Каковы риски покупки квартиры с долями несовершеннолетних?

Содержание
  1. Покупка квартиры с несовершеннолетними детьми
  2. Условия соблюдения прав детей при покупке квартиры
  3. Несовершеннолетний ребенок и приватизация!
  4. Риск, связанный с применением материнского капитала
  5. Риски при покупке квартиры с несовершеннолетними детьми
  6. Можно ли покупать квартиру с несовершеннолетними детьми
  7. Если ребенок не собственник
  8. Как избежать рисков при покупке квартиры с несовершеннолетним собственником
  9. Поиск жилья, общение с потенциальным продавцом
  10. Проверка наличия разрешения ООП на продажу
  11. Подписание договора купли-продажи
  12. Передача денег
  13. Оформление передаточного акта
  14. Регистрация перехода права собственности в Росреестре
  15. Подводные камни
  16. Если квартира была куплена на маткапитал
  17. Если жилье было приватизировано
  18. Особенности покупки квартиры с детьми
  19. Кто считается несовершеннолетним
  20. Риски для покупателя при покупке квартиры с несовершеннолетними детьми
  21. Покупка ранее приватизированной квартиры
  22. Квартира ранее была куплена с использованием материнского капитала
  23. Покупка квартиры с несовершеннолетними детьми
  24. Порядок действий
  25. Расходы и сроки
  26. Покупка квартиры с долями на детей
  27. Покупка квартиры с детьми в доле
  28. Покупка квартиры с материнским капиталом. Доли детей
  29. Как выделить доли детям при покупке квартиры

Покупка квартиры с несовершеннолетними детьми

Каковы риски покупки квартиры с долями несовершеннолетних?

Последнее обновление: 15.05.2020

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:

…Идем дальше.

Покупка квартиры, в которой прописан и/или имеет долю собственности несовершеннолетний ребенок, безусловно, добавляет головной боли Покупателю. Тем не менее, вопрос этот вполне решаемый.

«Дети – это цветы жизни», – говорил один известный литературный персонаж. Правда, не каждый риэлтор с ним согласится.

Сделки с недвижимостью с участием несовершеннолетних детей – одни из самых рисковых (с точки зрения возможного оспаривания) в риэлтерской практике.

Особый риск тут заключается в том, что в случае оспаривания сделки, суд чаще занимает сторону несовершеннолетнего, и может признать сделку недействительной, если сочтет, что права ребенка нарушены или не соблюдены как следует.

Но Покупателю, конечно же, не стоит, увидев детей в квартире, сразу бежать оттуда. Паниковать нужно спокойно! Нам просто надо знать, как защищаться от данного типа риска – от нарушения имущественных прав несовершеннолетних (подробнее об этих правах – см. по ссылке в Глоссарии).

По какой причине Росреестр может приостановить регистрацию сделки купли-продажи квартиры – смотри по ссылке.

Серьезной защитой для нас здесь является дополнительный документ – разрешение Органов опеки и попечительства на проведение сделки с квартирой с участием несовершеннолетнего. При наличии такой справки у Продавца, и выполнении условий, указанных в ней, Покупатель защищен от нарушения прав несовершеннолетних.

Несовершеннолетние, условно говоря, бывают двух типов – до 14 лет (малолетние, они не подписывают договоры), и от 14 до 18 лет (они подписывают договор сами, но только вместе с подписью родителя или попечителя).

При покупке квартиры с несовершеннолетним ребенком, сам ребенок может быть:

  1. собственником квартиры (иметь в ней долю собственности), или
  2. не иметь в ней собственности, но быть там «прописанным». 

В первом случае, ребенок становится участником сделки (требуется разрешение Органов опеки), во втором случае, он НЕ является участником сделки, но относится к категории так называемых «третьих лиц», чьи права могут быть затронуты в результате сделки с квартирой. Во втором случае разрешение Органов опеки требуется, только если ребенок остался без родителей и/или находится под опекой или попечением. Подробнее об этом см. в Глоссарии – «Права несовершеннолетних детей в квартире».

Какие риски возникают у Покупателя при покупке квартиры, полученной по наследству? Примеры, пояснения, рекомендации.

Письменный запрос в Органы опеки и попечительства на получение такого разрешения должен исходить от родителей или законных (т.е. назначенных и имеющих соответствующие документы) опекунов/попечителей ребенка, чьи права на квартиру должны быть учтены при совершении сделки. Родителям также понадобится собрать определенный пакет документов для «Опеки».

  ♦ Пакет документов для получения разрешения «Опеки» ♦
    (Жми! И откроется всплывающее окно со списком документов)

Нам, как Покупателю, не помешает вместе с Продавцом посетить Органы опеки и проследить за получением разрешения.

Принимает документы, беседует с родителями и подготавливает разрешение на сделку специальный сотрудник «Опеки» – инспектор.

Разрешение или отказ Органов опеки и попечительства, обычно, получают в течение 2-х недель.

Если получен отказ, то можно снова обратиться в Органы опеки с просьбой указать, при выполнении каких условий можно будет получить разрешение от них.

Отказ также можно оспорить в суде, но вряд ли Покупатель будет это ждать.

Подробнее о получении разрешения Органов опеки и попечительства на сделку с недвижимостью можно почитать в отдельной заметке по ссылке.

Что делать, если продавцы не выписываются из проданной квартиры? Смотри в этой заметке по ссылке.

Условия соблюдения прав детей при покупке квартиры

Условия, прописанные в разрешении Органов опеки и попечительства, должны выполняться в обязательном порядке (!). Это, в первую очередь, в наших (Покупателя) интересах. Поэтому именно мы должны будем проследить за их выполнением другой стороной сделки.

На практике для учета прав ребенка, как правило, покупается альтернативная квартира, в которой ребенку выделяется доля (не меньше той, которую он имел в проданной квартире).

 Либо на имя ребенка открывается счет в банке, и часть денег от проданной квартиры (сумма устанавливается «Опекой») перечисляется Покупателем на этот счет.

Второй вариант возможен, если ребенку есть где жить, кроме продаваемой квартиры.

Вообще, для понимания принципа – права несовершеннолетних считаются ущемленными (нарушенными), если в результате сделки происходит уменьшение стоимости имущества ребенка (его доли в квартире) и/или ухудшение условий его проживания. «Опека» призвана следить за тем, чтобы этого не произошло.

Но, береженого Бог бережет, поэтому нам тоже не помешает за этим проследить. Ведь, в случае чего, проблемы могут возникнуть не у «Опеки», а у нас. Как проследить? Ну, например – убедиться, что Продавец действительно покупает другую квартиру взамен своей и выделяет там доли собственности ребенку.

  ♦ Пример требований Органов опеки и попечительства ♦
    (Жми! И откроется всплывающее окно с примером)

И даже в случае, когда несовершеннолетний ребенок только зарегистрирован (прописан) в квартире и не имеет в ней права собственности (т.е.

когда формально разрешение Органов опеки и попечительства НЕ требуется), нам как Покупателю все равно лучше до сделки выяснить, где ребенок будет прописан впоследствии, и не ухудшатся ли там для него условия жизни.

Либо – выписать такого ребенка ДО сделки (например, к родственникам), и убедиться, что он там будет проживать в достойных условиях и на законном основании.

Хорошим вариантом также будет случай, когда на такого ребенка (не собственника) в результате альтернативной сделки будет приобретаться доля в собственности другой квартиры. Тогда он, очевидно, получает больше, чем имел до этого, и претензии в ущемлении прав ребенка здесь предъявить не получится.

Как происходят альтернативные сделки с квартирами? Какой там порядок действий? – см. по ссылке.

Несовершеннолетний ребенок и приватизация!

Отдельно стоит упомянуть вариант, когда мы, анализируя документы перед сделкой, видим, что квартира была приватизирована без участия несовершеннолетнего. Т.е.

ребенок был прописан в квартире на момент приватизации (данные из Домовой книги), но не включен в число собственников (его нет в Титуле).

Если у родителей ребенка нет разрешения Органов опеки на такой отказ от приватизации, то, очевидно, права ребенка были нарушены, и такую квартиру покупать не следует.

Ребенок также может сохранить бессрочное право пользования квартирой, если он был временно выписан из нее на момент приватизации. Этот вопрос спорный, но лишний риск нам не нужен, поэтому при обнаружении такого варианта следует обратиться за дополнительной консультацией юриста по этой теме.

Такой же спорный вопрос возникает, если несовершеннолетний ребенок был выписан из квартиры менее, чем за 6 месяцев до приватизации.

Суд может расценить такой факт, как умышленное лишение ребенка прав собственности на квартиру с целью ее облегченной продажи.

И несмотря на то, что формальные претензии будут к родителям ребенка, крайним может оказаться Покупатель такой квартиры.

Как правильно оформить покупку квартиры вместе с мебелью – смотри в этой заметке.

Риск, связанный с применением материнского капитала

Еще один риск сделки с недвижимостью, в которой фигурируют дети – это случай с материнским капиталом.

Если квартира была прежде куплена с использованием средств материнского капитала, то владелец сертификата (наш Продавец) обязан был включить в число собственников супруга и всех своих детей. Если же он этого не сделал – то налицо нарушение закона о маткапитале и нарушение прав несовершеннолетних.

Иск могут возбудить прокуратура, органы опеки или Пенсионный фонд. Кстати, обиженный супруг, которому не досталась доля в купленной квартире, тоже может предъявить свои претензии. Этот риск нам лучше сразу устранить.

Как проверить был ли использован материнский капитал при покупке квартиры? Это имеет смысл только для случая, когда у Продавца двое или более детей, и они – НЕ собственники квартиры.

Смотрим возраст детей и возможность наличия сертификата на маткапитал (он предоставляется тем, у кого второй или последующий ребенок родился после 1 янв. 2007 года).

Есть такие дети? Значит, сертификат МОГ БЫТЬ реализован, в т.ч. на погашение ипотечного кредита за эту квартиру.

Тогда всем детям и супругу обязательно должны быть выделены доли в праве собственности на квартиру.

При этом сама квартира могла быть куплена даже раньше 2007 года, например, в ипотеку, а маткапитал мог быть использован позже на погашение кредита.

Если это именно ваш случай – поздравляем! Вы вступили в зону неопределенности и повышенного риска! Почему? В двух словах не расскажешь.

Эту тему мы раскрыли в отдельной заметке о том, чем грозит покупка квартиры, приобретенной ранее на средства материнского капитала, и что тогда делать Покупателю.

Как застраховать свое право собственности в купленной квартире? Смотри в Глоссарии по ссылке.

Продавец может уверять, что не применял материнский капитал для покупки своей квартиры и не гасил им ипотечный кредит. Тогда пусть покажет неиспользованный сертификат или справку из Пенсионного фонда об остатке материнского капитала, либо об отсутствии данных о предоставлении маткапитала этому гражданину (обычно – матери).

Проблема в том, что в ПФР могут такую справку дать, а могут и послать подальше. Никакого официального механизма за контролем выделения долей детям при использовании маткапитала сегодня не существует. Как вариант, можно попытаться запросить эту информацию из местного ПФР через органы Опеки и попечительства.

Вообще, эта бомба не просто разминируется, и однозначного решения на сегодняшний день такая ситуация не имеет. Т. е. нет возможности гарантированно узнать, применялся ли материнский капитал при покупке квартиры или нет.

Если из ПФР получена справка-документ, где ясно сказано, что маткапитал такому-то гражданину не выдавался, или выдавался, но не использовался (остаток маткапитала присутствует на счете в ПФР в полной сумме), то вопрос снимается с повестки – квартиру можно брать. Но если такого официального подтверждения нет, то вопрос остается подвисшим, а риск для Покупателя – значительным, и от такой квартиры лучше отказаться.

Что нужно знать о правоспособности и дееспособности участников сделки купли-продажи квартиры – смотри в Глоссарии по ссылке.

Вообще, если в процессе покупки квартиры и анализа документов на нее, мы обнаруживаем в составе семьи собственника несовершеннолетних детей, чьи права вызывают вопросы, то нам нужно быть здесь предельно осторожными, и нелишне будет по этому поводу получить дополнительную консультацию юриста, применительно к конкретной сделке.

Как купить ипотечную квартиру, находящуюся в залоге у банка? 3 способа – см. по ссылке.

Самый простой и безопасный для нас вариант покупки квартиры с участием несовершеннолетнего ребенка – это когда он имеет долю собственности в этой квартире (тогда его права понятны и бесспорны), и Продавец получил разрешение Органов опеки и попечительства на сделку.

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы – ЗДЕСЬ.

Итак, вручив детям мороженое, мы направили родителей в Органы опеки. Убедившись, что требования «Опеки» вменяемые, и нас не заставляют покупать ребенку замок в Шотландии, мы успокоились, и перешли к следующему шагу проверки документов.

Кажется, в квартире сделана перепланировка? Или нет?

Сейчас узнаем.

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/kvartira-prodat-ili-kupit/pokupatel-kvartiry/vybor-rynka/vtorichka/dopolnitelnye-dokumenty-dlya-sdelki-s-kvartiroj/pokupka-kvartiry-s-nesovershennoletnimi/

Риски при покупке квартиры с несовершеннолетними детьми

Каковы риски покупки квартиры с долями несовершеннолетних?

/ Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Риски при покупке квартиры с несовершеннолетними детьми

Просмотров 238

Собственниками жилья могут быть не только взрослые, но и дети. Риски при покупке квартиры с несовершеннолетними связаны с возможностью оспаривания сделки. Дело в том, что отчуждение имущества детей должно проходить по правилам, при несоблюдении которых покупка жилья может быть признана незаконной.

Можно ли покупать квартиру с несовершеннолетними детьми

Говоря об имущественных правах детей, следует уяснить разницу между «правом собственности» и «правом пользования». Ребенку-собственнику может принадлежать доля в квартире или жилье целиком, которым он вправе распорядиться в будущем. До совершеннолетия собственника сделки с его недвижимостью находятся под строгим контролем органов опеки и попечительства (ООП).

Продать свою недвижимость самостоятельно ребенок сможет после достижения 18 лет. Именно с этого периода он обретает правовую дееспособность и в полной мере отвечает за свои поступки. Самостоятельно совершить сделку можно и раньше. Законом предусмотрено понятие «эмансипации», то есть обретения полной дееспособности с 16 лет. Для этого ребенок должен:

  • вступить в законный брак;
  • работать по трудовому договору, в качестве предпринимателя и иметь собственный доход (ст. 27 ГК РФ).

Признание эмансипированным происходит с согласия родителей, органов опеки и попечительства или на основании судебного решения.

Вопрос эмансипации часто поднимается при сделках с недвижимостью, если собственники-родители пытаются продать имущество, которое частично принадлежит детям, но ООП не дают согласие. Чтобы не ждать еще 2 года, родители принуждают ребенка к оформлению фиктивного брачного договора. Оспорить такую сделку сложно, но возможно, если будет доказано, что брак притворный.

С 14 до 18 лет дети уже могут распоряжаться имуществом, но только с письменного согласия своих родителей или официальных опекунов.

Ели продается квартира или ее часть, принадлежащая 14-18-летнему подростку на правах собственности, он может лично подписать договор отчуждения имущества.

При этом в числе документов, необходимых для оформления сделки, должно быть:

  • согласие ООП;
  • согласие попечителей или родителей.

Дети до 14 лет лишены права подписывать документы, касающиеся перехода права собственности. Продажа принадлежащей им квартиры полностью курируется родителями, попечителями, ООП.

Основные риски при покупке квартиры с несовершеннолетним связаны с несоблюдением законодательства. Часто родители пытаются действовать вне правового поля, умышленно игнорируя правила о наделении детей имуществом. В итоге сделку могут оспорить сами дети, достигнув дееспособного возраста, их представители и иные заинтересованные лица.

Покупателю не обязательно уходить из понравившегося жилья, увидев там детей. Нужно поговорить с представителями ребенка, поверить документацию, узнать, каким путем квартира была приобретена в собственность.

Если ребенок не собственник

Дети могут жить в квартире, но не являться собственниками, а только иметь там прописку (регистрацию). Тогда считается, что ребенок имеет право пользования, но не имеет права распоряжения имуществом даже при достижении совершеннолетия.

При продаже квартиры с прописанными детьми разрешение ООП получать не нужно. В данном случае дети относятся к категории третьих лиц, чьи интересы затрагиваются продажей. Во избежание проблем необходимо снять ребенка с регистрационного учета до момента продажи квартиры и оформить регистрацию в другом месте, например, у родственников.

На практике все происходит так: один из родителей приходит в паспортный стол и подает заявление на снятие с регистрационного учета себя и ребенка. Сотрудник осведомится о месте новой регистрации.

Удивительно, но факт — можно назвать любой новый адрес, сотрудники госструктур доверяют сказанному. Если обращается один из родителей, необходимо иметь при себе письменное согласие на снятие с регистрационного учета от другого родителя.

Больше нигде и ничего согласовывать не нужно.

Как избежать рисков при покупке квартиры с несовершеннолетним собственником

Отмена сделки из-за несоблюдения законодательства влечет материальные потери, напрасную трату времени продавца, покупателя и привлекаемых к процессу лиц. Чтобы избежать оспаривания договора, необходимо проанализировать основные этапы сделки и изучить правила продажи квартиры с несовершеннолетним собственником.

Поиск жилья, общение с потенциальным продавцом

Риск на этом этапе — общение с человеком, не являющимся потенциальным собственником, иначе говоря — мошенником. Если квартира понравилась, необходимо проверить свидетельство о праве собственности, правоустанавливающую документацию и обратить внимание на следующее:

  • Номер дома, квартиры (сравнить фактическое местоположение с обозначенным в документах).
  • На основании какого документа была получена квартира в собственность. Это важный момент, поскольку при получении квартиры в наследство менее 3 лет назад на нее могут претендовать иные люди, в том числе — несовершеннолетние дети. В случае приватизации, покупки имущества с привлечением маткапитала родители должны в обязательном порядке наделить детей долей в получаемом имуществе.
  • Кто является собственником. Если квартира в долевой собственности, необходимо поинтересоваться, сколько договоров планирует заключить владелец — один на всех или для каждого из совладельцев.

В беседе с Продавцом следует выяснить, была ли куплена квартира в ипотеку, планируется ли альтернативная сделка, когда родители намерены получать разрешение ООП на продажу.

Подобные сделки длятся дольше из-за необходимости сбора дополнительного пакета документации.

Проверка наличия разрешения ООП на продажу

Перечень документов будет отличаться наличием разрешения ООП на отчуждение имущества ребенка. Его должны получить мать и отец, обратившись в организацию с заявлением установленного образца.

Если Продавец просит отсрочить сделку на 1 месяц и оформить предварительный договор купли-продажи для получения разрешения ООП, переживать не стоит. Действительно, сотрудники ООП следят за движением средств, передачей имущества, но это необходимо для защиты имущественных прав несовершеннолетних.

В то время, как Покупатель ожидает момента подписания настоящего договора, родители выполняют все условия, без которых продажа невозможна. В их число входит:

  • Наделение ребенка другим жильем, которое будет не меньше и не хуже продаваемого. ООП могут отказать в продаже, если выяснится, что детям достанется меньшая площадь имущества в натуральном и (или) долевом выражении. Например, если детям принадлежит ¼ доля квартиры, что составляет 18м2, в новом жилье они должны иметь не менее ¼ доли и не менее 18 м2. Для сравнения параметров родителям нужно предоставить предварительный договор купли-продажи.
  • Создание благоприятных условий проживания. ООП могут отказать, если выяснится, что инфраструктура, климат или иные факторы в новом месте проживания поспособствуют ухудшению физического или морального состояния детей.
  • Передача ребенку на счет суммы, эквивалентной стоимости доли в квартире. Это обязательство родители дают в том случае, если нет необходимости в покупке альтернативного жилья (например, ребенку досталась квартира по наследству).

Чтобы получить разрешения, Продавец должен обеспечить выполнение перечисленных условий, собрать подтверждающие документы.

Период выдачи разрешение может составлять 2-4 недели, поэтому придется подождать, но это лучше, чем оформить продажу в обход ООП и заключить незаконную сделку.

Подписание договора купли-продажи

Основное отличие договора с несовершеннолетним — указание того, что в лице представителя собственника выступает его мать или отец, опекун или попечитель. Если ребенку исполнилось 14 лет, указывается, что подписание производится с письменного согласия ответственного лица.

С 14 лет присутствие детей на сделке обязательно. При себе они должны иметь документ — письменное нотариально заверенное разрешение родителей (опекунов) на продажу жилья.

Договор заверяется нотариусом. При этом проверяется правомерность заключения сделки, перечень предоставленной документации, соблюдение норм права.

Это «+» для Покупателя, ведь с проверкой нотариуса риск признания договора недействительным минимален. Платить нотариусу (Госпошлина— 0,5% от цены договора, но не более 20 тыс. руб.

) приходится Продавцу, но договором может быть предусмотрено иное распределение расходов.

Передача денег

Сумма, эквивалентная стоимости квартиры, передается оговоренным в договоре способом. Присутствие в сделке несовершеннолетнего никак не увеличивает риск мошенничества. Стороны могут воспользоваться одним из самых надежных способов передачи средств:

Опасной считается передача денег наличкой.

Поскольку при сделке с несовершеннолетним договор подлежит обязательному нотариальному заверению, передачу денег можно осуществить через нотариуса.

Оформление передаточного акта

Акт приема-передачи — документ, подтверждающий, что продавец выполнил обязательства по передаче квартиры в надлежащем состоянии. Акт может быть подписан до оформления ДКП или после.

Регистрация перехода права собственности в Росреестре

При обязательном нотариальном заверении процесс госрегистрации максимально упрощен. Сторонам достаточно предоставить договор и сопутствующие документы нотариусу, который лично передаст информацию в Росреестр.

Процесс регистрации может быть приостановлен, если выяснится недостача документов.

В госорган предоставляется:

  • паспорт, свидетельство о рождении собственника;
  • заявление, написанное по предоставленному образцу;
  • разрешение ООП на продажу;
  • согласие второго родителя на продажу имущества ребенка;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • документ, согласно которому Продавец обрел право собственности;
  • справка о числе лиц, зарегистрированных в квартире;
  • ДКП в 3 экз.

Через 3 дня уже новый собственник может обратиться за получением выписки ЕГРН, подтверждающей право собственности.

Подводные камни

Чтобы выяснить, имеет ли ребенок права на имущество, необходимо узнать, как квартира досталась продавцу.

Если квартира была куплена на маткапитал

По закону средства маткапитала могут быть потрачены на улучшение жилищных условий, поэтому зачастую рождение второго ребенка ознаменуется приобретением нового жилья. При этом существует правило:

Продавец обязан включить в число собственников всех членов семьи, в том числе и детей. Достоверно не определено, какую долю необходимо выделить несовершеннолетнему, но ясно, что дети должны стать собственниками.

Если Продавец ранее приобрел жилье, но оформил его исключительно на себя, оспорить договор может:

  • Супруг, которому не досталась положенная доля имущества. Если квартира продастся, а супруги надумают разорвать отношения, муж может вспомнить, что ему была положена часть квартиры и подаст иск о признании договора недействительным.
  • Дети. Их интересы может отстаивать третье лицо, например, отец. Сами несовершеннолетние также могут заявить о своих правах, достигнув 18-летия.

Поинтересоваться о привлечении маткапитала целесообразно, если у покупателя 2 или более несовершеннолетних детей, и они не являются собственниками жилья. Также следует обратить внимание на возраст младшего ребенка. Поскольку программа помощи семьям действует с 2007 г., возраст младшего из детей для выдачи маткапитала должен быть не более 12 лет (в 2020 г.).

Квартира, приобретенная до 2007 г., также могла быть куплена за маткапитал. Если недвижимость была куплена в ипотеку, Продавец вправе направить «детские» в счет погашения кредита.

Узнать о направлении средств маткапитала можно только у Продавца. Если сделка вызывает подозрения, лучше попросить предоставить сертификат на МК или справку о направлении средств, выданную ПФ по запросу Продавца.

Если в квартире проживают дети, лишенные права собственности, а Продавец отказывается предоставить документы о направлении средства МК, от сделки лучше отказаться.

Если жилье было приватизировано

Приобретение жилья, полученного в результате приватизации, тоже несет определенные риски. Если на момент приватизации в квартире был прописан несовершеннолетний, ему положена доля недвижимости. Подробнее: Приватизация квартиры с несовершеннолетним ребенком При нарушении прав ребенка возможно оспаривание договора. Кроме того, рискованными являются следующие ситуации:

  • Выписка ребенка на момент приватизации. При этом дети сохраняют право пользования жильем на бессрочной основе.
  • Выписка ребенка за полгода до приватизации. В данном действии прослеживается явное нарушение права несовершеннолетнего на получение имущества в собственность. Сделка по продаже такого жилья может быть признана незаконной по решению суда.
  • Оформлен отказ ребенка от приватизации без разрешения ООП. Дети автоматически включаются в число собственников при приватизации, и лишение их права получить жилье может произойти только с разрешения ООП.
  • Квартира в ходе приватизации перешла только детям. Для этого также нужно получение разрешения ООП.

Следует помнить, что даже при оформлении отказа от приватизации лица, зарегистрированные в квартире, имеют право на пожизненное пользование жильем.

Даже после продажи такого имущества у Покупателя не получится выселить жильца в принудительном порядке. Обо всем необходимо позаботиться до передачи денег, а спорные моменты вынести отдельными пунктами в договоре.

В ДКП следует предусмотреть снятие детей с регистрационного учета до момента исполнения сторонами обязательств.

Сделки купли-продажи квартиры с несовершеннолетним собственником относятся к наиболее рискованным, поскольку нередко оспариваются в суде.

Важно произвести проверку, не нарушают ли родители имущественные права детей, произведено ли с их стороны согласование продажи с ООП.

Как оформить договор с несовершеннолетним или его представителем? Какие документы могут указывать на неправомерность продажи жилья? Задайте все интересующие вопросы юристу сайта и получите квалифицированный ответ.

Источник: http://law-divorce.ru/riski-pri-pokupke-kvartiry-s-nesovershennoletnimi-detmi/

Особенности покупки квартиры с детьми

Первым делом нужно понять, что на территории РФ за соблюдением прав детей внимательно следят органы опеки. Именно они и являются тем основным проблемным моментом, который может привести к потере уже вроде как купленной недвижимости.

Таким образом, прежде чем приступать к обсуждению условий сделки и другим переговорам, следует сначала поинтересоваться, есть ли разрешение от органов опеки на продажу квартиры.

Без него любая операция может быть с легкостью оспорена, чем нередко пользуются мошенники.

Более того, для продавца в данном случае риски минимальные. Как следствие, постоянно отслеживать процедуру получения разрешения, а также выполнения продавцом всех условий такого разрешения, нужно непосредственно покупателю. В случае невыполнения условий он рискует больше всех.

Кто считается несовершеннолетним

Отдельно нужно отметить тот факт, что все несовершеннолетние – дети, но не все дети – несовершеннолетние. Более того, далеко не каждый ребенок в возрасте до 18 лет считается недееспособным (что и предполагает его несовершеннолетие).

Дети до 14 лет – однозначно несовершеннолетние, без вариантов. Они не могут подписывать документы и все действия за них совершают родители или опекуны. Однако после 14 лет они уже сами ставят подписи.

Без дополнения их подписи подписью родителей договор купли-продажи все равно не имеет силы, однако и без подписи ребенка документ нельзя использовать.

Таким образом, если ребенку больше 14 лет, то на договоре должна стоять и его подпись, и подпись его родителей.

Любой ребенок в возрасте от 16 до 18 лет может считаться эмансипированным. То есть, несмотря на его несовершеннолетие, он, по решению суда, признается дееспособным. Он может сам принимать решения, в том числе и относительно продажи квартиры. Такое возможно только при условии, что:

  • Ребенок в возрасте от 16 лет и старше вступил в брак.
  • Ребенок в возрасте от 16 начал официально работать или даже создал собственный бизнес.

Однако самого такого факта еще недостаточно – требуется решение суда. Вот именно его наличие и следует уточнять. Логично, что разрешение от органов опеки в подобных ситуациях не требуется.

Риски для покупателя при покупке квартиры с несовершеннолетними детьми

Основной риск для покупателя – это возможность потерять купленную квартиру из-за того, что сам факт правомочности сделки по купле-продаже недвижимости будет оспорен в суде.

Однако проблемы могут возникать и по другим причинам. Например, уже после покупки жилья выясняется, что ребенка невозможно из него выписать.

Предположим, на это нет разрешения органов опеки, ведь условия в новой квартире (если она вообще есть) хуже, чем в старой.

Возможны и другие подобные ситуации, связанные с не выписанными детьми. Нужно еще учитывать и тот факт, что дети, по закону, должны проживать вместе с родителями. Как следствие, не получится выписать из жилья не только ребенка, но и, как минимум, одного из его родителей.

Самый простой (и самый популярный) способ решить эту проблему: потребовать от продавца выписать всех проживающих в квартире лиц еще до подписания договора купли-продажи.

Пример: Условие об обязательной выписке все прописанных лиц может быть заложено в предварительном договоре купли-продажи.

Для подобной операции тоже требуется разрешение от органов опеки. А его невозможно получить, если ребенок выписывается «в никуда». То есть, у продавца должно быть другое жилье, не хуже продаваемого, куда можно хотя бы на некоторое время прописать ребенка.

Самой оптимальной является ситуация, при которой ребенок-не собственник жилья в результате продажи квартиры, в которой он прописан, становится совладельцем другой недвижимости. В таком случае его права не ущемляются и причин для отказа от органов опеки нет.

Покупка ранее приватизированной квартиры

Покупка квартиры, которая ранее была приватизирована продавцом также связана с многочисленными рисками.

Основной из них – совладельцами жилья должны являться все лица, которые официально проживали в этой квартире на момент приватизации. Особенно это касается несовершеннолетних детей.

Более того, если ребенка выписали из квартиры менее чем за полгода до приватизации, органы опеки могут посчитать, что это было сделано специально, чтобы лишить ребенка прав на недвижимость.

Для покупателя риск заключается в том, что вроде как жилье, в котором не прописаны дети и нет ни одного несовершеннолетнего собственника, мгновенно становится проблемным, если такие дети все же были на момент приватизации. Причем неважно, сколько лет прошло. Даже срок исковой давности в три года не всегда срабатывает, так как повзрослевший ребенок может с легкостью восстановить его, ведь он не знал о своих правах.

Чтобы минимизировать риски, нужно уточнять, когда и кем была приватизирована квартира, были ли в тот момент или незадолго до него в квартире прописаны несовершеннолетние лица и было ли получено разрешение от органов опеки на отказ от участия ребенка в процедуре приватизации. Если хотя бы один из пунктов не выполняется – высока вероятность рано или поздно лишиться купленного жилья.

Квартира ранее была куплена с использованием материнского капитала

Еще один проблемный случай связан с приобретением продавцом квартиры, в свое время, за счет средств материнского капитала. По закону, если жилье куплено с использованием материнского капитала, в обязательном порядке, в определенный срок, его собственниками должны стать все члены семьи, включая сюда отца, мать и всех детей.

Если эта норма закона не выполняется, решение о продаже квартиры может быть оспорено в суде, так как договор подписали не все собственники, которые должны были это сделать.

Пример: Квартира была куплена с использованием материнского капитала и оформлена на отца семейства. Он должен был сделать совладельцами свою жену и всех детей, сколько бы их ни было.

Формально, данный момент не слишком сильно отслеживается, однако может «выплыть» при последующей продаже этой квартиры. Если так и произошло, договор купли-продажи может быть оспорен в суде и, как следствие, покупатель лишается всех прав на недвижимость.

Теоретически, он может потребовать от продавца возврата всех средств с квартиру, но на практике, продавец может просто сказать, что денег у него нет и взять их негде.

Дальнейшее разбирательство скорее всего закончится в пользу покупателя, но вот денег он может никогда так и не увидеть, так как взыскать их с человека, у которого действительно, официально, ничего нет, практически невозможно.

Минимизировать риск можно, но сложно:

  1. Сначала следует потребовать предоставить неиспользованный сертификат на материнский капитал.
  2. Если предыдущий пункт по какой-то причине выполнить невозможно, то придется обращаться в Пенсионный фонд за справкой, что средства материнского капитала не использованы.

Проблема в том, что нет никакой установленной процедуры выдачи таких справок. В результате, продавцу (и уж тем более покупателю) могут просто отказать в ее выдаче.

Если в продавца есть двое или больше детей – это потенциально проблемная ситуация. И если продавец не идет на встречу, не пытается решить проблему со справкой из Пенсионного фонда и отказывается показывать неиспользованный сертификат на материнский капитал, то лучше от покупки такого жилья вообще отказаться.

Покупка квартиры с несовершеннолетними детьми

Приобретение квартиры с несовершеннолетним собственником или прописанными детьми – сложная процедура, имеющая множество исключений, особенностей, потенциальных проблем и так далее.

В то же время, найти нормальное жилье на рынке недвижимости и так сложно, а если исключить все варианты, в которых бы фигурировали дети, то даже самый опытный риелтор вряд ли сможет чем-то помочь.

Как следствие, от всех вариантов отказываться сразу не нужно, но обезопасить себя просто необходимо.

Неплохой способ обезопасить себя – оформить страхование титула.

Такой полис как раз предполагает выплату страховой компанией всей суммы стоимости квартиры, если владелец по каким-то причинам уже после оформления договора купли-продажи теряет на нее права.

Отдельно нужно отметить, что, если страховая компания отказывает в страховании или устанавливает очень высокую стоимость полиса, значит с жильем, скорее всего, возникнут серьезные проблемы.

Порядок действий

  1. Подобрать подходящее жилье.
  2. Выяснить всю информацию относительно несовершеннолетних детей, материнского капитала, приватизации и так далее.
  3. Уточнить информацию насчет разрешения от органов опеки.
  4. Узнать, готов ли продавец выписать всех жильцов до подписания договора купли-продажи.

Выписывать нужно всех, а не только несовершеннолетних детей. Выше уже сказано о том, что ребенок должен быть прописан с родителями.

Как следствие, если хотя бы один из них останется прописанным в квартире, там же, без разрешения нового собственника, можно с легкостью опять прописать ребенка.

  1. Проверить, насколько точно выполняются условия разрешения от органов опеки.
  2. Заключить договор купли-продажи.
  3. Зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Примерный перечень документов для покупки квартиры с несовершеннолетними детьми:

  • Заявление от родителей на получение разрешение от органов опеки. Если ребенку больше 14 лет, требуется отдельное заявление и от него.
  • Паспорта всех сторон, включая ребенка. Если у него еще нет паспорта, подойдет свидетельство о рождении.
  • Документы на недвижимость (выписка из ЕГРН, техпаспорт и так далее).
  • Выписка из домовой книги (выдается в управляющей компании).
  • Справка об отсутствии или наличии задолженности по квартплате (выдается в бухгалтерии управляющей компании).
  • Согласие от органов опеки на продажу квартиры.
  • Договор купли-продажи.

Расходы и сроки

Практически все справки и разрешения выдаются бесплатно, в рекордные сроки. При желании, их все можно собрать всего за 1-2 дня.

В то же время, договор купли-продажи нужно, сначала, заверять нотариально (стоит от 2 тысяч рублей и выше), а потом, после его подписания и регистрации, оформлять право собственности (по 2000 рублей на каждого нового владельца).

Вся процедура, при условии, что предварительные договоренности достигнуты, может занять максимум 1 неделю.

Самостоятельно исключить все возможные риски и потенциальные проблемы практически невозможно, нужна помощь опытного юриста. На бесплатной консультации специалисты помогут разобраться с наиболее вероятными спорными ситуациями. Они же готовы выступать в качестве представителей клиента, сопровождая сделку купли-продажи. Такой подход позволяет исключить возможность мошенничества и гарантирует сохранение прав клиента на жилье.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/riski-pri-pokupke-kvartiry-s-nesovershennoletnimi-detmi/

Покупка квартиры с долями на детей

Каковы риски покупки квартиры с долями несовершеннолетних?

 Покупка квартиры с долями на детей — это частые сделки на рынке недвижимости, ведь сейчас для покупки жилья используются государственные средства поддержки семей с детьми. Обязательным условием использования государственных средств является выделение долей в праве собственности на жилое помещение несовершеннолетним.
Статья актуальна на 2020 год

Покупка квартиры с долями на детей имеет особенности. Давайте разберемся в этом подробно.

Возможны два варианта сделки:

1 вариант — оформить недвижимость на родителей, а затем выделить долю детям. С 01.07.2018 года это можно сделать Соглашением о выделении долей в простой письменной форме без нотариуса.

2 вариант — сразу оформить недвижимость на всех членов семьи. Этот вариант более удобный и даже сейчас можно обойтись без нотариуса. Но увы не всегда приемлемый.

-Почему?

Причина первая — если используются дополнительно кредитные средства, банк может не дать согласие на залог детских долей в праве. Ведь банк дает деньги ТОЛЬКО под залог недвижимости, чтобы в случае неоплаты кредита легко продать объект недвижимости и покрыть кредит, штрафы и пени за просрочку.

Покупка квартиры с детьми в доле

Покупка квартиры с детьми в доле требует оформления долевой собственности. Если в сделке участвуют родители детей, состоящие в законном браке, тогда деление совместно нажитого имущества подлежит удостоверению у нотариуса.

Но с 01.07.2018 года вступили в силу поправки в Порядок ведения ЕГРН. Теперь в Единый государственный реестр недвижимости можно внести запись о совместной собственности на долю в праве на супругов (родителей детей).
Таким образом  покупка квартиры с долями на детей  уже не требует обязательного удостоверения у нотариуса.

Порядок ведения ЕГРН:

90.1.

При государственной регистрации доли в праве общей долевой собственности, поступающей в совместную собственность супругов: сведения об обоих супругах указываются в одной записи о вещном праве; в отношении вида права в записи о праве указываются слова «общая долевая собственность»; после указания в записи о вещном праве размера доли в праве общей долевой собственности указываются слова «в совместной собственности». (п. 90.1 введен Приказом Минэкономразвития России ). Изменения вступили в силу 01.07.2018 года

Покупка квартиры с материнским капиталом. Доли детей

-Каков размер необходимых долей детям?

Если для покупки жилья вы использовали только средства Материнского(семейного) капитал — тогда доли всех членов семьи равны (например: по 1\4, по 1\5 и т.д)

Чаще к субсидии добавляются собственные средства и тогда доля родителей может быть больше размера детских долей. При расчете определите такую стоимость доли, чтобы она не была меньше доли ребенка в сумме материнского капитала.

Например: Цена жилья 1 500 000 рублей, при этом 400 000 это средства маткапитала (остаток остался на счете мамы в ПФ), в семье двое взрослых и двое детей.

Таким образом на каждого человека приходится 100 000 средств субсидии, в общей цене жилья это 7% ( то есть 7/100).7/100 на каждого ребенка и 86\100 в общую совместную долю родителей.

Если родители составят нотариальный брачный договор — тогда они могут разделить по 43/100.

Для «ровности» можно выделить детям по 10/100 = 1\10.

А родителям -8\10 в общую совместную собственность.

Как выделить доли детям при покупке квартиры

Итак. При покупке квартиры можно выделить доли детям сразу.

Способ первый — без нотариуса. (при условии если со стороны продавца нет обязательного требования о нотариальном удостоверении сделки — подробно прочтите в статье: Нотариус в сделках с недвижимостью нужен не всегда )

В Договоре купли-продажи (ДКП), на стороне Покупателей, прописываются родители и дети.На основании этого договора возникает долевая собственность, причем обязательно нужно прописать об общей совместной собственности родителей.

НО! ВНИМАНИЕ — если на основании такого договора будет регистрироваться залог долей, например в пользу продавца при рассрочке платежа, нотариуса не избежать. С 01.10.

2018 года — залог долей удостоверяется нотариусом в обязательном порядке.

Способ второй — с нотариусом.При покупке супруги решили разделить доли, а раздел совместно нажитого имущества требует нотариального брачного договора. (10 000 -20 0000 тыс рубле его стоимость).

Тогда в договоре указывается размер доли на каждого участника, например: детям по 1/10, взрослым — по 4/10.

НО! ВНИМАНИЕ — если регистрации залога долей не избежать, лучше удостоверить ДКП у нотариуса и обойтись без брачного договора.

-А зачем оформлять залог долей?

-Хороший вопрос.
Регистрацию залога(ипотеки) может потребовать продавец, ведь средства маткапитала нужно ждать долго и обременение в его пользу является для него страховкой полного расчета.

Поэтому в такой сделке проще будет сначала:1.оформить жилье на родителей или одного из них,2.сделать обязательство о наделении долями всех членов семьи,

3.потом без нотариуса выделить доли всем членам семьи

Выделение долей детям без нотариуса (Изменение в законе!)

Всегда рада разъяснить. Автор

Покупка квартиры с долями на детей

Источник: https://exspertrieltor.ru/2018/12/21/pokupka-kvartiryi-s-dolyami-detey/

Юрист поможет
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: