Договор аренды признан ничтожным

Содержание
  1. Что такое ничтожный договор?
  2. Признаки ничтожного договора
  3. Как признать договор ничтожным?
  4. Последствия аннулирования договора
  5. Как грамотно признать недействительным договор аренды земельного участка и что для этого необходимо?
  6. Внесение и оформление изменений
  7. Как досрочно прекратить сделку?
  8. По инициативе одной из сторон
  9. Основания прекращения
  10. Заключение
  11. Признание договора аренды недействительным как избежать и какие последствия
  12. Законодательная база
  13. Каковы последствия
  14. Исковое заявление
  15. Судебная практика
  16. Советы
  17. Последствия признания договора аренды ничтожным
  18. ○ Каким обязательным требованиям должен соответствовать договор?
  19. ○ Оспоримый и ничтожный договор аренды
  20. ✔ Признание недействительным оспоримого договора
  21. ✔ Признание недействительным ничтожного договора
  22. ○ Последствия признания договора недействительным
  23. ○ Устный договор аренды
  24. ○ Невыполнение условия договора
  25. ✔ Какие документы смотреть у арендодателя
  26. ✔ Договор заключен с арендодателем, который не собственник недвижимости и не имел права сдавать в аренду
  27. Признание договора аренды недействительным
  28. Основания признания договора аренды недействительным
  29. Признание договора недействительным по ГК РФ: основания, порядок действий, сроки давности
  30. Основания для признания договора недействительным
  31. В чем разница между оспоримым недействительным и ничтожным договором
  32. Порядок признания договора недействительным
  33. Сроки исковой давности
  34. Последствия

Что такое ничтожный договор?

Договор аренды признан ничтожным

В сфере правовых взаимоотношений существует такое понятие, как ничтожный договор. Данный термин может вызывать недоумение среди обывателей, однако он четко указывает на главенство закона при составлении любых сделок. В данной статье рассмотрим особенности такого договора, правовые различия с оспоримыми сделками и случаи законного признания ничтожности.

статьи:

Согласно ГК, ничтожный договор – сделка, после которой между двумя сторонами не наступают правовые взаимоотношения вследствие противоправности данного документа. Другими словами, заключенные по факту договоренности не должны соблюдаться либо необходима другая форма их соблюдения.

Внимание! Если договор признается ничтожным – все результаты по сделке признаются недействительными и подлежат полному возврату (при этом не требуется судебное подтверждение такой недействительности). Например, ничтожный кредитный договор ведет к возвращению всех денежных средств в полном объеме и снятию взаимных обязательств.

В судебной практике ничтожный договор признается недействительным вне зависимости от желания и согласия сторон. Однако известны случаи, когда суд признал ничтожный договор действительным.

Признание договора ничтожным подразумевает, что, оговоренные при подписании сделки действия, не приведут к правовым последствиям. Гражданский кодекс предусматривает две различных формы недействительных сделок: оспоримые или ничтожные договоры в зависимости от ключевых особенностей.

Важно! Ничтожность бумаг подразумевает, что они не соответствуют законодательным актам. Для признания договора ничтожным не требуется подавать иск о таком нарушении в суд (сделка аннулируется уже с момента ее заключения).

Оспоримый договор, наоборот, имеет особые последствия до момента обращения в суд и признания его недействительным.

Такая процедура может проводиться по прямому требованию любой стороны с момента заключения бумаг.

 Оспоримые сделки получают статус недействительных, если нарушают права человека, который оспаривает конкретный документ, или спровоцировали для него различные негативные последствия.

Признаки ничтожного договора

Ничтожный договор является таковым при определенных условиях. Такие признаки предусмотрены законом и четко прописаны в нормативных документах. К основным характеристикам данных сделок относятся:

  1. Факт недействительности предусмотрен законодательством и обуславливается определенной статьей в законе, что не требует судебного подтверждения.
  2. Ее ничтожность устанавливается с момента подписания, вне зависимости от написания и подачи иска о признании, желания двух сторон и прочее.
  3. Не провоцирует каких-либо правовых наказаний для действующих особ. Например, если недееспособный человек заключил договор купли-продажи – он будет признан ничтожным в тот же момент. При этом ресурсы, которые передавались противоположной стороне, должны быть возвращены обратно в натуральном объеме либо финансовом эквиваленте.
  4. Провоцирует лишь последствия, которые связаны с недействительностью (возвращение ситуации на прежний уровень, до сделки – реституция). В определенных случаях допустимо возмещение убытков либо морального вреда, которые были причинены (в том числе – возмещение в пользу государства).

Стоит отметить, что при ничтожном договоре две стороны должны возвратить имущество от сделки в первоначальном виде, каким оно было при получении. Если данное требование невозможно исполнить – противоположная сторона должна возместить убытки в денежном эквиваленте.

Как признать договор ничтожным?

Данный вопрос волнует многих людей. На практике все достаточно просто – нужно лишь выявить признаки такого документа. Основания для признания договора ничтожным прописаны в законодательных актах ГК России. Для примера далее перечислены основные виды ситуаций:

  • присутствует нарушение обязательной формы фиксирования данных (бумаги не составлены в письменном виде либо нет предусмотренного нотариального заверения);
  • подписывается несовершеннолетним гражданином или недееспособным человеком (действия, которые не предусмотрены законодательством);
  • нарушен общественный порядок и социальные нормы;
  • присутствуют противоречия с основными актами ГК;
  • является полностью мнимой операцией (той, которая создает лишь видимость и покрывает другие мотивы).

Перечисленные основания являются наиболее распространенными для признания договора ничтожным (при этом заявления в суд не нужны, достаточно самого факта несоответствия действующему закону). Чтобы быстро определить статус проведенной операции – можно просто ответить на следующие вопросы:

  1. Дееспособны ли участники?
  2. Соблюден ли традиционный формат?
  3. Являются ли действия свободным проявлением воли без принуждения?
  4. Присутствует ли возможность фиктивности сделки?
  5. Соотносится ли содержание бумаг с нормативными актами ГК, социальными нормами?

При этом стоит помнить, что ничтожным может признаваться договор любой направленности (например, брачный, кредитный и другие).

Заключенные бумаги должны соответствовать как общим правовым нормам Российского законодательства, так и частным статьям по данному вопросу.

К примеру, ничтожные договоры займа должны тщательно перепроверяться не только юристами, но и финансовыми специалистами (на предмет фиктивности отдельных условий).

Последствия аннулирования договора

Если договор соответствует статусу ничтожного – наступают определенные последствия для всех сторон соглашения. Варианты развития событий напрямую зависят от специфики актуальной сделки и действий участников. К основным последствиям относятся:

  • двусторонняя реституция (другими словами – обоюдный возврат полученного в соответствующе форме);
  • односторонние последствия (применяется, если пострадала лишь одна сторона, а другая получила определенную выгоду от проведенной сделки);
  • недопущение возврата (в таких случаях все имущество, которое участвовало в сделке и передавалось между сторонами – переходит к государству без возвращения к прежним владельцам);
  • возмещение реальных трат (учитывается не только материальный, но и моральный вред от неправомерных действий).

Ничтожный статус договора (об аренде, покупке имущества, предоставлении услуг и т. п.) позволяет аннулировать соглашение без каких-либо судебных разбирательств и полностью отказаться от исполнения фиксированных условий. Также без дополнительного решения судебного органа участники обязаны соблюдать правовые последствия такого договора в полном объеме.

Многих интересует тема признания договора дарения квартиры ничтожным по решению суда. В таком случае настоящие собственники имущества либо их законные наследники могут лишить одариваемого гражданина прописки (на основании статьи 209 ГК). Данное действие имеет законодательную основу и не противоречит правовым нормам. Однако и здесь есть некоторые нюансы.

Настоящие собственники не могут выселять и лишать прописки собственноручно – для этого им необходимо обратиться в суд с исковым заявлением к текущим жильцам.

Если на территории спорной жилплощади прописаны несовершеннолетние – ситуация заметно осложняется и требует пристального изучения судебными органами.

Всегда стоит учитывать, что в судебной практике известны случаи про изменение статуса ничтожности и подтверждение правомерности действий.

Источник: https://pravo-doma.ru/obshhee/chto-takoe-nichtozhnyj-dogovor.html

Как грамотно признать недействительным договор аренды земельного участка и что для этого необходимо?

Договор аренды признан ничтожным

Договор аренды земельного участка не обязательно должен оставаться без изменений в течение всего срока, указанного в документе. Особенно это касается долгосрочных сделок.

У арендатора и арендодателя есть обязанности и права, поэтому по обоюдному согласию или решению одной из сторон контракт может быть изменен или даже досрочно прекращен.

О том, как признать недействительным договор аренды земельного участка, как составить дополнительное соглашение для внесения изменений, расскажем в статье.

Внесение и оформление изменений

Для внесения изменений в договор аренды земельного участка необходимо составить дополнительное соглашение.

Его можно заключить в любой момент:

  1. В период действия аренды.
  2. После окончания срока для его пролонгации.

Документ должен быть составлен в соответствии с правилами деловой документации. Но законодательно утвержденного образца для доп.соглашения нет.

Также нет необходимости заверять бумаги у нотариуса. Однако после подписания документа потребуется зарегистрировать его.

К обязательным требованиям по оформлению относятся:

  • наличие шапки с информацией об арендаторе и арендодателе;
  • информация о вносимых изменениях с отсылкой к основному договору;
  • подпись и дата;
  • мокрая печать для юридических лиц.

Процедура оформления изменений начинается с общения арендатора и арендодателя. Инициатором поправок может быть любая сторона. Она должна отправить уведомление с примером изменений.

Если договор аренды заключен между физическими лицами, отправлять уведомление не обязательно. Достаточно встретиться и согласовать новые условия.

Дополнительное соглашение не действует отдельно от основного документа. Но в нем могут быть поправки к любому из пунктов. Новый документ может отменить действие определенных глав или внести новые.

Также допускается оформление такой сделки, если изменился арендодатель. Но чаще всего доп.соглашение оформляется для изменения арендной платы.

Подписанный документ нужно отнести в Росреестр для регистрации. Сделать это может любая из сторон. Кроме самого соглашения потребуется оплатить госпошлину, взять документы подтверждающие личность и основной договор аренды.

Изменения вступают в силу через месяц после регистрации документа.

Как досрочно прекратить сделку?

До окончания срока действия бумаг об аренде земли договор может быть разорван. Сделать это можно по обоюдному согласию или по решению одной из сторон.

Однако в случае с долгосрочной сделкой (сроком более 5 лет) досрочное расторжение по ст. 22 Земельного Кодекса РФ возможно только через суд.

Инициатором расторжения сделки может быть как арендатор, так и арендодатель. Однако если стороны не пришли к взаимному согласию, то необходимы серьезные основания для прекращения аренды.

Разорвать отношения по инициативе землевладельца в соответствии со ст. 45 и ст. 46 ЗК РФ можно в случае, если арендатор:

  • использует земли не по назначению;
  • ухудшает состояние земли;
  • не выполняет обязательных процедур и рекультивации почвы для улучшения ее состояния и сохранения экологии;
  • неоднократно пропускает или задерживает выплаты.

По инициативе арендатора договор редко расторгается досрочно. Причиной этого может быть тот факт, что земли или их часть попали в зону с особыми условиями. Такая территория определяется местным законодательством.

Также разорвать контракт можно почти сразу после его заключения, если землевладелец скрыл серьезные недостатки участка.

По инициативе одной из сторон

Если стороны не смогли прийти к взаимному согласию для досрочного расторжения договора аренды земельного участка, необходимо обратиться в арбитражный суд.

Инициатор должен составить претензию с указанием оснований для прекращения соглашения. Документ составляется в свободной форме в соответствии с деловой документацией.

Арбитражный суд должен рассмотреть претензию и по результатам обоснованности документа проводится слушание и выносится решение о досрочном расторжении договора аренды. Оно вступает в силу через 10 дней после принятия. Ответчик имеет право в этот срок обжаловать решение.

По решению суда арендатор обязан возместить ущерб, нанесенный участку, а также за свой счет снести постройки (включая недострой). При вынесение решения о возмещении, суд руководствуется ст. 57 Земельного Кодекса.

Основания прекращения

Определение недействительной сделки дано в ст. 166 Гражданского Кодекса.

Она бывает 2 типов:

Ничтожная сделка означает, что договор аренды земли с самого начала не имел юридической силы. Например, если арендодатель не имеет прав на земельный участок, который сдает.

Также основанием признания контракта ничтожным может быть тот факт, что:

  • одна из сторон — несовершеннолетний гражданин;
  • одна из сторон признана недееспособной;
  • отношения мнимые.

Последний пункт для признания договора недействительным используется для расторжения соглашения об аренде земли под ИЖС.

Если арендатор в течение 3 лет с момента получения участка не начал строительство, земля возвращается муниципалитету, а арендатор не имеет преимущественного права продления.

Оспоримая сделка — это договор, который признается недействительным только через суд. Инициатором признания соглашения недействительным может быть любое лицо, включая третьих лиц (не участвуют в аренде).

Причиной признания сделки недействительной может быть подписание документа на невыгодных условиях под давлением второй стороны или отсутствие регистрации земельного участка.

Ничтожная сделка является недействительной по умолчанию, поэтому достаточно подать заявление в суд.

В заявлении должны быть указаны основания для признания договора недействительным, а также подтверждение аргументов. Слушание не проводится, так как суд автоматически признает сделку недействительной.

Оспоримая сделка будет признана недействительной только после слушания. Истцу необходимо собрать комплект документов:

  • исковое заявление;
  • договор аренды;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • свидетельство о собственности на землю или выписка из ЕГРН;
  • чеки о внесении арендной платы;
  • доказательная база.

В самом исковом заявлении должны быть перечислены причины признания сделки недействительной. Для подтверждения прикладывается доказательная база.

Это могут быть показания свидетелей, экспертиза независимой комиссии и т.д. Также в иске должно содержаться требование по возмещению убытков.

Суд проводит слушание и выносит решение. Если сделка признана недействительной, участок возвращается владельцу, а арендатор получает назад денежные средства, которые перечислял за все время аренды. В случае если решение суда отрицательное, договор продолжает действовать.

Если одна из сторон хочет расторгнуть договор досрочно, не нужно подавать иск о признании документа недействительным. Иск будет отклонен, а деньги за оплаченную пошлину не вернут.

Заключение

В большинстве случаев стороны могут договориться между собой об изменениях или расторжении соглашения. Однако в случае с арендой муниципальной земли потребуется соблюдать полную процедуру расторжения договора или признания его недействительным через суд.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/oformlenie/arenda/dogovor-aren/kak-priznat-nedejstvitelnym

Признание договора аренды недействительным как избежать и какие последствия

Договор аренды признан ничтожным

Аренда недвижимости – идеальный вариант, когда человеку или предприятию необходима площадь для развития бизнеса, размещения оборудования и так далее.

В случае возникновения проблемы с ежемесячной оплатой, арендодатель вправе подать исковое заявление, чтобы оплата была взыскана по суду.

Арендатор зачастую подает встречное исковое заявление, в котором просит признать, что договор аренды недействителен.

Законодательная база

Есть ряд обстоятельств, на основе которых арендатор может требовать признания договора аренды недействительным. Среди них:

  • Заключение договора с нарушением норм и правил существующего законодательства.
  • Подписание документа недееспособным гражданином или под влиянием угроз, обмана.
  • Если сделка была мнимой и с самого начала не предполагала правовых последствий.
  • Заключения договора на невыгодных условиях в безвыходной ситуации.
  • Нарушение договором публичного порядка.

Согласно законодательству РФ, для признания договора недействительным достаточно доказать, что на бумаге нет четкого описания условий аренды нежилой площади. В качестве основных условий стоит рассматривать стоимость аренды, сроки, методы расчета и так далее.

Чаще всего договор аренды недействителен в случаях, когда в его теле нет подробного описания предмета договора. К примеру, если в помещении сдается только какая-то его часть, то она обязательно должна быть графически обозначена. Делают это на общем плане комнаты, где указывают чернилами арендуемую площадь.

Это касается и офисных помещений, которые в общем плане здания не всегда нумеруются. Чтобы обозначить площадь аренды необходимо брать поэтажный план и на нем делать отметку.

Если из условий, прописанных в договоре, неясно, что именно является объектом аренды или непонятно расположение объекта, признать документ недействительным будет просто.

Каковы последствия

Если произошло признание договора аренды недействительным, то получить оплату за помещение арендатору будет практически невозможно. Изменить такой документ или расторгнуть его уже тоже нельзя, потому что он по факту он не считается заключенным. Но хуже всего то, что по признанному незаключенным договору нельзя взыскать штрафы, убытки и иные виды выплат.

По законодательству такой документ не может получить правовой статус «недействительный», потому что он применим только к совершенным сделкам. У участников бывших отношений не возникает двухсторонняя реституция, поэтому и вернуть все в первоначальное положения нельзя, но это не распространяется на возврат имущества хозяину.

Исковое заявление

Люди, не имеющие юридической практики, часто путают незаключенный договор с недействительным. Когда составляется иск о признании договора аренды незаключенным, нельзя опираться на условия, указанные в законодательстве для недействительных сделок. Основной акцент нужно делать не нечеткость понятий, отсутствие полного описания объекта, размытость формулировки по оплате и так далее.

Такое исковое заявление может подаваться само по себе или быть встречным. За подачу документа в суд взимается государственная пошлина, как за иск неимущественного характера. Если это встречное заявление и было признание договора аренды недействительным, то по первому иску суд может отказать в большинстве предъявленных позиций.

Судебная практика

Чтобы произошло признание судом договора аренды недействительным нужно в исковом заявлении опираться на несколько статей Гражданского кодекса, а именно 10, 153, 166-168,182 и 173 пункт первый.

В судебной практики часты случаи, когда недвижимое имущество компании передается в аренду без предварительного согласования со всеми акционерами предприятия.

В этом случае имущественная заинтересованность одного из собственников не может являться основанием для заключения договора аренды, но может стать причиной для признания его незаключенным.

Арендная плата по таким сделкам невыгодна собственникам, но выгодна лицу, отдающему недвижимость в аренду своим знакомым или родственникам, поэтому иск о признании договора аренды незаключенным – возможность вернуть имущество другим собственникам.

В отношении обществ с ограниченной ответственностью обязательно опираться на ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», если сделка совершается в крупных размерах, то рассматривается Постановление Пленума ВАС РФ под номером 28 от 2014 года.

В документе должны содержаться требования относительно:

  • Взыскания в пользу клиента суммы государственной пошлины и других судебных издержек.
  • Применения последствий по возврату имущества собственнику.
  • Признания договора аренды недействительным.

Советы

При выборе объекта недвижимости для последующего съема его в аренду стоит помнить, что право сдавать здание имеет только собственник или лицо, уполномоченное вести его дела.

Право на собственность у человека или юридического лица возникает только после регистрации недвижимости. Как основное подтверждение права собственности выступает Свидетельство регистрации.

Все эти основные положения прописаны в Гражданском кодексе, а именно в 219, 608 и 223 статьях.

К договору аренды желательно прилагать нотариально заверенную копию Свидетельства о регистрации, а сам документ лучше также зарегистрировать, чтобы признание договора аренды незаконным не состоялось в пользу арендатора.

Можно сделать договор краткосрочным, то есть заключить его менее чем на год. Как только срок закончится, документ потеряет юридическую силу или его можно будет прекратить по соглашению участвующих сторон. Только в этом случае признание договора недействительным позволяет вернуть все в первоначальное состояние, как указано в 167 статье ГК.

Если недвижимость находится не в собственности арендодателя, но у вас на руках имеются все необходимые документы, подтверждающие факт аренды, договор тоже будет признан ничтожным.

Преимущество арендатора в этом случае – это возможность подать в суд на виновника сложившейся ситуации. В процессе оформления искового заявления нужно указать требование по возмещению всех убытков, в том числе и упущенную выгоду.

При подаче заявления стоит опираться на ГК, статья 15 и 12.

Источник: https://arendaexpert.ru/nedejstvitelnyj-dogovor-arendy/

Последствия признания договора аренды ничтожным

Договор аренды признан ничтожным

Заключение договора аренды выступает гарантом соблюдения прав как хозяина жилплощади, так и квартиросъемщика.

Однако каждому участнику правовых отношений стоит знать, что соглашение может быть признано недействительным в ряде случаев.

В представленной статье мы подробно расскажем, какие основания могут быть для признания арендного договора ничтожным и как нужно проводить подобную процедуру.

○ Каким обязательным требованиям должен соответствовать договор?

Договором признается соглашение, которое заключили между собой два и более физических либо юридических лица, в котором фиксируется как права так и обязанности сторон.

  • «1. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
  • 2. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (ст. 422 ГК РФ)».

Договор аренды относится к простым договорам и заключается в простом письменном виде. В документе должны содержаться следующие сведения:

  1. Преамбула (вводная часть):
    • Название соглашения.
    • Дата и место заключения сделки.
    • Личные данные сторон соглашения и основания на которых каждый из них действует (Устав, ОГРН и т.д.).
    • Название участников по договору («Арендодатель» и «Арендатор).
  2. Предмет соглашения:
    • Название предмета с детальным описанием, которое позволит его полностью идентифицировать (полный адрес, указание количества комнат и общей площади помещения согласно кадастровому паспорту).
    • Обязанности каждой из сторон по договору.
    • Цена соглашения, порядок расчетов и т.д..
    • Время, которое отводится на выполнение возложенных обязательств.
  3. Дополнительные условия:
    • Время действия (данный пункт должен быть включен в документ, даже если оговаривается срок, отведенный на выполнение обязательств контрагентами).
    • Ответственность участников за неисполнение своих обязательств.
    • Возможность одностороннего расторжения либо изменения сделки (основания).
    • Порядок разрешения спорных ситуаций.
    • Учет возникновения форс-мажорных обстоятельств.
  4. Реквизиты участников:
    • Личные данные.
    • Почтовые реквизиты.
    • Местонахождение каждой из сторон.
    • Банковские реквизиты.
    • Подписи и печати контрагентов.

○ Оспоримый и ничтожный договор аренды

Договор может быть признан недействительным по ряду оснований. В соответствии со ст.166 ГК РФ, сделка может быть признана оспоримой или ничтожной.

В первом случае недействительность заключенной сделки доказывается в судебном порядке в случаях, когда она оформлена без согласия третьего лица, управляющего органа (если речь идет о юридическом лице) или муниципалитета. Каждый из них имеет право подать иск о признании договора оспоримым в течение года с того момента, когда истец узнал либо должен был узнать о нарушении своих прав.

  • «Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
  • Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
  • В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.
  • Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли (п.2 ст. 166 ГК РФ)».

В отличие от оспоримого договора, ничтожным соглашение может быть признано без участия судебных органов по заявлению одной из сторон. Обязательным условием доказательства ничтожности заключенного договора аренды является прямое нарушение законодательства, факт которого установлен.

✔ Признание недействительным оспоримого договора

Основаниями для направления иска о признании арендного договора оспоримым является:

  • Несоблюдение правового акта.
  • Заключение соглашения с лицами, не имеющими компетенцию на такие действия.
  • Факт подписания договора по принуждению либо вследствие заблуждения.

При обращении в суд следует подготовить:

  • Копию договора аренды.
  • Правоустанавливающие документы на недвижимость (для арендодателя).
  • Оригиналы квитанций об оплате проживания (для арендатора) или подписанные сторонами расписки.
  • Заявление с указанием оснований для признания соглашения недействительным.
  • Иные документы (при наличии).

В ходе судебного слушания также могут использоваться свидетельские показания, подтверждающие факт нарушения другой стороной своих обязательств.

По результатам проведенного разбирательства суд может:

  • Признать договор недействительным и применить к нему соответствующие последствия.
  • Отказать в удовлетворении иска и признать соглашение соответствующим нормам закона.

В случае несогласия с вынесенным решением, оно может быть обжаловано в апелляционный суд.

✔ Признание недействительным ничтожного договора

Для признания ничтожной сделки недействительной необязательно обращаться в суд. Она не имеет юридической силы с момента заключения, если:

  • Ее условия нарушают права третьих лиц либо публичные интересы.
  • Она не соответствуют основам нравственности и правопорядка (ст. 169 ГК РФ).
  • Установлен факт мнимости (заключенного для вида) соглашения (п. 1 ст. 170 ГК РФ).
  • Доказана притворность соглашения, заключенного с целью прикрыть иную сделку (п. 2 ст. 170 ГК РФ).
  • В заключении договора принимало участие недееспособное в силу психического заболевания лицо (ст. 171 ГК РФ) либо гражданином младше 14 лет (ст. 172 ГК РФ).
  • Был нарушен запрет либо ограничение на совершение операций с недвижимостью (ст. 174.1 ГК РФ).

Для признания недействительности договора подобного вида через суд, истец должен только указать на обстоятельства, нарушающие закон. Вследствие этого суд не может отказать в удовлетворении иска. В данном случае обращение в суд оправдано обеспечением правовых последствий в результате заключения подобной сделки.

○ Последствия признания договора недействительным

Последствием арендного договора, признанного недействительным, независимо от его оспоримости или ничтожности является реституция. Данный термин предполагает, что стороны должны вернуть друг другу все, что было получено от контрагента.

  • «При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ)».

Таким образом, при подобном решении суда, арендодатель обязан вернуть полученные от арендатора финансовые средства, а квартиросъемщик – имущество, полученное во временное пользование. При этом из арендной платы должны быть вычтены средства за фактическое использование жилплощади. Их размер определяется судом.

○ Устный договор аренды

В согласии с п. 1 ст. 674 ГК РФ, соглашение о найме жилья должно быть заключено в письменной форме. Однако при этом закон не предусматривает, что устная форма договора является недействительной, поэтому соглашение, заключенное устно также будет иметь юридическую силу.

Но стоит учитывать, что несмотря на это, ни одна из сторон не сможет доказать свою позицию, при возникновении необходимости обращения в суд, если договор не был подписан.

Поэтому, соглашаясь на устный договор аренды, стоит быть готовым к тому, что все разногласия между контрагентами могут решаться только путем переговоров без обращения в суд.

○ Невыполнение условия договора

Если договор аренды заключен в соответствии с нормами закона, он не может быть признан недействительным, если арендодатель либо арендатор не выполняют свои обязательства.

Мера ответственности за уклонение от них должна быть прописана в тексте документа.

Однако факт наличия нарушения обязательств должен быть доказан в ходе судебного разбирательства, где и назначается наказание за неисполнение своих обязательств по договору.

https://www.youtube.com/watch?v=Bf1nXnh_gbQ

Таким образом, договор аренды может быть признан недействительным по ряду причин. Важно учитывать все нюансы его составления, чтобы избежать риска нарушения своих прав.

✔ Какие документы смотреть у арендодателя

Учитывая, что на осуществление любых сделок с недвижимостью имеет право только его владелец, при заключении арендного договора нужно проверить правоустанавливающие документы. Если в аренду сдает прописанное в квартире лицо, не являющееся его собственником, он должен представить доверенность от хозяина на совершение подобных операций.

✔ Договор заключен с арендодателем, который не собственник недвижимости и не имел права сдавать в аренду

В соответствии со ст. 608 сдавать жилье может только собственник либо уполномоченные им лица. В данном случае договор будет являться ничтожным и будет признан недействительным. Арендодатель должен вернуть полученные финансовые средства.

Споры о ничтожности предварительного договора аренды, заключенного с арендодателем, не являющимся собственником имущества. Рассказывает адвокат Олег Сухов.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Признание договора аренды недействительным

По недействительности, как правило, оспаривают аренду недвижимого имущества. Существует ряд специальных оснований, по которым в основном признается недействительным такой договор.

Например, если он составлен не в форме одного документа, подписанного обеими сторонами или когда государственное или муниципальное имущество предоставлено в аренду без проведения торгов.

В отношении публичного земельного участка самое частое основание — нарушение порядка его передачи в аренду.

Порядок признания договора аренды недействительным стандартный — нужно обратиться с иском или встречным иском в суд.

Если договор признают недействительным, арендатор должен будет вернуть имущество и оплатить фактическое пользование им.

Основания признания договора аренды недействительным

Договор аренды может быть признан недействительным по общим основаниям недействительности, большая часть которых содержится в § 2 гл. 9 ГК РФ.

Также существуют специальные основания недействительности, например, для договоров аренды. Специальными основаниями недействительности являются, в частности, следующие случаи:

  • договор аренды здания (сооружения) не составлен в виде одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Представляется, что это распространяется и на договоры аренды нежилых помещений. В Гражданском кодексе РФ нет норм о форме таких договоров, однако помещение является объектом недвижимости, неразрывно связанным со зданием (сооружением), в котором оно находится;
  • договор заключен без необходимого по закону согласия собственника на передачу имущества в аренду. Например, унитарное предприятие может распорядиться недвижимостью, находящейся у него в хозяйственном ведении, только с согласия собственника (п. 2 ст. 295 ГК РФ);
  • имущество передано в аренду без проведения обязательных торгов. Это основание относится, в частности, к государственному и муниципальному имуществу, включая земельные и лесные участки (см., например, п. п. 1, 3 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, ч. 1 ст. 73.1 ЛК РФ).

Источник: https://shedevr-24.ru/dogovora/posledstvija-priznanija-dogovora-aren.html

Признание договора недействительным по ГК РФ: основания, порядок действий, сроки давности

Договор аренды признан ничтожным

– В каких случаях можно признать договор купли-продажи недействительным и какие последствия может повлечь признание договора недействительным?

– Признание договора недействительным влечет за собой невозможность его исполнения. Перечень оснований для признания договора недействительным содержится в Гражданском кодексе. Недействительные сделки могут быть оспоримыми или ничтожными (на основании ст. 166 Гражданского кодекса (ГК) РФ).

Недействительные договоры – это соглашения, не влекущие за собой возникновение гражданских прав и обязанностей, которые ожидали стороны при подписании.

Основания для признания договора недействительным

Наличие оснований для признания сделки недействительной позволяет ее оспорить.

Основаниями, которые позволяют признать договор недействительным, по нормам гражданского права являются:

  1. Нарушение требований законодательства или иного нормативно-правового акта (на основании п. 2 ст. 168 ГК).
  2. Цель подписания договора противоречит основам правопорядка и нравственности (на основании ст. 169 ГК).
  3. Договор подписан для вида без намерения создать правовые последствия (по п. 1 ст. 170 ГК). Например, договор купли-продажи квартиры не для передачи права собственности на нее, а для сокрытия имущества от взыскания в рамках открытого исполнительного производства.
  4. Договор совершен в целях прикрытия другой сделки, включая сделку на иных условиях (по п. 2 ст. 170 ГК). Например, вместо договора купли-продажи оформлена дарственная для ухода от налогообложения.
  5. Договор подписан недееспособным вследствие психического расстройства гражданином (на основании ст. 171 ГК). Но здесь есть определенный нюанс: если сделка совершена в интересах этого гражданина и повлекла для него выгоды, то она не может быть признана недействительной по п. 2 ст. 171 ГК.
  6. Договор подписал несовершеннолетний гражданин в возрасте до 14 лет (малолетнее лицо) – по ст. 172 ГК или в возрасте от 14 до 18 лет без согласия родителей, попечителя или усыновителей по ст. 175 ГК.
  7. Договор подписан в противоречии с целями деятельности, которые были сформулированы в учредительных документах (на основании ст. 173 ГК).
  8. Документ подписан без получения согласия от третьего лица, органа юрлица, государственных и муниципальных органов власти (на основании ст. 173.1 ГК).
  9. В рамках договора превышены полномочия на заключение сделки (по ст. 174 ГК).
  10. Договор, подписанный с нарушением запрета или ограничения на распоряжение имуществом, которое вытекает из законодательства о банкротстве или запрета на распоряжение имуществом должника (на основании ст. 174.1 ГК). Например, договор купли-продажи имущества из состава конкурсной массы, которая должна была быть направлена на продажу в целях погашения требований кредиторов, и тем самым должник нарушил имущественные интересы кредиторов.
  11. Договор по распоряжению имуществом, который был свершен без согласия попечителя, если лицо был ограничено в дееспособности (на основании ст. 176 ГК).
  12. Договор подписало дееспособное лицо, но в момент его подписания оно находилось в таком состоянии, когда было не способно понимать значения своих действий или руководить ими (по нормам ст. 177 ГК). Например, договор подписало лицо в состоянии алкогольного или наркотического опьянения.
  13. Договор подписан под влиянием заблуждения и может быть признан недействительным по иску стороны, которая действовала под влиянием заблуждения. Заблуждение стороны должно быть настолько существенным, что, зная о реальных последствиях договора, сторона никогда бы не пошла на его подписание (на основании ст. 178 ГК).
  14. Договор был совершен под влиянием насилия, угрозы или обмана, либо он вынужденно был заключен на крайне невыгодных условиях из-за тяжелых обстоятельств (по ст. 179 ГК). Обоснованием невыгодных условий договора могут стать доказательства того, что условия договора существенно отличаются от условий аналогичных контрактов (Определение ВС РФ от 2016 года №305-ЭС16-9313).

В рамках каждого типа договоров могут выступать свои основания для признания их недействительными. Например, для кредитных договоров такими основаниями выступают несоблюдение обязательной письменной формы (по ст. 820 ГК), нарушение требований законодательства или иного нормативно-правового акта, неспособность подписывать договор из-за возраста или психического расстройства, прочие основания (например, заемщика не уведомили о существенных условиях договора).

Сторона не может заявлять о том, что соглашение было недействительным после принятия исполнения по договору и при отсутствии надлежащего исполнения договора в полном объеме или в определенной части.

Исключением являются те случаи исполнения договора, в рамках которого были зафиксированы заведомо недобросовестные действия (по ст. 431.1 ГК).

То есть контрагент еще на этапе подписания договора не ставил перед собой целью его исполнение.

В чем разница между оспоримым недействительным и ничтожным договором

Ряд сделок признается ничтожным, то есть такие сделки становятся недействительными с момента совершения и не предполагают оспаривания в судебном порядке.

Недействительность договора при наличии оснований может быть установлена в судебном порядке или определяется в силу закона. Оспоримый договор признается недействительным по решению суда, а ничтожным – во внесудебном порядке. На это указывается в п. 71 Постановления Пленума ВС от 2015 года №25.

Так как оспоримая сделка недействительна уже в момент подписания, то никаких юридических последствий она повлечь не может. Можно сказать, что оспоримого договора попросту не существовало.

Например, ничтожными являются мнимые договоренности (которые заключались только для вида), без намерения создания гражданско-правовых последствий, а также притворные сделки (например, дарственные вместо договора купли-продажи).

Уже изначально не имеющими правовых оснований признаются договоры, которые подписаны в отношении имущества, если распоряжение таким имуществом запрещено или ограничено (заложенное имущества или с иным обременением) или совершенные недееспособным, малолетним.

Оспоримыми являются, например, сделки, подписанные без обязательного согласия третьих лиц или государственных инстанций, в ущерб интересам третьих лиц, под влиянием заблуждения или угроз, заведомо кабальные сделки.

Порядок признания договора недействительным

Признание подписанного договора недействительным осуществляется в порядке гражданского судопроизводства, включая арбитражный процесс (если сторонами дела являются индивидуальные предприниматели и юридические лица).

В судах общей юрисдикции чаще всего оспариваются договоры купли-продажи, дарения имущества, кредитования и микрофинансирования, страхования жизни и пр.

В арбитражных судах чаще всего рассматривают договоры аренды, купли-продажи имущества, контрактов по 223-ФЗ или 44-ФЗ, контрактов от имени юрлица, подписанных с ограниченными полномочиями и пр.

Заявление о недействительности договора направляется заинтересованным лицом по месту проживания ответчика. С таким заявлением может обратиться любое лицо, которое способно доказать наличие интереса к признанию договора недействительным.

Например, оспорить завещание может только наследник по закону, который мог бы претендовать на наследство при отсутствии завещания. То есть имущественные интересы истца должны быть ущемлены. Тогда как подать исковое заявление наследники второй очереди при наличии первоочередных наследников не вправе.

Требования в исковом заявлении могут исходить только от лиц, перечисленных в Гражданском кодексе. Это, например, законный представитель, потерпевший, учредители и пр. Необходимо будет предоставить доказательства недействительности сделки, а истец должен действовать заведомо добросовестно.

Хотя оснований для признания сделки недействительной достаточно много, чаще всего суды рассматривают иски по следующим основаниям:

  1. Оспаривание договоров по отчуждению недвижимости обиженными родственниками. Обычно они настаивают, что их родственник на момент подписания договора не отдавал себе отчета в своих действиях и не понимал последствия договора, он не мог подписывать договор по причине старческого слабоумия, он подписал договор под давлением или через шантаж
  2. Оспаривание сделок по отчуждению имуществ юридическими лицами, которые находятся в состоянии банкротства. Целью оспариваемых сделок является причинение имущественного вреда кредиторам.

Для оспаривания сделки истцу необходимо пройти следующие этапы:

  1. Определить основание для признания сделки недействительной.
  2. Определить подсудность дела: суд общей юрисдикции или арбитражный суд
  3. Составить исковое заявление с учетом требований ст. 131 Гражданского процессуального кодекса (ГПК) или ст. 125 Арбитражного процессуального кодекса (АПК) – для арбитражных дел.
  4. Подготовить доказательства по делу: документы-основания и свидетельства допущенных нарушений.
  5. Оплатить государственную пошлину.
  6. Подать исковое заявление в суд с соответствующими требованиями: признать договор недействительным.

Сроки исковой давности

При подаче искового заявления о признании сделки недействительной должны быть учтены сроки исковой давности. Они составляют три года на основании п. 1 ст. 181 ГК для признания сделки недействительной, а оспоримой – 1 год по п. 2 ст. 181 ГК.

Сроки рассмотрения исковых заявлений о признании сделки недействительной варьируются в зависимости от юрисдикции дела. По нормам ст. 154 ГПК при рассмотрении исков в судах общей юрисдикции они составляют до 2 месяцев, по ст. 152 АПК для арбитражных судов – до 6 месяцев.

Данные сроки затрагивают подготовку дела к судебному разбирательству и принятие решения по делу. Судебный процесс может затянуться в зависимости от сложности и категории дела, необходимости исполнения судебных запросов, экспертизы и оценки, необходимости привлечения свидетелей.

Последствия

После того как договор был признан недействительным, то наступают следующие последствия (с учетом положений ст. 167 ГК):

  1. Юридические последствия недействительности наступают уже с момента подписания.
  2. Реституция, то есть восстановление статуса-кво: изначального положения сторон до заключения сделки. Например, если в рамках данного договора было продано имущество, то продавец вновь становится собственником, а покупатель утрачивает все права на это имущество. Или если удалось оспорить дарственную на квартиру, оформленную престарелой бабушкой в пользу внучки, то недвижимость включается в наследственную массу и делится между всеми родственниками (если бабушка уже умерла на день признания договора недействительным). Когда имущество, отчужденное по сделке, вернуть в натуре невозможно, то сторона должна компенсировать ущерб в денежной форме.
  3. Прекращение сделки в перспективе, если из сути соглашения следует возможность его прекращения только в будущем.
  4. Применение условия односторонней реституции, когда одной из сторон попросту нечего возвращать, то есть отсутствовало исполнение. Правила односторонней реституции применимы при отсутствии у стороны противоправного умысла.

Еще одним возможным последствием признания сделки недействительной может быть взыскание ущерба или убытков.

Таким образом, основания для признания договора недействительным прописаны в Гражданском кодексе (ГК). Сделки могут быть оспоримыми или признаваться недействительными только по результатам удовлетворения иска от заинтересованного лица, или они могут признаваться ничтожными.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно. Документы , Судебные споры , Читатель спрашивает , Юридические термины

Источник: https://zakonguru.com/situacii/dogovor-nedeystvitelnyi.html

Юрист поможет
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: