).
  11. Инфраструктура морских портов. Предельный период аренды установлен на уровне 49 лет. Правило действует в отношении объектов, находящихся в государственной собственности. Гидрографические суда, ледоколы и буксиры передаются арендаторам не более чем на 10 лет (ст. 31 закона 261-ФЗ).
  12. Объекты в рамках государственного заказа. Если конкурсной документацией предусмотрена передача исполнителю имущества, срок аренды не должен превышать период основного контракта. В отдельных случаях допускается отклонение в 30 календарных дней (ст. 17.1 закона 135-ФЗ).

Перечень не является закрытым. Федеральными актами могут предусматриваться особые ситуации. Форма долгосрочного договора будет определяться спецификой имущества.

Если речь идет о жилых помещениях, зданиях, землях, предприятиях, запись о соглашении придется внести в ЕГРН.

Транспорт, инструменты, оборудование и прочие вещи передаются в возмездное пользование на основании простой письменной сделки.

В практике выделяют также бессрочные контракты. Такие договоры действуют до фактического расторжения сторонами. В их текстах не указывают дату окончания сотрудничества.

Порядок пролонгации

В большинстве случаев механизм продления договора согласовывают участники. За определенный срок до завершения контракта заинтересованная сторона направляет партнеру предложение. Если разногласий нет, подписывается дополнительное соглашение.

Автоматическая процедура пролонгации описана ст. 621 ГК РФ. Таковым признается продолжение эксплуатации предмета аренды с молчаливого согласия собственника. Механизм предполагает сохранение прежних условий сотрудничества.

При составлении договоров пункт об автоматической пролонгации включают в текст. По факту такая мера является излишней. Алгоритм применяется в силу закона. Соглашение остается действующим, если стороны продолжают его исполнять.

Если же участники решили изменить правила, им придется заключить новый договор. При этом добросовестный арендатор получит преимущественное право на сделку. Отдать предпочтение другому лицу нельзя. Требование закреплено все той же нормой.

Автоматическая процедура пролонгации актуальна для движимого имущества. Участникам достаточно продолжить работу, обменяться подтверждениями или подписать дополнительное соглашение. Когда речь идет о капитальных сооружениях и землях, встает вопрос с регистрацией в ЕГРН:

  1. Долгосрочный контракт. Изменение срока аренды недвижимого имущества подлежит отражению в единой федеральной базе. Стороны обязаны обратиться в Росреестр с заявлением. Порядок оформления регламентируется законом 218-ФЗ.

Источник: https://newfranchise.ru/biznes-stati/arenda/kratkosrochnyj-dolgosrochnyj-i-bessrochnyj-dogovor-arendy

Срок действия договора аренды имущества

Правильно ли указан срок аренды 11 мес. В договоре аренды?

Срок действия договора аренды имущества – это промежуток времени, в течение которого действуют условия договора аренды и сторонами исполняются установленные им обязательства.

Срок аренды и срок действия договора аренды – это два разных условия, которые рекомендуется включать в договор.

В начале этой статьи будет сделан обзор о сроке аренды, а затем о сроке действия договора аренды.

Срок аренды недвижимого имущества

Сторонам, при согласовании договора аренды и определении сроков, необходимо учитывать, что срок действия договора аренды и срок аренды могут на практике не совпадать. Все зависит от того, как между собой договорятся арендатор и арендодатель.

Например, недвижимое имущество можно передать арендатору  одновременно с заключением договора аренды и вернуть его с прекращением действия договора. В таком случае срок аренды будет равен сроку действия договора.

Но если имущество арендодатель передает только через несколько дней после подписания договора, то срок действия договора начнет течь с момента его подписания, а срок аренды – с момента передачи имущества.

В договоре рекомендуется прописывать начальный и конечный сроки аренды, так как эти условия устанавливают, в течение какого времени арендатор вправе пользоваться или владеть и пользоваться имуществом. Именно за этот период арендатор будет вносить арендную плату.

Начальный срок аренды определяет, когда имущество должно быть предоставлено арендатору, а конечный срок устанавливает момент возврата имущества арендодателю.

Одновременно с окончанием аренды может оканчиваться действие договора, если только не установлен отдельный срок его действия или не предусмотрены обязательства, срок исполнения которых наступает после возврата имущества.

Начальный и конечный сроки аренды должны быть определены:

  • календарной датой;
  • истечением периода времени;
  • указанием на событие, которое неизбежно должно наступить.

Если стороны в договоре аренды не определили срок аренды, то договор считается заключенным, так как срок аренды не является существенным условием договора аренды.

В случае отсутствия в договоре срока аренды он будет равен сроку действия договора. Если при этом срок действия договора не согласован, договор будет считаться заключенным на неопределенный срок. Это означает, что любая сторона может во всякое время отказаться от договора аренды, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца.

Как определить срок аренды календарными датами?

Если передача объекта в аренду не обусловлена какими-либо событиями или обстоятельствами и стороны заранее знают точные даты начала и окончания пользования имуществом, начальный и конечный сроки аренды рекомендуется согласовывать путем указания на календарные даты.

Пример условия:

“Начало аренды – “___”.______________.20__ г.

Окончание аренды – “____”.____________.20__ г”.

На практике срок аренды зачастую определяют указанием на промежуток времени, ограниченный календарными датами (например, “с “01” января 2015 года по “31” марта 2016 года” или “с “01” января 2015 года до “15” февраля 2016 года”). Согласование срока таким способом влияет на определение продолжительности срока аренды, в том числе на исчисление арендной платы.

Если срок действия договора аренды установлен до определенной даты, включается ли эта дата в сам срок аренды?

Судебная практика по вопросу толкования того, входит ли дата, указанная после предлога “до”, в срок, неоднозначна.

Чтобы избежать разногласий о включении даты окончания срока в срок аренды, рекомендуется использовать после указания даты окончания наречие “включительно“. Указание этого слова при определении окончания срока аренды будет однозначно свидетельствовать о включении в срок аренды даты его окончания.

Примеры условия:

“Срок аренды имущества устанавливается с “01” января 2017 года по “31” марта 2018 года включительно”.

Определение срока аренды истечением периода времени

Начальный и (или) конечный сроки аренды согласно ст. 190 ГК РФ могут определяться истечением периода времени, исчисляемого годами, месяцами, неделями, днями или часами.

При таком способе согласования необходимо указать сам период и его начало.

Началом периода может быть календарная дата или наступление события (ст. 191 ГК РФ).

Примеры условия:

“Срок аренды имущества начинается с “_____”.____________.20__ г. и оканчивается по истечении 11 (одиннадцати) месяцев”.

“Срок аренды имущества составляет 11 (одиннадцать) месяцев с момента заключения договора аренды”.

“Срок аренды имущества составляет 11 (одиннадцать) месяцев с даты подписания акта приема-передачи”.

Согласно ст. 191 ГК РФ срок аренды при определении его периодом времени начинает течь не с календарной даты, указанной в договоре, или с момента наступления события, а на следующий день после этой даты или события.

Соответственно, если арендатору необходимо начать использовать имущество, например, с 1 июня, в качестве даты начала срока аренды в договоре следует определить 31 мая. Стороны могут установить срок передачи 31 мая, чтобы арендатор мог полноценно пользоваться имуществом с 1 июня. В таком случае передача имущества должна быть произведена до конца дня 31 мая.

Если стороны договора – юридические лица, то по правилам абз. 2 п. 1 ст. 194 ГК РФ истечение срока передачи имущества наступит в час, когда в организации, являющейся арендатором, прекращаются соответствующие операции.

Окончание срока аренды, определяемого периодом времени, рассчитывается по правилам ст. 192 ГК РФ.

Так, срок, исчисляемый годами, истекает в соответствующие месяц и число последнего года срока. Например, если в качестве начала срока аренды указано 2 июня 2015 г., то срок аренды, равный одному году, будет начинаться 3 июня 2015 г. и заканчиваться 2 июня 2016 г.

Определение срока аренды указанием на неизбежное событие

Пользование имуществом иногда целесообразно только при определенных обстоятельствах или после наступления какого-либо события (например, начала ледохода или посевной). Но согласовать срок начала и (или) окончания аренды путем указания на событие можно, только если его наступление неизбежно. Это означает, что оно не зависит от воли и действий сторон.

Пример условия:

“Оборудование, указанное в п. 1.1 настоящего договора, передается арендатору во временное владение и пользование со дня начала навигации на реке Амур в районе г. Хабаровска в 20__ г. до дня, следующего за днем окончания этой навигации”.

Срок действия договора аренды недвижимого имущества

Срок действия договора аренды имущества – это период времени, в течение которого действуют условия договора и исполняются установленные им обязательства сторон.

Начало срока действия договора аренды в силу закона определяется моментом заключения договора. С этого момента у сторон возникают обязательства и начинают действовать условия договора. Стороны не вправе по своей воле изменить начало действия договора аренды.

Окончание срока действия договора аренды может определяться по усмотрению сторон.

При согласовании данного условия сторонам рекомендуется:

  • определить срок действия договора;
  • предусмотреть применение условий договора аренды к отношениям, возникшим до его заключения (при необходимости);
  • указать, предоставляется ли арендатору преимущественное право на заключение договора на новый срок;
  • установить, будет ли осуществляться продление договора аренды на новый срок с тем же арендатором.

Если срок действия договора аренды не определен, то договор продолжает действовать до установленного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательств.

Для договора аренды таким моментом является возврат имущества арендодателю по окончании определенного срока аренды или внесение арендатором арендной платы за весь срок аренды, если по условиям договора она вносится по окончании пользования объектом аренды.

Если при этом в договоре не определен срок аренды, договор будет считаться заключенным на неопределенный срок.

Определение срока действия договора аренды

Срок действия договора, так же как и срок аренды, устанавливается по правилам ст. ст. 190, 191 ГК РФ. При этом фактически стороны согласовывают только конечный срок действия договора, поскольку начальный срок определяется моментом его заключения.

Срок может быть обозначен календарной датой.

Пример условия:

“Настоящий договор действует до “_____” ____________ 2018 г. включительно”.

Можно определить срок истечением периода, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами и началом которого является календарная дата или наступление события (ч. 1 ст. 190, ст. 191 ГК РФ).

Пример условия:

“Настоящий договор прекращает свое действие в течение ______ дней после ______________”.

Срок может определяться указанием на событие, которое неизбежно должно наступить. Таковым признается событие, наступление которого не зависит от воли и действий сторон.

При этом не рекомендуется устанавливать срок договора путем указания на действия сторон (например, согласовывать, что договор действует до начала реконструкции сданного внаем объекта недвижимости). В этом случае договор может быть признан заключенным на неопределенный срок.

Условие о сроке действия договора, который определен событием, не обладающим признаком неизбежности, суд может признать несогласованным. В результате договор будет считаться заключенным на неопределенный срок согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ.

Арендодатель будет вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом арендатора в сроки, установленные указанной статьей, и истребовать имущество.

Срок договора аренды муниципального имущества

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора и определяют условия договора по своему усмотрению.
В соответствии со ст.

610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором, но законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Если действующее законодательство не устанавливает минимальный и максимальный сроки на которые может быть заключен договор аренды, стороны вправе устанавливать этот срок самостоятельно.

Сроки, установленные законом

1.На земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Срок договора аренды на такие земельные участки зависит от целей и видов использования муниципальной земли. Данные сроки регулируются ст. 39.8 Земельного кодекса РФ.

2. На земельные участки,в случае наследования лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.

3. На водные объекты предельный срок предоставления в пользование на основании договора водопользования не может составлять более чем двадцать лет (ст. 14 Водного Кодекса РФ).

4. На лесные участки, находящиеся в муниципальной собственности (ст. 72 ЛК РФ).

5. Государственное и муниципальное имущество, предоставленное бизнес-инкубаторами субъектам малого и среднего предпринимательства (п. 4.3 ст. 18 ФЗ “О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации”).

6. Объекты недвижимости, не являющиеся самовольными постройками и расположенные на земельных участках, относящиеся к государственной или муниципальной собственности (п. 3 ст. 28 ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества”).

7. Земельный участок, предоставленный в аренду для жилищного строительства в соответствии с ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации”.

8. Имущество, расположенное на территории опережающего социально-экономического развития (п. 5 ст. 14 ФЗ “О территориях опережающего социально-экономического развития в Российской Федерации”).

9. Земельный участок, предоставленный гражданину в безвозмездное пользование (ст.

10 ФЗ “Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”).

10.

Неиспользуемые объекты культурного наследия, включенные в единый государственный реестр объектов культурного наследия, относящиеся к федеральной собственности, по решению федерального органа исполнительной власти, уполномоченного Правительством Российской Федерации, могут быть предоставлены физическим или юридическим лицам в аренду на срок до 49 лет с установлением льготной арендной платы при условии соблюдения требований (ст. 14.1 ФЗ “Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации”).

11. Земли сельскохозяйственного назначения (ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”).

12. Лесной участок для выполнения изыскательских работ без проведения аукциона на срок не более чем один год (ФЗ “О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации”).

Таким образом при аренде муниципального имущества нужно учитывать особенности, касающиеся сроков договора аренды.

Источник: https://zemarenda.ru/srok-dejstviya-dogovora-arendy-imushhestva/

Аренда, договор аренды (часть 3)

Правильно ли указан срок аренды 11 мес. В договоре аренды?

Срок действия договора – это период времени, в течение которого действуют условия договора и исполняются установленные им обязательства сторон.

Срок аренды – период времени, в течение которого арендатор вправе владеть и пользоваться имуществом.

Начало срока действия договора в силу закона всегда определяется моментом заключения договора (п. 1 ст. 425 ГК РФ). Договор аренды является консенсуальным, поэтому имущество может быть предоставлено в аренду позднее даты заключения договора. Таким образом, срок аренды может начаться в любой установленный соглашением сторон период с момента заключения договора.

Окончание срока действия договора не всегда может совпадать с окончанием срока аренды. Например, срок действия договора может быть определен моментом исполнения сторонами своих обязательств (п. 3 ст. 425 ГК РФ).

Однако некоторые обязательства (например, проведение расчетов по договору) могут длиться дольше, чем сама аренда имущества. Таким образом, окончание срока аренды не является окончанием срока действия договора.

Срок аренды и срок действия договора могут совпадать по времени. Например, если имущество передается арендатору одновременно с заключением договора аренды и возвращается с его прекращением, срок аренды будет равен сроку действия договора. Но совпадение этих сроков во времени не означает их тождественности.

Срок аренды

Условие о сроке аренды определяет период времени, в течение которого арендатор вправе владеть и пользоваться или пользоваться объектом аренды (ст. 610 ГК РФ). Именно за этот период времени арендатор уплачивает арендную плату (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

По определению ст. 606 ГК РФ договор аренды предполагает не постоянное, а временное владение и пользование или пользование объектом аренды. Поэтому сторонам важно определить период времени, на который объект передается в аренду.

Согласование условия о сроке аренды

В договоре рекомендуется указывать начало и окончание срока аренды.

Начало срока аренды устанавливает момент, в который имущество должно быть предоставлено арендатору во временное владение и пользование или пользование. Подробнее о порядке передачи имущества в аренду.

Окончание срока аренды определяет момент возврата имущества из временного владения и пользования арендатора.

Срок аренды должен быть установлен по правилам ст. ст. 190 – 194 ГК РФ, согласно которым сроки начала и окончания аренды могут быть определены:

  • календарной датой;
  • истечением периода времени, определяемого годами, месяцами, неделями, днями или часами;
  • указанием на событие, которое неизбежно должно наступить.

Если в договоре не определен срок аренды

В этом случае договор аренды считается заключенным, так как срок аренды не является существенным условием договора аренды (ст. 606 ГК РФ). В случае отсутствия в договоре срока аренды он будет равен сроку действия договора.

Если при этом срок действия договора не согласован, договор будет считаться заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Это означает, что любая сторона может во всякое время отказаться от договора аренды, предупредив об этом другую сторону за один месяц.

Определение срока аренды календарной датой

Если передача объекта в аренду не обусловлена какими-либо событиями или обстоятельствами и стороны заранее знают точные даты начала и окончания пользования имуществом, начало и окончание срока аренды рекомендуется согласовывать путем указания на календарные даты.

На практике срок аренды зачастую определяют указанием на период времени, ограниченный календарными датами (например, “с “01” января 2010 года по “31” марта 2011 года” или “с “01” января 2010 года до “15” февраля 2010 года”. Согласование срока таким способом влияет на определение продолжительности срока аренды, в том числе на исчисление арендной платы.

Условие о сроке аренды, сформулированное с использованием предлога “до” или “по”, может вызвать вопрос: включается ли дата окончания срока аренды в сам срок аренды?

Предлог до в одном из своих значений “употребляется при указании временного предела действия”; предлог по с винительным падежом в одном из значений “соответствует по значению предлогу до” (Словарь русского языка в 4 т./Под ред. А.П. Евгеньевой).

Поскольку указанное значение предлога до не позволяет определить, входит ли определенное в договоре число в состав промежутка, судебная практика неоднозначно толкует значения предлогов “до” и “по“.

Некоторые суды считают, что предлог “до

Источник: http://www.iskovoe.ru/article/arenda-dogovor-arendy-chast-3.html

Договор аренды на 11 месяцев и 29 дней

Правильно ли указан срок аренды 11 мес. В договоре аренды?

Договор аренды нежилого помещения заключен на 11 месяцев. по окончании договора стороны подписывают дополнительное соглашение о продлении договора на тот же срок и на тех же условиях. Подлежит ли государственной регистрации этот договор?

Ответы юристов (2)

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется в заявительном порядке, установленном действующим законодательством.

В соответствии с п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года.

Ваш договор, хоть и пролонгируется но заключен менее чем на год.

Таким образом договор аренды, заключенный на срок менее 1 года государственной регистрации не подлежит.

нет, вам не нужно регистрировать данный договор, он заключен менее чем на один год не смотря на пролонгацию.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Почему договор аренды заключают на 11 месяцев

В большинстве случаев обычным считается заключение договора на один год. Потому что удобнее и 12 месяцев легко делятся на равные временные периоды. Однако это не касается договора аренды или договора найма жилого/нежилого помещения. Здесь чаще всего можно встретить цифру 11 месяцев.

Объяснение можно найти в нашем законодательстве. Гражданский Кодекс Российской Федерации, а точнее п.2 ст.

651 сообщает о том, что обязательно регистрировать в государственных органах договор аренды здания/сооружения сроком не менее 1 года. Также, исходя из информационного письма Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г.

N 53, обязателен процесс по регистрации договора аренды аналогичного срока, заключенный в отношении помещений нежилого предназначения.

При учете того, что процедура регистрации данного договора упразднена, соответственно все сопровождающие моменты, такие как подписание и расторжение также уменьшат времязатратность всего процесса.

По окончании срока одиннадцатимесячного договора аренды, его пролонгация на аналогичный период (то есть 11 месяцев) будет заключаться в виде нового договора, который также регистрации не подлежит. Данное решение Арбитражного суда опирается опять же на п.2 ст. 651 ГК РФ.

Если краткосрочный договор подходит к окончанию своего действия, а аренда продляется на период более года, то новый договор необходимо регистрировать в государственных органах. Договор, который продлен на неопределенный срок аренды также регистрировать в УФРС не нужно.

Стоит принять во внимание следующее: в целях предупреждения каких либо спорных ситуаций и согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского Кодекса, будет являться 1 годом период с 1 числа любого месяца года нынешнего до 30(31) числа прошлого месяца последующего года. (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Налоговое законодательство относительно этого вопроса являет правомерным относить уплату аренды к расходам компании и, соответственно, учитывать ее в процессе подсчета налога на прибыль. Тем же условиям налогообложения подлежат и договоры аренды, пролонгированные на период менее года и на неопределенный срок.

Как исчислять срок договора аренды?

Вполне распространенная ситуация. Арендатор три месяца фактически использует арендуемое нежилое помещение, но договор долго согласовывался и был заключен позднее. Передаточный акт оформлен вместе с подписанием договора.

Для того, чтобы арендодателю компенсировать арендные платежи, в договор включили условие, по которому действие договора распространяется на отношения сторон, возникшие (дата фактического начала использования арендатором помещения). Вопрос заключается в том, надо ли регистрировать этот договор в Росреестре? Заключен он на 11 месяцев с даты подписания.

Но ведь фактически-то арендные отношения сторон длятся дольше, более года. Не повлечет ли отсутствие государственной регистрации договора его недействительности? Спасибо.

Ответы юристов (3)

Договор заключенный на срок менее 1 года регистрировать не нужно.

Нежилое помещение относится к недвижимому имуществу, так как обладает основным его признаком: оно связано с землей так, что его перемещение невозможно без несоразмерного ущерба его назначению.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В то же время нежилое помещение является частью здания. А договор аренды здания или сооружения подлежит государственной регистрации только в случае, если он заключен на срок не менее года.

Возникает вопрос: можно ли применять для нежилого помещения как части здания нормы права, установленные законом для целого здания?

Ответ можно найти в Информационном письме Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 01.06.2000 N 53.

В письме, в частности, указано, что к договорам аренды нежилого помещения должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ, поскольку:

  • нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но при этом неразрывно с ним связанным;
  • в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений.

В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В то же время договор, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ.

Источник: https://ctr-dar.ru/dogovor-arendy-na-11-mesjacev-i-29-dnej.html

Пролонгация договора аренды: что такое, пролонгация на 11 месяцев, условия, образец

Правильно ли указан срок аренды 11 мес. В договоре аренды?

Последнее обновление: 16.02.2020

У собственника есть право сдавать свою квартиру посторонним людям в пользование. Чтобы сделка была защищённой, составляется соответствующее соглашение. В нём прописываются все условия сотрудничества сторон.

Если оно успешное, договор продлевается. Срок любой, но есть нюанс! Если срок сдачи в аренду более года, то договор нужно регистрировать в Росреестре. Это не всегда удобно.

Поэтому происходит пролонгация договора аренды на 11 месяцев.

Что такое пролонгация?

Это продление срока действия ранее заключённого соглашения между собственником квартиры и арендатором. Пролонгация договора аренды помещения происходит по взаимной договорённости между сторонами. Свою добрую волю они подтверждают подписями.

Для продления срока можно составить дополнительное соглашение. Оно будет являться дополнением к ранее существующему и подписанному соглашению об аренде. Если стороны заранее предусмотрели возможность продления в «теле» договора, то допсоглашение можно не заключать. Достаточно будет сделать соответствующие пометки в соглашении.

Для чего нужна автоматическая пролонгация?

Стороны могут договориться между собой, что если по истечении срока первоначальной аренды они довольны сотрудничеством, то продление срока может стать автоматическим.

«Ручная» пролонгация требует от сторон определённых действий – нужно встретиться, составить дополнительное соглашение или включить дополнительные пункты в «тело» договора, потом снова подписать. Это не всегда удобно! Например, квартира находится в другом городе, ехать далеко. Поэтому можно предусмотреть условие автоматического продления.

Если срок действия договора истёк, а арендатор продолжает пользоваться имуществом и исправно вносить плату, договор считается продлённым до тех пор, пока не будет нарушено это условие.

Договор аренды помещения на 11 месяцев с автоматической пролонгацией

Договор аренды жилого или нежилого помещения сроком действия на 11 месяцев с автоматической пролонгацией составляется на основании типового соглашения об аренде. Поэтому в него нужно включить следующие пункты:

  • Для физических лиц – полностью ФИО, данные из паспорта, адрес места жительства, контактную информацию;
  • Для юридических лиц – полностью название фирмы, юридический адрес, ФИО и должность руководителя. Рекомендуется указать документ, на основании которого фирма ведёт свою деятельность;
  • Полный адрес квартиры, сдаваемой в аренду;
  • Её характеристики – этаж, площадь (общая и жилая), количество комнат. Если предполагается аренда по комнатам, то нужно указать метраж каждой;
  • Реквизиты документа, подтверждающего имущественное право на помещение;
  • Реквизиты документа, на основании которого возникло вещное право;
  • Срок действия. Тут нужно указать, что договор краткосрочный, заключается на 11 месяцев (нужно указать календарную дату окончания срока действия). Также нужно указать условие, что «при успешном сотрудничестве сверх этого срока, договор пролонгируется автоматически, свою силу не теряет»;
  • Размер платы за квартиру (за каждую комнату);
  • Порядок и периодичность её внесения.

Обратите внимание! Согласно ст. 421 ГК РФ, стороны могут  включить в «тело» соглашения любые условия, не противоречащие закону. Например, возможность постановки на временный миграционный учёт лиц, вписанных в договор на период его действия.

Преимущества договора

У договора аренды или найма жилого или нежилого помещения, как и любого другого гражданско-правового договора, есть свои преимущества и недостатки. Прежде чем заключать такое соглашение, нужно их оценить.

К преимуществам можно отнести:

  • так как срок сделки не превышает 1 года, нет необходимости регистрировать её в Росреестре;
  • нет регистрации, не нужно платить пошлину;
  • есть возможность договориться об аренде всего объекта недвижимости или только его части. Например, одной комнаты;
  • у арендатора есть заключить новый договор с собственником. У него также есть преимущественное право пролонгации договора аренды;
  • можно прописать возможность продления срока действия на те же 11 месяцев или возможность возобновления договора аренды на неопределенный срок;
  • у сторон есть право досрочно прекратить отношения без последствий друг для друга.

Обратите внимание! Договор может быть прекращён как по инициативе собственника недвижимости, так и по инициативе пользователя. Для этого не нужно составлять и подписывать дополнительные документы. Достаточно предупредить о разрыве отношений заранее.

Недостатки договора

Но у такого сотрудничества есть и негативные стороны. К ним можно отнести:

  • так как нет необходимости регистрации, не происходит дополнительная проверка законности и правомерности составленного договора аренды;
  • нет арендных каникул, плата будет индексироваться только по договорённости между сторонами;
  • нет возможности взыскать штраф за досрочное расторжение договора без предупреждения;
  • есть риск встретить недобросовестных арендаторов, которые съедут, не заплатив. Доказать свою правду в суде будет практически невозможно;
  • арендатор может передать квартиру в субаренду, не спросив об разрешения у собственника.

Обратите внимание! Если постоянно не проверять сохранность своего имущества, то можно «нарваться» на недобросовестных пользователей. В практике встречались случаи, когда арендованную на 11 месяцев квартиру сдавали в субаренду посуточно.

и структура договора

Чтобы договор считался действительным, он должен содержать в себе существенные и дополнительные условия. К существенным относятся те, без которых договор не может считаться юридически значимым. Дополнительные – по желанию сторон.

К существенным условиям договора аренды относятся:

  • сведения о сторонах сделки;
  • характеристики предмета сделки – объекта недвижимости;
  • порядок расчётов и размер арендной платы.

К дополнительным можно отнести:

  • права и обязанности сторон;
  • их ответственность по отношению друг к другу и к предмету сделки;
  • прочее.

Например, стороны могут дополнительно обговорить порядок оплаты коммунальных платежей. Это обязанность собственника, но по некоторым обстоятельствам он может переложить её на арендатора. При договоре социального найма коммунальные платежи оплачивает наниматель или члены его семьи.

Правила написания и оформления документа

Так как объектом сделки является предмет недвижимости, договор должен быть составлен письменно. Помимо этого, нужно учесть следующие нюансы:

  • подробное описание объекта недвижимости. Собственник должен дать полную родовую характеристику предмета сделки, чтобы при возникновении споров не возникло сомнений. Поэтому нужно указать точный адрес места нахождения, включая подъезд и этаж, общую и жилую площадь, количество комнат и прочее;
  • размер арендной платы, способ расчёта и способ передачи денег. Рекомендуется указать способ расчёта арендной платы – за каждый квадратный метр или фиксированная сумма. Периодичность расчётов – ежемесячно, ежеквартально или единой суммой за весь срок аренды. Также нужно указать, как будет происходить передача денег – наличными или безналичными;
  • случаи, при которых плата может быть изменена в любую сторону. Например, если состояние объекта недвижимости ухудшится по причинам, не зависимым от действий сторон, то собственник может уменьшить плату. Если же сам арендатор нанесёт ущерб жилью, то владелец может увеличить арендную плату;
  • определить порядок заключения нового договора после истечения срока действия – имеет ли арендатор преимущественное право или нет, как происходит дальнейшее сотрудничество – автоматическая пролонгация или заключение дополнительного соглашения.

Чтобы у сторон было как можно меньше вопросов друг к другу, нужно подробно составить договор.

Рекомендуется обратиться к юристу, он подготовит макет соглашения, исходя из конкретной ситуации.

В каких случаях нужна регистрация в росреестре?

Регистрация договора аренды или найма в Росреестре необходима тогда, когда срок его действия превышает 1 год. Для этого обеим сторонам нужно посетить отделение МФЦ с комплектом документов или лично посетить отделение Росреестра. Срок внесения правок в «дело» объекта составляет 5 рабочих дней. Иногда происходят задержки.

После регистрации договора сведения об аренде «автоматически» передаются в ФНС. Поэтому уйти от уплаты налогов собственнику жилья не удастся.

Срок действия договора без регистрации

Источник: https://urist-bogatyr.ru/article-item/prolongaciya-dogovora-arendy/

Юрист поможет
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: