Квартира у двух собственников

Содержание
  1. Покупка квартиры у двух собственников в ипотеку особенности
  2. Понятие общей собственности и виды
  3. Покупка квартиры у «долевых» собственников
  4. Покупка жилья, находящегося в общей совместной собственности
  5. Если в числе собственников собственников ребенок
  6. Если объект недвижимости в кредите?
  7. Заключение
  8. Порядок покупки квартиры в собственности у нескольких лиц
  9. Когда у квартиры может быть несколько собственников?
  10. Особенности сделки
  11. Порядок оформления договора
  12. Договор купли-продажи
  13. Необходимые документы
  14. Покупка квартиры у двух собственников в 2020 году
  15. Что нужно обязательно знать покупателю
  16. Проверка квартиры: берегись мошенника
  17. Приобретение у долевых собственников
  18. Если собственники владеют жильем совместно
  19. Особенности покупки, если собственник – ребенок или недееспособный
  20. Как покупается коммунальная квартира
  21. Как составляется договор
  22. У квартиры несколько собственников. как купить такую?
  23. Общая собственность на имущество – что это
  24. Если квартира в совместной собственности
  25. Если жильё в долевой собственности
  26. Как оформить
  27. Как составить договор
  28. Что нужно учесть
  29. Жилье в долевой собственности: как жить, делить и продавать
  30. Что такое общая долевая собственность
  31. Как выделяют долю в общей собственности
  32. Определение доли в судебном порядке
  33. В чем особенности долевой собственности
  34. Ремонт в квартире
  35. Прописка новых жильцов
  36. Сдача квартиры в аренду
  37. Продажа доли
  38. Выкуп доли у другого собственника
  39. Продажа квартиры в долевой собственности    

Покупка квартиры у двух собственников в ипотеку особенности

Квартира у двух собственников

Покупка квартиры у двух собственников предполагает добровольное согласие на сделку того и другого владельца. В случае отсутствия договоренностей продавцов, покупателю, скорее всего, придется отказаться от сделки.

Купить жилье, без согласия на то второго владельца – не представляется возможным. В любом случае, потенциальному собственнику квартиры необходимо соблюсти все нюансы проведения сделки, чтобы сохранить не только время и нервы, но и собственные финансовые средства.

Понятие общей собственности и виды

Чтобы иметь представление о том, как происходит передача права собственности от двух и более владельцев жилья, нужно понимать, что это право из себя может представлять и каковы пути его возникновения.

Есть несколько путей, как может возникнуть совместное владение недвижимым имуществом.

Действующие правовые нормы предполагают следующие возможные варианты появления у квартиры нескольких законных собственников:

  1. приобретение путем наследования;
  2. приватизации квартиры, в этом случае доли получают все зарегистрированные в ней на момент проведения процедуры жильцы;
  3. покупка жилья семейной парой после заключения официального брака;
  4. праву собственности предшествует паевой взнос при покупке жилья несколькими лицами.

В свою очередь, стоит обратить внимание, что право общей собственности разделяется еще на два вида:

  1. Когда доли четко определены – общая долевая собственность
  2. Доли не определены, недвижимость принадлежит нескольким лицам – общая совместная собственность.

Переход от второго типа к первому возможен. Для этого необходимо заключить у нотариуса документ, который будет разделять объект на доли между собственниками.

Совместное владение недвижимостью накладывает обязательство на каждого из собственников считаться с интересами других распорядителей. Так, владелец доли имеет право обратиться в суд после совершения сделки с целью признать ее недействительной, в случае, если второй собственник не заручился согласием на проведение подобных манипуляций со своей частью жилья.

Важно понимать, что даже имея согласие на руках, при общем долевом виде собственности, возможно только выделение доли в натуре. Только коммунальные квартиры являются исключением в этой ситуации.

Покупка квартиры у «долевых» собственников

Чаще всего к такой недвижимости относятся так называемые коммунальные квартиры. Такая недвижимость, в большинстве случаев, принадлежит нескольким собственникам и попадает под тип общего долевого владения. Границы долей формируются на основании комнат в квартире, места общего пользования являются общими.

В случае реализации всей квартиры, продавцами должны выступать все владельцы долей. Кроме того, каждый из собственников вправе продать свою долю, но с учетом обязательных нюансов проведения сделки.

В случае продажи, здесь возникает необходимость заключить соглашение, в котором будут четко обозначены доли уже в местах общего пользования для каждого собственника долей. Случается так, что дольщики не могут прийти к общему мнению, относительно распределения частей мест общего пользования. Решение этой проблемы только одно – обращение в суд.

Следует учитывать, что когда одна из долей выставляется на продажу, остальные собственники имеют преимущественное право на приобретение. Это значит, что в первую очередь, предложение о покупке должно поступить сначала остальным жильцам, а в случае их отказа – третьим лицам.

Оформляется уведомление в простой письменной форме, на котором ставится подпись жильцов. Возможно направление заказным письмом. Передача приоритетного права третьим лицам запрещена.

Не стоит пренебрегать уведомлением других собственников коммунальной квартиры.

Это может иметь очень серьезные последствия, ведь даже после заключения сделки, любой из них будет иметь возможность обратиться в суд и восстановить свои права на приоритетное приобретение. На это у него будет три месяца.

Если суд удовлетворит требование соседа, то новый владелец лишится жилья, оставив за собой только лишь право на возмещение ущерба со стороны продавца, что является не самой приятной процедурой.

Есть случаи, когда сделка может быть не просто ограничена, но и отменена судом уже после ее заключения. Так, в случае, если новые жильцы привели к ухудшению условий проживания, которые имели место быть до их заселения, остальные собственники имеют право на обращение в суд.

Помимо этого, ограничения накладываются тогда, когда потенциальный покупатель не имеет права на проживание в коммунальном жилье по закону. К примеру, лица с открытой формой туберкулеза не имеют права жить в такой недвижимости.

Если квартира покупается полностью, у продавцов должно быть несколько свидетельств о собственности, их число соответствует количеству собственников долей. При этом, в договоре купли-продажи количество сторон, в отличие от типовой сделки будет так же отличаться. Важно, чтобы в нем, кроме покупателя содержались данные обо всех дольщиках.

В случае заключения задатка, в составленном документе должны быть подписи всех владельцев долей приобретаемой недвижимости. Письменная расписка должна быть получена так же от всех участников договора.

Кроме того, сделка может быть заключена по двум договорам и более в разный временной промежуток. Но в этом случае она теряет статус многосторонней.

Кроме того, покупатель не может быть уверен в том, что продавец одной из долей не передумает.

Особенности такой процедуры состоит в том, что она не отменяет обязательного письменного уведомления о продаже другого владельца доли.

Закон не запрещает выступать в качестве представителя одному из собственников. Но в этом случае он должен иметь письменную доверенность на совершение подобных действий, которую обязательно должен заверить нотариус.

Покупка жилья, находящегося в общей совместной собственности

Сделки по купле-продаже обычного жилья, имеющего несколько собственников без выделения конкретных долей, являются более распространенными. Так, главное, что нужно сделать, это получить согласие обоих владельцев на продажу. По такому принципу можно приобрести объект полностью, либо долю в нем.

Имеется исключение, где даже единоличный собственник обязан заручиться согласием второго лица. Когда жилье было приобретено в браке, распоряжаться им можно только по обоюдному согласию супругов, несмотря на то, что оформлено оно может быть на одного человека.

Обязательно следует учитывать тот факт, что если нет нотариального подтверждения об уведомлении супруга о продаже, а на сделке он не присутствовал, то это может иметь последствия. Так, в течение одно года судебным решением, по инициативе неуведомленного супруга, сделка может быть отменена.

Нотариального согласия от второго супруга не требуется в случае:

  1. составленного брачного контракта, который четко регламентирует единоличное право одного из супруга на данную недвижимость;
  2. квартира досталась лицу по наследству;
  3. недвижимость была подарена с оформлением соответствующего договора.

В этих случаях второй супруг не может претендовать на данную квартиру.

Если в числе собственников собственников ребенок

В том случае, когда одним из собственников является ребенок, не достигший возраста совершеннолетия, понадобится разрешающий документ от органов опеки и попечительства. Выдаваться он будет родителям, либо законному представителю. Точно также придется поступать даже при продаже доли в жилье, если ребенок значится, как один из собственников.

На практике, чаще всего такие сделки встречаются при покупке квартиры, которая ранее была приобретена за счет средств материнского капитала.

Если объект недвижимости в кредите?

Чаще всего, если семейная пара приобретает жилье в ипотеку, она становится созаемщиками, и имеет равные права на квартиру. В случае, если долговой договор не закрыт, кроме согласия двух владельцев, требуется разрешение банка.

Кредитная организация должна дать свое разрешение на продажу объекта недвижимости, в счет погашения долга за счет средств, передаваемых покупателем, или переоформления ипотечного договора на новых владельцев квартиры. В последнем случае покупатель должен подтворить свою платежеспособность.

Заключение

Покупка квартиры у двух собственников не вызовет трудностей, если заранее изучить данный вопрос.

Главное – это опираться на четкий и конкретный алгоритм действий.

Что же касается сделок при количестве собственников, превышающем одного, единственное, что будет нужно, это согласие всех, причастных к объекту лиц.

Помните, что законом предусмотрены варианты разрешения любых споров, а вопрос человеческого фактора – это единственное, что может помешать совершить удачную сделку.

Внимание! В данной статье информация могла устареть! Для уточнения информации заполните заявку ниже и квалифицированный юрист поможет решить вашу задачу или позвоните по телефонам указанным на сайте.Консультация или звонок бесплатно!

Источник: https://irg77.ru/nedvizhimost/pokupka-kvartiry-u-dvuh-sobstvennikov/

Порядок покупки квартиры в собственности у нескольких лиц

Квартира у двух собственников

Нахождение квартиры в собственности у нескольких владельцев на сегодняшний день не является редкостью. По этой причине процедура выкупа объекта жилого фонда, находящегося в собственности у нескольких владельцев, имеет ряд своих особенностей, выраженных, в первую очередь, в самом процессе приобретения такого жилья.

Когда у квартиры может быть несколько собственников?

Возникновение ситуации, когда у жилого помещения может быть несколько собственников, имеет под собой различные основания, каждое из которых регулируется нормами действующего законодательства:

  • приобретение супругами квартиры или дома в совместную собственность при пребывании в официально зарегистрированном браке с оформлением соответствующих документов;
  • покупка квартиры супругами, находящимися в зарегистрированном браке, в совместную собственность с оформлением документов на одного из супругов, которая в дальнейшем при бракоразводном процессе будет разделена в равных долях, о чем оформляются соответствующие правоустанавливающие документы;
  • приватизация на нескольких собственников жилья, находившегося ранее в государственной или муниципальной собственности;
  • передача по наследству одного жилого помещения нескольким наследникам с указанием их долей в конкретном имуществе (при наследовании по закону и завещанию).

Особенности сделки

Для сделок с недвижимостью, находящейся в собственности у нескольких собственников, характерны следующие особенности:

  • для приобретения квартиры, находящейся в собственности у нескольких собственников сделка должна проводиться со всеми собственниками одновременно, чтобы избежать ситуации, когда квартира опять попадет в долевую собственность;
  • для признания сделки законной с юридической точки зрения потребуется обязательная подготовка согласия в нотариально оформленном виде всех собственников конкретного объекта недвижимости на совершение сделки, в противном случае в регистрации права собственности на нового владельца будет отказано, а сама сделка будет признана недействительной;
  • преимущественное право выкупа всей жилплощади имеется у лиц, являющихся собственниками долей в такой квартире;
  • подготовка документов, необходимых для совершения сделки, будет носить расширенный характер, так как потребуется подготовить документы для всех участников сделки.

Порядок оформления договора

Процедура выкупа квартиры, находящейся в совместной или долевой собственности у нескольких совладельцев, будет выглядеть следующим образом:

  • проведение взаимных консультаций со всеми собственниками помещения о наиболее предпочтительных вариантах совершения сделки;
  • подготовка документов, сопровождающих процесс подписания договора купли-продажи, в том числе нотариальное заверение тех бумаг, которые предоставляются либо в виде копий, либо должны носить такой характер для подтверждения свободного выражения воли каждого из возможно заинтересованных участников совершаемой сделки;
  • подписание договора купли-продажи и акта приема-передачи недвижимого имущества (документы подписываются между покупателем и каждый совладельцем жилого помещения, а на каждом экземпляре договора купли-продажи подписи ставят все участники сделки);
  • регистрация перехода права собственности от предыдущих владельцев к новому собственнику путем предоставления соответствующих документов в Росреестр и получение там выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимость.

Договор купли-продажи

Договор купли-продажи, подписываемый участниками сделки по выкупу квартиры, находящейся в совместной или долевой собственности, имеет ряд своих существенных особенностей в силу наличия нескольких участников со стороны продавца. Образец для скачивания доступен по ссылке.

В содержании такого договора должны быть указаны следующие сведения:

  • дата и место заключения договора (указывается дата конкретного подписания текста соглашения всеми участниками сделки либо последним из них, если по каким-то причинам подписать текст договора все собственники в один день не могут, и нет возможности использовать услуги доверенного лица);
  • сведения об участниках сделки (указываются данные всех собственников, независимо от того, принимают они участие в подписании соглашения самостоятельно или через доверенных лиц, так как данные сведения ложатся в основу заполнения информации о собственниках помещения в выдаваемой выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимость);
  • если в сделке участвуют представители по доверенности, в тексте договора должны быть указаны сведения о том, кто является таким представителем, на основании какого документа представитель действует (фиксируются все реквизиты выданной нотариальной доверенности с указанием срока действия документа, а также пределов полномочий такого представителя);
  • данные о приобретаемой квартире (ее адрес, площадь, техническое и качественное состояние);
  • цена договора и порядок взаиморасчетов (указывается не только общая стоимость квартиры, но и информация о том, какова стоимость одного квадратного метра и из чего она складывается, а также при наличии задатка или аванса, фиксируется механизм произведения полных взаиморасчетов между участниками сделки);
  • права и обязанности сторон сделки с фиксацией положений для каждого участника, независимо от их количества (если у разных совладельцев права и обязанности будут различаться);
  • обстоятельства непреодолимой силы и порядок действия участников соглашения в случае наступления таких обстоятельств (в том числе, порядок расторжения договора, если из-за наступления таких обстоятельств исполнить условия договора стороны не могут);
  • подписи сторон, участвующих в сделке (на каждом экземпляре договора расписывается каждый участник соглашения).

Необходимые документы

Для того, чтобы проводимая сделка была признана действительной с юридической точки зрения, сопровождение ее должно быть обеспечено следующими документами:

  • паспорта участвующих в сделке сторон либо другие документы, идентифицирующие личности участвующих в сделке лиц (если речь идет об использовании услуг посредника, то понадобится нотариально заверенная доверенность с указанием пределов полномочий такого представителя, а также документов, идентифицирующих личность такого представителя; аналогичное требование предъявляется к собственнику, который представляет интересы других совладельцев жилья);
  • правоустанавливающие документы на продаваемую квартиру (включая документы, на основании которых у продавцов возникло право собственности на эту квартиру);
  • технический паспорт на квартиру (в том случае, если в жилом помещении был произведены работы по перепланировке, в полученном техническом паспорте данные работы должны быть отражены);
  • если перепланировки были осуществлены в данной квартире, потребуется подтвердить законность таких перепланировок путем предоставления документов об согласовании таких работ;
  • в том случае, если продажа квартиры осуществляется одним собственником от имени других, потребуются нотариально заверенные согласия таких собственников на совершение сделки (в противном случае соглашение может быть признано недействительно по решению суда);
  • если одним из собственников жилого помещения выступает несовершеннолетнее или недееспособное лицо, продавец должен предоставить согласие органов опеки и попечительства на совершение такой сделки (оно может быть выдано в том случае, если при совершении сделки не будут нарушены интересы такого несовершеннолетнего или недееспособного лица);
  • от продавца требуются документы, подтверждающие отсутствие задолженностей по всем совершаемым платежам (налоговым взносам, коммунальным платежам, взносам в ТСЖ и т.д.).

Если весь пакет документов подготовлен правильно, проблем с совершением сделки не будет.

Порядок приобретения квартиры, находящейся в собственности у нескольких владельцев, является стандартной гражданско-правовой процедурой передачи права собственности на недвижимое имущество. Для того, чтобы сделка была признана полностью соответствующей положениям действующего законодательства, она должна быть оформлена с учетом интересов всех участников сделки.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/u-neskolkix-sobstvennikov.html

Покупка квартиры у двух собственников в 2020 году

Квартира у двух собственников
Спросить у юриста быстрее. Это бесплатно!

Бесплатная консультация юриста
Москва и МО: +7 499 938-93-12
СПб и область: +7 812 467-39-73
Фед. номер: 8 800 350-73-54

ПРОВЕДЕНО КОНСУЛЬТАЦИЙ: сегодня – 21, за месяц – 687, за год – 11 345

Чаще всего квартира находится не в единоличной собственности, а принадлежит нескольким лицам. О том, каковы особенности покупки квартиры у двух собственников в 2020 году, поговорим ниже.

Что нужно обязательно знать покупателю

Совместное владение недвижимости – это, скорее, норма, нежели исключение. Причинами, почему два человека оказались совладельцами квартиры, могут быть:

  • покупка квартиры во время брака;
  • получение жилья в наследство несколькими людьми;
  • приватизация супругами своей квартиры;
  • приобретение жилья несколькими людьми одновременно и т.д.

Имеется два вида такой собственности:

  • долевая – ситуация, когда доли четко распределены между собственниками;
  • общая – доли не распределены, но каждый собственник не может распоряжаться недвижимостью без согласия второго.

Каждый из типов владения имеет свои особенности, которые необходимо учитывать покупателю. Если приобретать жилье у долевых собственников, то потребуется включить каждого из них в договор или даже составить с каждым из них отдельное соглашение. Если же распорядителями имущества являются несколько людей, объединенных общей собственностью, то договор составляется с одним из них, но остальные должны дать свое согласие.

Также «общие» собственники могут заранее распределить свои доли и продать их по отдельности или в рамках одного договора.

Проверка квартиры: берегись мошенника

Перед тем, как окончательно договариваться о цене и прочих аспектах договора купли-продажи, необходимо проверить квартиру на юридическую чистоту, а также убедится, что все собственники согласны с продажей.

Так, при приобретении квартиры у супругов нужно:

  • проверить, есть ли официально оформленное согласие на продажу со стороны второго супруга;
  • если в числе собственников есть ребенок, то затребовать разрешение органов опеки;
  • если доля принадлежит недееспособному, также потребуется разрешение от опеки.

При проверке юридической чистоты нужно:

  • проверить сведения, находящиеся в свидетельстве о праве собственности – там всегда указывается количество сособственников и соотношение их долей;
  • заказать выписку из ЕГРП, чтобы убедиться, что жилье не находится под обременением, например, под ипотекой, или под арестом;
  • запросить у собственника нотариально заверенное разрешение на продажу от других лиц, имеющих приоритетное право выкупа (для коммунальных квартир);
  • посмотреть на сайте приставов, не ведется ли исполнительное производство в отношении продавца;
  • уточнить на сайте суда, не является ли продавец ответчиком по имущественному спору.

Только когда вы убедитесь, что никаких проблем с приобретаемой квартирой нет, можно переходить к оформлению покупки.

Приобретение у долевых собственников

Скачать образец договора покупки квартиры у двух собственников

Если владельцами недвижимости являются два собственника, и у каждого выделена доля, то при продаже целой квартиры они являются независимыми продавцами. Но работать с ними по двум договорам не нужно, несмотря на то что, в принципе, это допускается. Лучше составить одно соглашение, в котором указаны роли всех троих – двух продавцов и одного покупателя.

В договоре приводятся данные обоих свидетельств о собственности – каждого продавца по отдельности. Технически это выглядит, как если каждый владелец доли продает ее независимо от другого.

Но иногда составления двух договоров не избежать – например, когда продавцы находятся в разных регионах или принципиально не общаются друг с другом. В таком случае покупатель сможет купить долю у одного собственника, а затем – у другого. Согласия второй стороны не требуется в любом случае.

Кроме того, один из владельцев может выписать через нотариуса доверенность на право продажи своей доли. Тогда покупатель взаимодействует только с одним продавцом: тот продает ему одновременно свою долю и второго сособственника по доверенности.

Если собственники владеют жильем совместно

Скачать образец договора согласия супруга на продажу квартиры

Совместная собственность обычно образуется, когда жилье покупают супруги, состоящими в официальном браке. Фактически владельцем жилья является только один из них – на которого оформлялась квартира.

Но если недвижимость приобретена в браке, то при отсутствии согласия второго супруга продать ее не представляется возможным.

Иначе действия участников сделки расцениваются как мошенничество, и любой суд расторгнет незаконную сделку.

Согласие оформляется на специальном бланке и заверяется нотариусом.

Единственное исключение из правила – если супруги заключили между собой брачный договором, в котором оговорено, что только один из них является полноправным собственником и может распоряжаться жилплощадью по своему усмотрению.

Кроме того, совместная собственность может возникнуть у наследников и близких родственников, если квартира приобреталась в ипотеку и один из них выступал созаемщиком. Так что, если у продавца есть родственники, необходимо заручиться их согласием.

Особенности покупки, если собственник – ребенок или недееспособный

Если продавцами являются родители, а в числе обладателей доли есть ребенок, то купить такое жилье просто не удастся. Чтобы выкупить такую недвижимость, родителям сначала придется заручиться согласием в органах опеки.

В свою очередь, чиновники дадут разрешение на продажу, если только ребенку предоставляется одновременно доля в другом имуществе. Таким образом, реально купить такую недвижимость только при проведении альтернативной сделки.

Чаще всего ребенок становится владельцем доли, если жилье приобреталось за материнский капитал. Поэтому проверьте, не была ли оформлена ипотека и снято ли обременение. Иначе при проведении сделки можно столкнуться с неприятными «сюрпризами».

Если в числе собственников находится гражданин, признанный судом недееспособным, то другому владельцу жилья также надо будет заручиться согласием органов опеки.

Также следует уделить внимание моменту выписки. Лучше, если детей и недееспособных граждан выпишут до продажи жилья. Это никак не помешает регистрации передачи права собственности, но в будущем могут возникнуть сложности с выпиской.

Как покупается коммунальная квартира

Если же покупатель желает приобрести комнату в коммуналке, то ситуация несколько сложнее. Комната в такой квартире часто оформляется в общую собственность жильцов, например, мужа и жены. Но в квартире имеются места общего пользования – туалет, кухня, прихожая. Данную площадь необходимо распределить по долям.

Это производится у нотариуса с общего согласия всех собственников, в том числе владельцев других комнат. Кроме того, остальные жильцы должны дать письменное согласие на продажу комнаты, так как они имеют приоритетное право выкупа. Это делается опять-таки у нотариуса.

Как составляется договор

Форма договора приобретения квартиры у двух собственников в целом не отличается от обычной. Единственное различие – в качестве продавца будут указаны два лица. Потребуется расписать, какова доля каждого из них, а также привести их личные данные.

В договоре необходимо указать следующие сведения:

  • место составления соглашения и текущая дата;
  • наименование документа;
  • данные о покупателе и продавцах, включая их паспортные данные, адрес проживания и телефон для связи;
  • данные о размере и стоимости долей, принадлежащих обоим собственникам;
  • адрес расположения недвижимости;
  • характеристики объекта – площадь, количество комнат, этаж и т.д.;
  • кадастровый номер квартиры;
  • стоимость жилья;
  • сколько средств уже было передано собственникам по предварительному договору в качестве аванса или задатка;
  • способ и порядок оплаты (например, наличными, путем межбанковского перевода, с использованием банковской ячейки и т.д.);
  • права и обязанности сторон;
  • порядок разрешения споров.

В конце ставятся дата и подписи всех трех участников сделки: двух продавцов и одного покупателя.

Таким образом, покупка квартиры у двух собственников – достаточно обычная правовая процедура. Покупателю лишь необходимо убедиться, что второй владелец недвижимости согласен ее продавать и заручиться письменными подтверждениями этого.

Сложности возникают, если вторым собственником является ребенок – но они должны разрешаться родителями несовершеннолетнего. Форма договора не отличатся от стандартной, только вместо одного продавца указываются оба.

Надобности составлять два отдельных договора нет.

ОСТАЛИСЬ ВОПРОСЫ? СПРОСИТЕ У ЮРИСТА:

Источник: https://Yur01.com/zhilishhnoe-pravo/pokupka-kvartiry-u-dvux-sobstvennikov

У квартиры несколько собственников. как купить такую?

Квартира у двух собственников

   Покупка квартиры у двух собственников – не сложная процедура в части оформления, трудности можно встретить на этапе подготовки документов.

Перед подписанием договора обязательно нужно заручиться согласием обоих владельцев квартиры, иначе все старания могут негативно отразиться на вашем кошельке.

Нужно выяснить моменты: действительно ли собственников двое, нет ли обременений на долях и несколько других нюансов.

Общая собственность на имущество – что это

Квартиры могут находиться не только во владении единственного человека, а в общей собственности. Например, несколько наследников не стали отказываться от своих долей в пользу кого-то одного, а оформили собственность на всех.

При этом общая собственность бывает двух видов:

Совместное владение квартирой означает, что хозяева имеют одинаковые права на жильё, то есть доли их не определены в процентном или цифровом соотношении. Совместная собственность, при этом, может быть оформлена как на двоих владельцев, и у них обоих имеются на руках свидетельства, а может и на одного.

Так часто получается, когда квартира покупается в браке. Пусть даже и оформляется свидетельство только на мужа или жену, но считается квартира общей.

Общая долевая собственность – это такой вид владения, когда доли физически определены. В свидетельстве на квартиру они обозначаются в дробном выражении, например ½ или 234/6547 доли в праве.

Если квартира в совместной собственности

  Когда свидетельство оформлено только на одного из владельцев, но фактически их двое (муж и жена, например), при продаже квартиры от второго собственника нужно получить нотариальное согласие. Иначе сделка может быть признана недействительной.

Как узнать, что квартира в совместном владении? Попросите продавца показать свидетельство на собственность, посмотрите дату его получения. Ещё нужно посмотреть свидетельство о браке (или о разводе). Если квартира куплена (или обменяна) во время брака, собственность – совместная. Требуйте нотариального оформления согласия второго собственника.

Если же у обоих собственников есть свидетельства, согласие на продажу они должны выразить оба (устное, не нотариальное).

Внимание!
С 15 июля 2016 года свидетельства о собственности выдавать перестали. Теперь основным документом является выписка из Росреестра. Однако выданные ранее свидетельства действительны.

Если жильё в долевой собственности

Когда продавец предоставляет свидетельство, а в нём вы видите, что собственность долевая (так и указано – доля в праве), смотрите на обратной стороне свидетельства остальных собственников.

Каждый из них должен быть согласен на продажу своей доли.

Как оформить

Сама сделка регистрируется в местном отделении Росреестра. Но документы можно подать и в ближайшем МФЦ. Прийти на регистрацию нужно лично, или это может сделать представитель по нотариальной доверенности. Что нужно принести:

  • паспорта и продавцов, и покупателей;
  • договор купли-продажи (в копиях по количеству сторон договора, плюс один для регистратора);
  • свидетельства на квартиру.

Госпошлина составляет 2000 рублей.

Как составить договор

Договор купли-продажи составляется по общему правилу, но в него вписываются оба собственника. Если на одном листе текст не уместится (можно печатать на обеих страницах листа), листы придётся сшить. На место шва регистратор приклеит наклейку.

Передаточный акт не пришивается!

Договор можно составить по нашему образцу.

Что нужно учесть

Не передавайте задаток, если не получено согласие от обоих продавцов. Если сделка не состоится, его, конечно, можно взыскать в суде, но это время и деньги. Как поступить:

  • закажите самостоятельно в Росреестре (или потребуйте свежую у продавца) выписку на квартиру из ЕГРП (можно и он-лайн заказать); 
  • выясните собственников квартиры (сравните с документами продавцов); 
  • выясните, не куплены ли доли в браке (иначе требуйте оформления нотариального согласия супругов); 
  • составьте и подпишите договор купли-продажи до передачи денег (деньги можно передать при подписании передаточного акта).

Если передаёте задаток, составляйте договор задатка (не аванса). По закону, если от сделки откажетесь вы, задаток останется у продавца. В обратном случае, продавцы обязаны будут вернуть его вам в двойном размере.

Откажитесь от сделки, если один из собственников не согласен на продажу или свидетельства не оформлены. Был такой случай: умер дедушка, и два его сына решили квартиру продать, но свидетельства ещё не оформили. Подписали предварительный договор и взяли деньги за квартиру.

Позже выяснилось, что у них был ещё брат, который умер. Но от брата остались дети. По праву трансмиссии дети умершего брата наследуют долю вместо него. То есть, квартира должна была делиться на три доли (столько было детей у наследодателя). В итоге наследство было оформлено на всех, но дети умершего брата отказались продавать свои доли. Деньги покупатель вернул через суд, но время было упущено, квартиры подорожали.Покупка квартиры у двух собственников при категорическом отказе одного из них невозможна, но можно купить долю у одного владельца. В судебной практике встречаются такие случаи, когда судья лишает права собственности одного из владельцев, чья доля мизерная.

Например, на одного владельца оформлено право на 99/100 доли в праве на квартиру, и 1/100 – на второго. При таком раскладе по аналогии суд имеет право лишить владельца маленькой доли в пользу второго, а взамен взыщет компенсацию за эту долю. Размер компенсации определяется судебным экспертом.

Источник: https://xranitelochaga.ru/objekty/kvartira/pravila-pokupki-ne-odin-sobstvennik.html

Жилье в долевой собственности: как жить, делить и продавать

Квартира у двух собственников

Материнский капитал, наследство, приватизация — из-за всего этого жилье принадлежит не одному человеку, а нескольким. В результате возникает долевая собственность. Больше всего проблем с долевкой начинается тогда, когда подходит срок оплаты коммунальных услуг или продажи жилья. Расскажем, что такое долевая собственность, как построить отношения с совладельцами и продать свою долю.

Что такое общая долевая собственность

Когда жильем владеет сразу несколько человек — возникает общая собственность. Ее нельзя разделить, не меняя назначение имущества. Чаще всего общая собственность возникает, когда квартира перешла в наследство, была куплена с использованием маткапитала, приватизирована и т. д. Собственниками могут стать как взрослые, так и дети, в том числе не достигшие 18 лет.

Общая собственность подразделяется на совместную и долевую.

Совместная собственность появляется, когда имуществом владеет несколько человек, но их доля собственности не определена. То есть у всех владельцев равные права на жилье. Такая ситуация чаще всего возникает при покупке жилья семейными парами. Все имущество, купленное в супружестве, считается совместной собственностью пары. Брачным договором можно отменить это правило.

Долевая собственность возникает, когда доля в имуществе каждого владельца имеет четкое количественное выражение или даже выделено в натуре (под этим подразумевается одна или несколько комнат).

Жилье может находиться в равной и неравной собственности. Например, одна семья из четырех человек разделила жилье поровну — ¼ каждому.

А в другой супружеской паре квартиру поделили в соответствии с вкладом в покупку — ¾ жене и ¼ мужу.

Как выделяют долю в общей собственности

По умолчанию доли владельцев считаются одинаковыми. Если во время приобретения квартиры никто не высказал возражений и своих пожеланий, то ее поделят поровну между всеми собственниками.

Чтобы изменить соотношение долей, можно договориться с остальными владельцами самостоятельно или в судебном порядке. Доли можно перераспределить как угодно, даже выделить 1 квадратный метр. В суд может подать собственник, который внес в общую собственность наибольший вклад. Например, полностью сделал ремонт или несколько лет оплачивал коммуналку самостоятельно.

Узнать долю каждого владельца можно в документах на квартиру. В первую очередь это документ, который является основанием возникновения долевой собственности — свидетельство о наследовании, договор купли-продажи, свидетельство о приватизации. Еще эту информацию можно получить в выписке из ЕГРН.

Если вы хотите разделить квартиру в натуре, то есть по комнатам, то проще всего заключить между содольщиками письменное соглашение и заверить его у нотариуса. Там вы определите, кому и какие комнаты принадлежат. Помните, что кухня, санузел и коридоры принадлежат всем, их делить нельзя.

Важно! Выдел доли в натуре допускается только в тех случаях, когда есть возможность организовать полностью самостоятельное жилое помещение: отдельный вход и собственные коммуникации.

Если договориться не получилось, обращайтесь в суд. Но имейте в виду, что суд руководствуется не только долями каждого из совладельцев, но и другими обстоятельствами, например, наличием детей, родственными связями.

Пример. В трехкомнатной квартире проживает четыре человека — семейная пара с ½ доли, брат мужа с ¼ доли и его мать с ¼ доли. В суде эту квартиру разделили не в соответствии с долями. Так, всем досталось по одной комнате.

При этом коммунальные расходы продолжают делиться в соответствии с долями.

Определение доли в судебном порядке

Вопрос о выделе доли часто приходится решать в судебном порядке (к примеру, тогда, когда супруги развелись, а квартира к тому же куплена в ипотеку, им нужно произвести раздел имущества, но они не могу договориться между собой). Что делать, если владельцы не могут прийти к общему соглашению? В этом случае определение доли собственности происходит через суд.  

Образец заявления о выделе доли в судебном порядке 

Какие документы для этого потребуются:

  • Прежде всего, исковое заявление. Ответчиками в таком случае выступают другие собственники обозначенной квартиры.
  • Правоустанавливающие документы на квартиру. Т.е. документы, на основании которых у владельцев есть право собственности. Это могут быть: договор купли-продажи, завещание, договор ДДУ и так далее.
  • Выписка ЕГРН. В ней будут перечислены все собственники квартиры и указан размер долей (если он уже определялся ранее).
  • Технические документы на квартиру. Это могут быть: кадастровый паспорт, технический план БТИ, акты перепланировки (если такие были) и другие бумаги в зависимости от характеристик жилья. 

Посмотреть пример выписки ЕГРН прямо сейчас!  

В чем особенности долевой собственности

проблема долевой собственности в том, что каждый содольщик имеет право пользоваться и распоряжаться своим имуществом. То есть все они могут жить в квартире, водить гостей, складывать свои вещи, наводить беспорядок и на часы занимать ванную комнату.

При этом у собственников есть и взаимные обязанности. Каждый из них должен участвовать в имуществе финансово — оплачивать коммунальные услуги, платить налог на имущество, делать ремонт и содержать жилье.

Важно! Налог на имущество по закону положено платить в соответствии с долей. Но бывает, что один из содольщиков не живет в квартире и не пользуется своей долей. В этом случае нужно договариваться с совладельцами.

На любое действие, которое как-либо коснется общей собственности, придется получить общее согласие. Без согласия совладельцев нельзя сделать ремонт, поставить ванную вместо душевой кабины, прописать своего супруга, сдать долю в аренду или продать. Разберем эти моменты подробнее.

Ремонт в квартире

Поклеить обои, постелить ламинат, а тем более снести стену в квартире-долевке можно только с согласия всех собственников. Нельзя устроить ремонт самовольно, а потом требовать с остальных жильцов возместить затраты.

Раньше люди становились заложниками ситуации. Если они владели долевой квартирой, но никак не общались и даже не знали место проживания содольщика, то не могли делать ремонт. Был риск получить наказание рублем и потрепать нервы, бегая по судам.

ВС РФ внес поправки в это правило. Так, если квартиру приобрели на стадии строительства, и она оказалась в долевой собственности, то один из владельцев может сделать ремонт самостоятельно, не спрашивая разрешения. Если второй собственник объявится спустя несколько лет, то первый имеет право потребовать возместить часть затрат по благоустройству.

Прописка новых жильцов

Владельцы доли в квартире имеют право зарегистрироваться в ней без согласия остальных жильцов. Однако для регистрации своего супруга, брата или взрослого сына потребуется согласие остальных жильцов.

Исключение — дети до 14 лет. По закону они должны быть зарегистрированы вместе с родителем и согласие на их прописку получать не нужно.

После прописки жильцы имеют право пользоваться квартирой на равных правах с собственниками. Но это возможно до тех пор, пока они считаются членами семьи. Например, до расторжения брака.

Сдача квартиры в аренду

Для сдачи своей доли в наем собственник снова должен получить согласие других совладельцев. При этом сдавать долю в аренду вообще нельзя, если она никак не выделена в натуре. Это обязательно должно быть изолированное помещение, то есть полноценная комната.

Продажа доли

Собственник имеет право распоряжаться своей долей — продать, подарить, обменять. Содольщики не могут ему помешать, но при этом они имеют и право выкупа первой очереди. Это значит, что вы не имеете права продать жилье третьим лицам, если один из собственников захотел купить вашу долю.

Технически это выглядит так: продавец назначает цену продажи и уведомляет совладельцев о своем решении в письменной форме. Сообщить о своем решении нужно по почте с уведомлением о вручении или под расписку. В противном случае они смогут оспорить сделку даже после срока.

У содольщиков есть 30 дней на принятие решения о выкупе. Отказаться или принять предложение они могут и раньше, но в случае молчания придется ждать.

Важно! Цена доли для содольщиков не может быть выше цены, которая озвучена фактическим покупателям. Иначе это открывало бы простор для махинаций и ущемления прав совладельцев.

Любой вид сделок недвижимостью, разделенной по долям, нужно заверять нотариально. Нотариус удостоверится, что соблюден порядок уведомления собственников, есть ли иные кандидаты на выкуп части квартиры, все ли собственники дееспособны, актуальны ли представленные документы и т. п.

Выкуп доли у другого собственника

Являясь собственником доли, вы можете выкупить доли других содольщиков. Во-первых, вы имеете право на приоритет покупки, то есть, если один из жильцов продаст свою часть, то обязан предложить ее вам. Во-вторых, можно просто договориться мирно или в судебном порядке.

Например, если ваша доля в жилье самая большая, то вы можете признать долю другого собственника незначительной и выкупить принудительно. Это разрешено только при выполнении всех условий: у второго собственника нет реального интереса к пользованию долей, его доля не выделяется в натуральном виде и является незначительной.

Решение о незначительности доли принимает сам суд. Он может учитывать ряд факторов:

  • возраст владельца;
  • потребности в имуществе;
  • болезни;
  • наличие семьи и детей;
  • профессия и др.

Если суд признает долю незначительной, то собственнику придется компенсировать ее стоимость. Она определяется экспертами-оценщиками еще в суде.

Продажа квартиры в долевой собственности    

Когда у недвижки много владельцев, при сделках не избежать сложностей. Продать такое жилье возможно, но придется заручиться согласием содольщиков и правильно оформить документы. Решение о продаже все владельцы долей должны принять единогласно. При отказе одного из них сделка невозможна по закону.

Нотариальное заверение — обязательный атрибут сделок с долевками. Предположим, что три человека разделили квартиру поровну — каждому по 1/3. Чтобы продать жилье, всем участникам, включая покупателя, необходимо посетить офис нотариуса.

Он изучит документы, проверит дееспособность каждого участника и убедиться в отсутствии нарушения чужих прав.

Если содольщики вместе посетят нотариуса, то документ, который подтверждает обоюдное согласие содольщиков на сделку, не понадобится.

В договоре купли-продажи должны быть указаны все собственники-продавцы. При необходимости там можно прописать и конкретные суммы, которые каждый из них получит в результате сделки.

Елизавета Кобрина

Источник: https://egrnreestr.ru/articles/zhile-v-dolevoy-sobstvennosti-kak-zhit-delit-i-prodavat

Юрист поможет
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: