Как снизить кадастровую стоимость земельного участка?

Содержание
  1. Как изменить кадастровую стоимость земельного участка
  2. Как кадастровая стоимость влияет на величину налога на землю
  3. Можно ли оспорить кадастровую стоимость земельного участка
  4. Пошаговая инструкция: как изменить кадастровую стоимость земельного участка
  5. Как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка
  6. Что влияет на кадастровую стоимость земельного участка
  7. Как производится расчет
  8. Где производится уменьшение кадастровой стоимости
  9. Кто может обратиться за снижением стоимости земли
  10. В каких случаях можно оспорить стоимость объекта
  11. Алгоритм и порядок действий
  12. Снижение кадастровой стоимости в суде происходит в следующем порядке:
  13. Примеры дел по пересмотру кадастровой стоимости
  14. Преимущества юридического сопровождения дела по уменьшению кадастровой стоимости ЗУ
  15. Четыре способа оспорить кадастровую стоимость. Какие действия помогут платить за землю меньше?
  16. Способ № 1. До-досудебный. Повлияйте на кадастровую стоимость до утверждения результатов оценки
  17. Способ № 2. Досудебный. Обратитесь в комиссию при Росреестре
  18. Способ № 3. Измените вид разрешенного использования земельного участка
  19. Как в 2 раза уменьшить кадастровую стоимость земельного участка
  20. Как рассчитывается кадастровая стоимость земельного участка
  21. Как снизить кадастровую стоимость земельного участка в аренде
  22. Шаг 1 — заказать выписку из ЕГРН
  23. Шаг 2 — сравнить рыночную и кадастровую стоимость
  24. Шаг 4 — подать исковое заявление в суд
  25. Итоги
  26. Как снизить кадастровую стоимость земельного участка в собственности
  27. Порядок действий

Как изменить кадастровую стоимость земельного участка

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка?

Процедуру проводит уполномоченная комиссия на основании административного распоряжения в случае плановой переоценки, или по заявлению собственника.

В комиссию входят назначенные региональными властями лицензированные оценщики, в том числе предприниматели, которые оказывают коммерческие услуги по оценке стоимости земли.

Порядок проведения процедуры регламентируется положениями Федерального закона № 135-ФЗ, от 29.07.1998 года.

Результаты вычислений — сведения о кадастровой стоимости ЗУ — размещают  на официальном сайте Федерального агентства кадастра объектов недвижимости.

В результате регулярной переоценки и тщательного фиксирования результатов процедуры составляется единая информационная база, данные из которой доступны всем гражданам. Благодаря этому, можно легко узнать реальную стоимость объекта, подав запрос в местное отделение кадастра и картографии.

По запросу вам выдадут справку, или выписку из ЕГРН, где будет указана кадастровая стоимость участка. Сроки получения выписки до трех рабочих дней.

Кроме этого, можно узнать кадастровую стоимость по кадастровому номеру земельного участка на официальном сайте РосРеестра, или получить интересующие сведения из кадастрового паспорта: 12 строка это кадастровая стоимость в рублях, 13-я — удельная стоимость.

Как кадастровая стоимость влияет на величину налога на землю

Согласно ст. 394 НК РФ, величина земельного налога зависит от кадастровой стоимости (КС) объекта и составляет:

  • до 0,3% от КС — для земель сельскохозяйственного назначения, дачных кооперативов, садов, земель населенных пунктов, которые предназначены под строительство жилых домов, а также территорий, отведенных под городскую инфраструктуру и жилищно-коммунальные хозяйства;
  • до 1,5% — для всех остальных категорий ЗУ.

Порядок расчета ставки налогообложения регламентирует статья №394 Налогового кодекса РФ. Земельный налог обязаны платить титульные владельцы участков: собственники, правообладатели на основании постоянного (бессрочного) пользования или пожизненно наследуемого владения. Удержанная с владельцев сумма перечисляется в бюджет администрации населенного пункта.

Ставка налогообложения — размер налоговых платежей, рассчитанный относительно налоговой базы, то есть суммы, которую облагают налогом. В денежном эквиваленте итоговая сумма налога может меняться в результате переоценки стоимости земельного участка. Этот факт мотивирует налогоплательщиков контролировать процесс переоценки и искать пути, чтобы уменьшить кадастровую стоимость ЗУ.

Можно ли оспорить кадастровую стоимость земельного участка

По закону заинтересованные лица могут оспорить итоги кадастровой оценки через специальную комиссию при Росреестре или через суд. Основной причиной для оспаривания кадастровых данных становится рост итоговой суммы земельного налога.

Собственнику выгодно, чтобы стоимость ЗУ по кадастру была как можно ниже, потому что уменьшение кадастровой стоимости земельного участка ведет к снижению налога.

Чтобы сократить расходы и не переплачивать налог за владения, владелец может оспорить результаты работы сотрудников Росреестра.

Помимо этого, при определении кадастровой стоимости земель применяют массовые методы оценки. По этой причине установленная цена может существенно превышать рыночную и затрудняет процесс продажи.

Инициатором спора могут выступать как физические, так и юридические лица, а также органы государственной и местной власти. Чтобы оспорить данные национального кадастра нужны веские основания:

❌ доказана недостоверность информации, которая была использована при проведении оценки;

❌ выявлены ошибки в документах, которые привели к завышению стоимости;

❌ в результате природных, техногенных или социальных процессов изменились характеристики участка, что привело к снижению КПД участка и, соответственно, его ценности.

Пошаговая инструкция: как изменить кадастровую стоимость земельного участка

Порядок действий включает:

  1. Предварительный анализ цены участка. На его основании устанавливается, завышена ли в действительности кадастровая стоимость и сопоставимы ли расходы с будущей выгодой.
  2. Отчет экспертов об оценке рыночной стоимости участка.
  3. Сбор пакета документов.
  4. Подача заявления и документов в комиссию Росреестра или в суд.

Чтобы оспорить установленную в кадастре цену участка, заявителю необходимо подтвердить свое право собственности на ЗУ и аргументировать причину обращения. Перечень необходимых для переоценки земли документов включает:

Источник: https://J.Etagi.com/ps/kak-izmenit-kadastrovuyu-stoimost-zemelnogo-uchastka/

Как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка?

Загрузка…

Для учета в масштабах государства различной недвижимости, по закону должны быть проведены рыночная и кадастровая оценки. В первом случае расчет в обязательном порядке производится с анализом сложившейся конъюнктуры.

Кадастровая стоимость земли – это результат оценки, проведенной по определенной методологии, по решению госорганов. Она может отклоняться от рыночной (как вверх, так и вниз).

Собственники хотят выяснить, как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка, чтобы пропорционально снизилась налоговая база.

Что влияет на кадастровую стоимость земельного участка

В идеальной ситуации такое оценивание по своему значению не отличается от полученной цифры в заключении независимого эксперта (его оценка называется рыночной ценой). Однако же на практике чаще всего они будут отличаться в большую или меньшую сторону. На итоговый точный результат кадастровой оценки дома и надела влияют разные факторы. Для земельного участка основными являются:

  • его величина;
  • категория, к которой он относится;
  • расположение конкретного участка;
  • цена других участков в конкретном районе и т.д.

Важно! Полученный при оценке результат зависит также от того, какой метод выбирает специалист.

Доходный метод предполагает, что подсчитывается размер прибыли, которую можно получить от эксплуатации участка, а также ее дальнейший прирост. Сравнительный метод это проведение анализа по имеющимся сведениям.

Затратный метод это экспертная оценка участка. При этом кадастровый инженер может использовать как один подходит, так и их совокупность.

Как производится расчет

Инструкция по расчету предполагает использование формулы, где площадь угодий (П) умножают на сумму Ки и Кл (наличие инфраструктуры и специфический фактор), а затем полученное произведение умножают на переходной коэффициент Кп. Коэффициенты Ки и Кл рассчитываются в рублях на кв. метр.

Где производится уменьшение кадастровой стоимости

Чтобы понять, как снизить полученную кадастровую стоимость земельного участка, нужно разобраться в том, куда следует обращаться по такому вопросу. Право на переоценку имеют как предприятия и организации, так и частные лица. Для этого нужно подавать документы в суд или в спецкомиссию при Росреестре. Но для разных заявителей есть отличия в процедуре:

  1.  Юридические лица в обязательном порядке сначала пишут заявление, подаваемое в спецкомиссию – но исключительно тогда, когда кадастровая стоимость была определена до 2017 года. Если же оценка производилась позже, можно обойтись без комиссии и оспорить сразу в суде.
  2.  Физические лица действуют по упрощенной схеме, им можно сразу подавать судебный иск, минуя описанный выше этап. Они могут обратиться для начала и в Росреестр, и если упомянутая комиссия откажет, то тогда можно обжаловать ее решение в судебном порядке.
  3.  Если земля используется как объект договора аренды, то оспаривать ее прописанный в документации результат кадастровой оценки тоже можно в Росреестре или в суде в описанном выше порядке. Разница заключается только в том, от чьего лица это будет делаться.

Кто может обратиться за снижением стоимости земли

Участок это недвижимое имущество, за которое нужно платить налоги, а они определяются исключительно величиной кадастровой стоимости.

Если оно находится в аренде, то сумма арендной платы также определяется в соответствии с этим показателем.

Исходя из этого, обратиться за пересмотром кадастровой стоимости может как хозяин недвижимого имущества, так и его арендатор. Также это может за них делать их законный представитель.

Важно! Обращаясь в Росреестр или суд, арендатор или собственник в пакет своих документов вкладывают не только документы на землю, но и собственный гражданский паспорт. Если такими вопросами занимается доверенное лицо, то у него должна быть доверенность. Арендатору, помимо всего прочего, нужно предъявить еще разрешение от владельца объекта.

В каких случаях можно оспорить стоимость объекта

Какие бы то ни было коррективы, в том числе и повышение кадастровой стоимости объекта, возможно в тех случаях, когда имеющиеся результаты нарушают законные права собственника.

Основанием для этого являются либо допущенные технические и методологические ошибки, либо использование неправильных сведений в документации о параметрах объекта недвижимости при проведении работ, либо факт установления на тот же момент рыночной стоимости.

Алгоритм и порядок действий

Пошаговый алгоритм действий при рассмотрении дела спецкомиссией будет следующим:

  1. Сначала готовят заявление установленной формы, в котором указывают данные заявителя, сведения о недвижимом имуществе и причины, по которым кадастровая стоимость должна быть пересмотрена. К этому заявлению подают в качестве доказательства копии документации на имущество (независимо от того, является ли данное лицо собственником), выписку из ЕГРН, в которой указаны действующие на данный момент результаты оценки, документальный отчет о рыночной стоимости. Если кадастровую стоимость нужно повысить или понизить, предоставляют документы, подтверждающие такую необходимость, например, из-за недостоверности указанных ранее сведений. Комиссия наделена правом не брать в работу заявление из-за отсутствия требуемых документов, а также в случае, если ранее была определена кадастровая цена в размере рыночного показателя.
  2. На следующей стадии определяется день заседания комиссии. Уведомление об этом физ лица и компании, подавшие заявление, получают в течение семи рабочих дней от момента приема заявления. Всего на рассмотрение вопроса отводится 30 дней. Если у заявителя нет возможности принимать непосредственное участие в заседании, остается только подождать решения комиссии или отказа.
  3. По результатам рассмотрения заявления и доказательной базы комиссия либо решает одобрить официально изменение стоимости, либо лицу, написавшему заявление, будет отказано в пересмотре суммы. После этого решение в течение пяти рабочих дней доводится до нужного управления Росреестра.

Иногда дело не ограничивается рассмотрением документов комиссией. Если произойдет резкое снижение стоимости, это может вызвать неодобрение и ответную реакцию со стороны заинтересованных лиц. И в такой ситуации нужно быть готовым к оспариванию стоимости в судебном порядке, причем иск будут подавать уже они, то есть в данном случае госорганы.

Снижение кадастровой стоимости в суде происходит в следующем порядке:

  1.  На первом этапе пишут исковое заявление это можно сделать самостоятельно или с помощью юриста. Иск может делать упор только на то, чтобы снизить стоимость, но если уже был получен отказ от комиссии, то в заявлении истец указывает, что хочет его оспорить.

    Второй стороной в процессе выступают госорганы, установившие кадастровую стоимость земли или здания. К иску прикладывают правоустанавливающие документы и другие бумаги, имеющие отношение к данному вопросу. Кроме того, нужно уплатить госпошлину (300 рублей) и приложить к заявлению квитанцию.

  2.  С уже собранной документацией обращаются в суд (города федерального значения, области, края и т.д.). Важно соблюдать сроки. Составить иск и прийти с ним в суд можно не позже 5-ти лет с момента, как результаты кадастровой оценки были внесены в ЕГРН.

    Есть и другие ограничения в течение трех месяцев от момента, когда гражданин узнал о нарушении своих прав. Это касается случаев, когда в суде обжалуют решение комиссии.

  3.  Проводятся заседания суда, в которых должен принимать участие заявитель или лицо, получившее от него доверенность.

Суд может вынести решение об увеличении или уменьшении кадастровой стоимости. Причем в резолютивной части решения уже должна стоять новая цена. После этого новая стоимость будет использоваться для начисления налоговых платежей, начиная с той даты, с которой раньше брали для расчетов предшествовавшие экспертные все данные.

Примеры дел по пересмотру кадастровой стоимости

Судебная статистика показывает, что уменьшать кадастровую стоимость чаще всего стремятся юр. лица. И примерно в 97% случаев происходит ее уменьшение – об этом говорят данные Верховного суда.

Это возможно и для физ. лиц, владеющих домами и участками.

Особенно активно пересматривают в суде этот показатель в Москве, поскольку там он часто является завышенным, в том числе и в целях налогообложения.

При этом практика показывает, что некоторые компании готовы дойти даже до Верховного суда. Например, в 2018 году это сделали девять фирм, которые до этого обращались в городской суд.

Эта судебная инстанция посчитала, что права предприятий не были нарушены, причем отказ был дан по формальным основаниям. Тогда упомянутые девять предприятий обжаловали решение в Верховном суде.

Впрочем, в большинстве случаев до этого не доходит, и уже в первой судебной инстанции сумму пересмотрят, если все документы будут в порядке.

Проще всего добиться пересмотра в свою пользу, если была допущена техническая ошибка, например, неправильно определены границы земельного участка. Больше сложностей возникает с пересмотром, если ошибки были допущены в других критериях.

Преимущества юридического сопровождения дела по уменьшению кадастровой стоимости ЗУ

Самостоятельная подача документов в комиссию или судебную инстанцию чревата тем, что заявитель не выполнит всех условий, не сможет предоставить нужные бумаги или нарушит сроки обращения. В таком случае комиссия может просто отклонить его заявление. Главное преимущество юридического сопровождения состоит в том, что все документы будут оформлены по правилам и поданы с соблюдением сроков.

Кроме того, опытный юрист может сразу оценить экономический эффект от оспаривания имеющегося показателя и сказать, насколько выгодным будет пересмотр. Ведь всегда есть риск того, что рыночная цена окажется даже выше. Грамотное юридическое сопровождение это возможность сэкономить время и деньги.

Источник: https://zemelnyj-jurist.ru/%D0%BA%D0%B0%D0%BA-%D1%83%D0%BC%D0%B5%D0%BD%D1%8C%D1%88%D0%B8%D1%82%D1%8C-%D0%BA%D0%B0%D0%B4%D0%B0%D1%81%D1%82%D1%80%D0%BE%D0%B2%D1%83%D1%8E-%D1%81%D1%82%D0%BE%D0%B8%D0%BC%D0%BE%D1%81%D1%82%D1%8C/

Четыре способа оспорить кадастровую стоимость. Какие действия помогут платить за землю меньше?

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка?

Как повлиять на кадастровую стоимость до ее утверждения? Когда изменение режима использования участка поможет уменьшить платежи за землю? Какие шаги нужно предпринять, прежде чем подавать заявление в суд?
Решение: повлиять на кадастровую стоимость помогут замечания к проекту отчета об оценке. Чтобы снизить платежи, измените вид разрешенного использования земельного участка с текущего на более выгодный. Прежде чем идти в суд, подготовьте документы, которые подтвердят соблюдение претензионного порядка и полномочия лица оспаривать кадастровую стоимость.

Способ № 1. До-досудебный. Повлияйте на кадастровую стоимость до утверждения результатов оценки

Закон указывает только портал государственных и муниципальных услуг, но не исключаются иные способы, например, ГБУ может предусмотреть такую функцию на своем сайте.

Чтобы оспорить кадастровую стоимость до утверждения, ознакомьтесь с ее проектом и направьте возражения. Закон требует публиковать проект отчета об оценке. Заинтересованное лицо вправе ознакомиться с ним в фонде данных государственной кадастровой оценки в течение шестидесяти дней с даты опубликования (ч. 12 ст.

14 Федерального закона от 03.07.16 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», далее — закон № 237ФЗ). Чтобы повлиять на кадастровую стоимость, направьте возражения в течение пятидесяти дней с даты публикации результатов (ч. 15 ст. 14 закона № 237-ФЗ).

Бюджетное учреждение или многофункциональный центр принимает замечания, если они касаются конкретного объекта недвижимости. Требования к замечаниям и порядок их подачи устанавливает часть 16 статьи 14 закона № 237-ФЗ. Они минимальны: помимо изложения того, с чем не согласен заявитель, он указывает свои Ф.И.О.

или наименование, контактные данные и кадастровый номер и (или) адрес объекта недвижимости, в отношении которого допущена ошибка. Заявитель вправе сослаться на конкретные номера страниц проекта отчета, а также приложить документы в подтверждение своей позиции.

Подать замечания можно любым способом: в бюджетное учреждение либо в многофункциональный центр, лично или по почте, а также через интернет.

Каждые пять дней в сети публикуются обновленные варианты отчета, информация о принятых и непринятых замечаниях, а также конкретные номера объектов, кадастровая стоимость которых изменилась. Все замечания должны быть рассмотрены бюджетным учреждением, а исправления в отчет внесены до окончания срока размещения отчета на сайте (ч. 22 ст. 14 закона № 237-ФЗ).

Закон не называет конкретную дату, до которой проект отчета размещается в сети.

С учетом необходимости опубликовать акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости (не позднее 30 ноября), а также сроков на рассмотрение замечаний от заинтересованных лиц, на проверку отчета Росреестром и на его утверждение органом власти субъекта можно подсчитать, что публиковаться такие проекты будут не позднее августа—сентября (ст. 14–15 закона № 237-ФЗ).

Nota bene!
Прежде чем обратиться к оценщику, уточните, есть ли у него ЭЦП. Отчет как в комиссию, так и в суд нужен не только в бумажном виде, но и в форме электронного документа, подписанного электронно-цифровой подписью (абз. 22 ст. 24.18 закона № 135-ФЗ).

Недостатки правового регулирования привели к следующей ситуации: в 2015 году в Кемеровской области проводилась кадастровая оценка земель населенных пунктов. В сентябре 2015 года в фонде данных ГКО появился проект отчета.

На него не поступило ни одно замечание от частных лиц, но в конце срока размещения отчета замечания подали муниципалитеты. Замечания касались не конкретных участков, а отчета в целом. Исправления вносились, когда срок размещения отчета в фонде данных истек.

В итоге после опубликования результатов государственной кадастровой оценки в конце ноября (решение КУГИ КО от 25.11.

15 N 4–2/3904) стоимость участков по сравнению с первоначальным вариантом существенно выросла (например, цена земли для промышленного использования в Беловском районе КО выросла в три раза). Пострадали интересы собственников участков.

Способ № 2. Досудебный. Обратитесь в комиссию при Росреестре

Если не удалось снизить кадастровую стоимость до ее утверждения, оспорьте ее результаты. Для этого нужно обратиться в комиссию при Росреестре.

Подайте заявление после того, как на сайте регионального правительства появились результаты кадастровой стоимости, но до того, как пройдет очередная государственная кадастровая оценка.

Она проводится не реже чем раз в пять лет, не чаще раза в три года, в городах федерального значения — не чаще одного раза в два года (ст. 11 закона № 237-ФЗ).

Чем раньше оспорить кадастровую стоимость, тем меньше проблем будет в будущем (например, ИФНС начисляет налоги с утвержденной стоимости, пока ее не оспорит заинтересованное лицо).

К заявлению приложите следующие документы:

— выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;

— нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости;

— доказательства, которые подтверждают недостоверность сведений об объекте (если причина пересмотра кадастровой стоимости — недостоверность сведений);

Полезный совет: на сайте Росреестра найдите протоколы рассмотрения заявлений, в которых указаны конкретные оценочные компании, чьи отчеты рассматривала комиссия. Проанализировав несколько протоколов, можно найти тех оценщиков, отчеты которых устраивают комиссию чаще всего.

— отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа (когда заявитель требует установить рыночную стоимость объекта).

Направлять документы в комиссию обязательно, если заявитель — компания. Заявитель — физическое лицо вправе подать документы сразу в суд (ст. 24.18 закона № 135-ФЗ). Такой порядок имеет много плюсов.

Например, заявителю проще собрать пакет документов и направить своего представителя. Закон не требует прилагать экспертное заключение к отчету (п. «а» ч. 8 ст. 3 Федерального закона от 02.06.16 № 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ»).

В заседании комиссии может принять участие любое лицо, не обязательно юрист.

Комиссия рассматривает спор быстрее, чем суд, — в течение месяца (ст. 24.18 закона № 135-ФЗ), в то время как судебное разбирательство займет как минимум два месяца (без назначения по делу судебной экспертизы, месяца на вступление решения в силу и сроков апелляционного обжалования).

Обращаться в комиссию можно неограниченное количество раз, а значит, на этом этапе у владельца участка больше шансов оспорить кадастровую стоимость или учесть ошибки до подачи заявления в суд.

Если оспорить кадастровую стоимость помешает неверно составленный отчет, заявителю достаточно заменить оценщика и обратиться повторно. Если суд откажет в административном иске, заявитель не сможет повторно оспорить кадастровую стоимость на ту же дату в отношении того же объекта (п.

27 постановления Пленума ВС РФ от 30.06.15 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», далее — постановление № 28).

Это значит, что снизить оплату до новой оценки (которая может произойти через 3–5 лет) не получится. Все платежи, налоги и штрафы правообладатель будет выплачивать исходя из установленной оценкой стоимости.

Cнизить кадастровую стоимость и как следствие уменьшить обязательные платежи возможно не только на будущее время, но и за прошедший период. Закон позволяет применять сниженную кадастровую стоимость вне зависимости от момента вынесения решения с 1 января года, в котором заинтересованное лицо обратилось в комиссию или суд (ст. 24.20 закона № 135-ФЗ).

Например, собственник участка подал заявление в комиссию 30 декабря 2016 года. Она вынесла решение об отказе в конце января 2017 года. В феврале собственник обратился в суд (с тем же отчетом).

Суд вынес в его пользу решение, которое вступило в силу в середине 2017 года.

В описанном случае земельный налог необходимо пересчитать исходя из сниженной кадастровой стоимости начиная с 1 января 2016 года.

Nota bene!
Чтобы присвоить участку один из условно разрешенных видов использования, придется проходить процедуру публичных слушаний (ст. 39 Градостроительного кодекса РФ).

Способ № 3. Измените вид разрешенного использования земельного участка

Кадастровая стоимость зависит от вида разрешенного использования (ВРИ). Это значит, что смена ВРИ, за который закон требует более высокую оплату, на другое ВРИ поможет снизить расходы на плату за землю (в рамках одного кадастрового квартала стоимость квадрата в зависимости от ВРИ может различаться в тысячи раз). Так, в кадастровом квартале 50:45:0000000 (г.

Королев Московской области) квадратный метр земли под многоквартирным домом стоит почти 10 000 рублей, под гостиницей — около 5000 рублей, а под объектом сельхозназначения — менее 30 рублей (приложение 2 к распоряжению Минэкологии МО от 27.11.

13 № 566-РМ «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Московской области»).

Если ВРИ участка меняется в промежутке между кадастровыми оценками, оценщики вычисляют удельные показатели кадастровой стоимости (УПКС). Данные об УПКС оформляются в виде таблиц.

Зная кадастровый квартал, в котором находится участок, а также ВРИ участка, в этой таблице можно найти стоимость одного квадратного метра земли.

Чтобы узнать кадастровую стоимость, умножьте найденное в таблице значение на площадь участка (владелец знает площадь своего участка, УПКС можно посмотреть в нормативном акте, который его утверждает).

Например, УПКС по земельным участкам Санкт-Петербурга утвердил соответствующий приказ (приказ Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 01.06.12 № 158 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в Санкт-Петербурге»).

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5c3caecf24fdbc00ab3c729d/chetyre-sposoba-osporit-kadastrovuiu-stoimost-kakie-deistviia-pomogut-platit-za-zemliu-menshe-5c88d5fe475eeb00b37769b4

Как в 2 раза уменьшить кадастровую стоимость земельного участка

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка?

Кадастровая стоимость — это расчетная величина, отражающая представление о ценности (полезности) земельного участка при существующем его использовании. Принципиальным моментом в данном определении является то, что оценка кадастровой стоимости — есть отражение существующего использования земельного участка, а не какого либо иного.

Кадастровая стоимость земельного участка необходима для исчисления налогооблагаемой базы. Налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Как рассчитывается кадастровая стоимость земельного участка

Расчет кадастровой стоимости земельного участка происходит не реже, чем раз в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года, когда идет оценка (переоценка) выбранных Государственным кадастром недвижимости (ГКН) территорий. После чего новая кадастровая стоимость устанавливается на будущий учётный период, до проведения очередной ревизии.

На основании полученных данных определяют рыночную стоимость объекта, которая, так или иначе, зависит от кадастровой стоимости.

Также, в интернете существуют калькуляторы для расчета кадастровой стоимости земельного участка, однако принимать такие данные за достоверные не стоит.

По моим наблюдениям, обновленная в 2015 году кадастровая стоимость земельного участка стала выше рыночной на 30-300%. Однако и собственник и арендатор имеет законное право на уменьшение кадастровой стоимости своего земельного участка.

Если кадастровая стоимость имущества завышена, предпринимателям приходится её оспаривать в суде, чтобы не переплачивать налог.

Новый законопроект упрощает процедуру, а сама оценка должна стать более прозрачной и точной. Уменьшенная в результате оспаривания кадастровая стоимость будет распространяться на весь период со дня внесения в ЕГРН первоначальной кадастровой стоимости.

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка в аренде

Сейчас вы наверное подумали, а зачем мне уменьшать кадастровую стоимость, если я являюсь арендатором земельного участка и плачу за него только арендную плату, а налог начисляется только собственникам земельных участков? Ответ будет ниже. А пока разберем снижение кадастровой стоимости арендованного земельного участка рассмотрим на примере ИП Солнышкиной Н.Н.

ИП Солнышкина Н.Н. является арендатором земельного участка площадью 16 382 кв.м. категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственное назначение находящегося в муниципальной собственности. В договоре аренды, в соответствии с которым она вносит арендную плату, есть положения о базовых показателях для расчета арендной платы.

К ним относятся:

  1. Территориально экономическая зона;
  2. Базовая ставка ежегодной арендной платы за 1 кв.м;
  3. Средне приведенный коэффициент градостроительной ценности;
  4. Коэффициент вида деятельности;
  5. Ставка ежегодной арендной платы за 1 кв.м. (мой любимый).

Именно ставка, а не базовая ставка определяет расчет арендный платы за 1 кв.м., которая может быть пересмотрена собственником — муниципалитетом. Как правило, в договорах аренды земельного участка собственником (администрацией) в лице Департамента имущественных и земельных отношений, обязательно есть понятие об одностороннем изменении арендной платы.

Реальный пример из практики: п. 3.3.

договора аренды — размер ежегодной арендной платы может быть пересмотрен Арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти Российской Федерации и (к примеру) Липецкой области, Липецкой городской думы централизованно устанавливающим оценочные зоны, коэффициенты индексации ставок земельного налога, базовые ставки арендной платы с письменным извещением Арендатора.

Становится ясно, что земельный налог включается в арендную плату и, как правило, именно неправильно определенная кадастровая стоимость земельного участка, намного превышающая его рыночную стоимость, приводит к завышению ежегодных арендных платежей (ответ на вопрос выше).

Итак, чтобы уменьшить кадастровую стоимость, вам предстоит:

Шаг 1 — заказать выписку из ЕГРН

Обратите внимание, что Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение дня. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

Шаг 2 — сравнить рыночную и кадастровую стоимость

Чтобы сопоставить рыночную стоимость нашего земельного участка и кадастровую стоимость указанную в выписке, закажите в независимой оценочной компании отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка по состоянию на дату указанную в выписке из ЕГРН (к примеру на 01.01.2018 года).

Для расчета рыночной стоимости оценщики используют удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка. Показатель зависит от категории, целевого назначения, общих характеристик местности, расположения и инфраструктуры (удаленность от центра, доступность транспорта и т.д.). Общие характеристики участка суммируются, укладываются в формулы и предоставляются как кадастровая стоимость.

Формулы бывают разные. Для кадастровой оценки участка с обременением, используют формулу с понижающим коэффицентом, так как извлекаемая из них польза снижается.

Удельный показатель используют для образования новых садоводческих или дачных участков.

Кадастровую стоимость таких участков определяют путем умножения среднего для садового общества значения удельного показателя на площадь земельного участка.

Снижение оценочной стоимости земельного участка возможно, если:

Когда ИП Солнышкина получила отчет он её очень удивил, т.к. в отчете рыночная стоимость земельного участка составляла 14 млн. руб., тогда как кадастровая была 38 млн. руб. Очевидно, что все арендные платежи, которые платила ИП были завышены.

Так что же делать дальше? Есть два варианта:

  1. Обратиться к собственнику земельного участка о пересмотре кадастровой стоимости (долго и неэффективно);
  2. Обратиться в суд (наш вариант)

Для начала рассмотрим следующее:

  • В силу пункта 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
  • В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65, пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата, для целей определения которых устанавливается кадастровая стоимость земельного участка путем проведения государственной кадастровой оценки земель.
  • В соответствии с положениями статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).
  • В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
  • Согласно статье 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в суде путём их пересмотра по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в случае, если эти результаты затрагивают права и обязанности этих лиц. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи названного заявления может быть, в том числе установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Выводы: Действующее законодательство предусматривает установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, если такая определена, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Шаг 4 — подать исковое заявление в суд

Куда писать иск (подсудность)?

Писать мы будем — Административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

Интересующий нас ответ найдем в данном документе: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.

2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (в редакции от 30.06.2015 года).

п.3.

— Заявление о пересмотре кадастровой стоимости на основании пункта 8 части 1 статьи 26 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее — ГПК РФ), пункта 15 статьи 20 КАС РФ подается в верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области, суд автономного округа по месту нахождения заказчика работ либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость в порядке статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности (статья 28 ГПК РФ, часть 2 статьи 24 КАС РФ).

Все ясно, будем писать исковое заявление в Липецкий областной суд, руководствоваться будем статьями, которые описаны выше, плюс посмотрим Кодекс административного судопроизводства.

Исковое написали, государственную пошлину в размере 300 рублей оплатили, теперь надо направить наш иск ответчикам — это будет правительство Липецкой области (ФГУП Кадастровая палата Росреестра) — направили.

Теперь дело за малым, отправляем дело в суд.

При положительном развитии событий суд примет наше исковое к рассмотрению и назначит по отчету, полученному у независимых оценщиков, экспертизу, которая покажет финальную кадастровую стоимость нашего земельного участка.

Итоги

  1. В случае ИП Солнышкиной удалось снизить кадастровую стоимость на 43% (было 38 миллионов — стало 14).
  2. Решение суда по нашему делу автоматически направили всем лицам участвующим в деле, а собственник, на основании данного решения, будет обязан произвести перерасчет арендной платы в разрезе уменьшенной кадастровой стоимости.
  3. ИП Солнышкина — довольна.

Как взять землю в аренду у администрации

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка в собственности

Снижение кадастровой стоимости собственного земельного участка рассмотрим на примере ООО «Меридин».

ООО «Меридин» является собственником земельного участка категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственное назначение площадь 7 700 кв.м., занимается ООО реализацией изделий медицинского назначения + складская деятельность, т.е. сдает в аренду места хранения на складах.

Ежегодно наше ООО обязано, как собственник земельного участка промышленного назначения, платить огромный земельный налог. Как рассчитывается земельный налог, я описывал выше. Так вот, Геннадий Васильевич, учредитель ООО «Меридин», задумался о высоких издержках и поручил своему юристу снизить ежегодные затраты.

Порядок действий

Источник: https://zembaron.ru/ekonomiya/umenshenie-kadastrovoj-stoimosti-zemelnogo-uchastka/

Юрист поможет
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: